Estructura de villa independiente a la espera de ser terminada en Valle Romano, Estepona, ofrecida a un precio de venta fijo de 670.000 €. La propiedad consta de una estructura de hormigón sin terminar con un proyecto arquitectónico existente, con una superficie construida de 705 m² y una terraza de 164 m² en una parcela elevada con orientación sur. La parcela se sitúa directamente junto a Valle Romano Golf, a unos 300 metros del campo, con vistas al mar, a la montaña, al campo de golf y al lago. El diseño contempla cinco dormitorios y cuatro baños repartidos en dos plantas, con garaje, piscina privada, jardín privado y aire acondicionado preinstalado. La zona circundante es una área residencial en expansión de villas modernas al oeste del casco urbano de Estepona.
Dentro de Estepona y la Costa del Sol occidental, Valle Romano ocupa una posición intermedia entre el consolidado centro urbano y los desarrollos más nuevos orientados al golf hacia Arroyo Vaquero y Casares. Comparar esta propiedad con otras ofertas del mercado aclara su perfil. Los proyectos de apartamentos de obra nueva como Etherna Homes 2 en Estepona parten de 269.000 €, mientras que desarrollos comparables de entrada en Torre del Mar (Aquamar, desde 269.950 €) y Mijas (Lantana Residencial, desde 205.000 €) se sitúan aún más abajo. Esos productos entregan acabados llave en mano, piscinas comunitarias y urbanizaciones gestionadas, pero con una fracción del tamaño y sin terreno más allá de una terraza. Esta villa, en cambio, ofrece una superficie construida de 705 m², una parcela privada, una piscina privada y un programa arquitectónico de cinco dormitorios, por 670.000 € antes de los costes de terminación. La comparación pertinente no es, por tanto, con esas promociones de apartamentos, sino con las villas terminadas en el entorno inmediato, actualmente en el mercado en torno a los 2 millones de euros, lo que define tanto la propuesta de valor como el riesgo de ejecución. La ubicación en sí es más tranquila y residencial que la franja costera de Estepona, donde se concentra la infraestructura turística: 25 hoteles y casi 7.000 plazas. En cuanto a servicios, coincide con el resto del municipio: colegios, centros de salud y comercios a un corto trayecto en coche. Para un comprador que sopesa un apartamento terminado frente a un proyecto de terminación de una villa, la decisión depende del tiempo y de la capacidad de gestionar la construcción, no del entorno, que se cuenta entre los más pintorescos del oeste de Estepona gracias a la doble vista al golf y a las vistas al mar, al lago y a las montañas.
Características clave de la ubicación, viviendas, fase del proyecto y puntos de atención.
La villa ocupa una posición elevada en Valle Romano, una zona residencial en el lado occidental de Estepona. Valle Romano Golf se encuentra a unos 300 metros en línea recta, y Azata Golf a aproximadamente un kilómetro. Las playas de Estepona están a unos 3 kilómetros de distancia, mientras que el centro del pueblo, con su puerto deportivo y los servicios diarios, es accesible en coche en pocos minutos. El aeropuerto de Málaga-Costa del Sol queda a 33 kilómetros en línea recta.
La distribución prevista ofrece cinco dormitorios y cuatro baños repartidos en dos plantas, con amplios espacios de estar, terrazas cubiertas y privadas que suman 164 m², garaje, jardín privado y piscina privada. La cocina no está instalada y la propiedad se vende sin amueblar, lo que da al comprador control total sobre el acabado final. La orientación sur favorece un uso prolongado de las zonas exteriores durante todo el año.
La propiedad es actualmente una estructura de hormigón sin terminar con un proyecto arquitectónico existente; no es una vivienda habitable. La terminación, el equipamiento y todos los trabajos de acabado siguen pendientes y deben ser realizados por el comprador. La construcción data originalmente de 1970 y el estado se registra como obra nueva en su forma propuesta. La entrega de una villa terminada depende enteramente del calendario de construcción y de las licencias del propio comprador.
La villa no está lista para mudarse: la cocina no está instalada, no hay muebles y se requieren obras de terminación considerables antes de poder habitarla. Aquí no se citan documentación catastral ni energética. El precio de 670.000 € es un precio de venta fijo por la propiedad en su estado actual, excluyendo los costes de construcción. En esta zona un coche resulta útil, aunque no es estrictamente necesario para cada desplazamiento.
Esta propiedad encaja con un perfil específico: un comprador con experiencia en construcción, un arquitecto de confianza o un promotor capaz de evaluar de forma realista la estructura existente, el proyecto arquitectónico y el presupuesto restante. El programa de cinco dormitorios y cuatro baños en 705 m² la convierte en candidata para una residencia familiar de gran tamaño o una villa orientada al mercado de alquiler o de vivienda de segunda mano de gama alta en Estepona. Es menos apropiada para compradores que buscan una vivienda inmediata llave en mano; la estructura de hormigón, la cocina sin instalar y la ausencia de acabados implican meses de obras antes de poder habitarla. Para un comprador internacional que planee un traslado permanente, la ubicación funciona si el golf y la tranquilidad pesan más que la facilidad de desplazamientos a pie: las tiendas, los colegios y la sanidad están a un corto trayecto en coche y no a la puerta, con diecinueve colegios de primaria y diez de secundaria en el municipio que respaldan la reubicación familiar. Para un comprador de segunda residencia, la proximidad de dos campos de golf y la pendiente llana del 1,9 por ciento hacia el mar simplifican tanto el ocio como el acceso. Un inversor o promotor observará el volumen de transacciones de la zona, de aproximadamente 3.466 ventas de viviendas al año en el municipio, y el ritmo de construcción de nuevas villas alrededor de Valle Romano. Un comprador privado que desee dar forma al acabado de una gran villa según sus propias especificaciones, eligiendo la cocina, los suelos y el diseño de la piscina, encontrará útil, y no un inconveniente, ese lienzo en blanco, siempre que los costes de terminación se modelen antes de la compra.
En su estado actual, la propiedad es una estructura de hormigón: las imágenes muestran un esqueleto estructural sin terminar con escaleras hormigonadas, bordes de forjado abiertos y encofrado a la vista. Actualmente no hay acabados, instalaciones ni carpintería. Las especificaciones registradas describen el estado final previsto y no el actual: conductos de aire acondicionado preinstalados, sistema de alarma, piscina privada, garaje, terrazas cubiertas de 164 m² y jardín privado. El proyecto arquitectónico propone cinco dormitorios y cuatro baños distribuidos en dos plantas, con las zonas de estar orientadas al sur hacia las vistas al mar, al golf y al lago. Como la cocina no está instalada y la vivienda se vende sin amueblar, cada decisión sobre materiales, desde el suelo y el acristalamiento hasta la sanitarios y los muebles de cocina, sigue abierta. La estructura original data de 1970, lo que significa que cualquier comprador debería encargar una inspección estructural para determinar el estado del entramado, la armadura y los cimientos antes de comprometerse con un diseño de terminación. Las normas de construcción contemporáneas en España, incluidas el aislamiento térmico, el doble acristalamiento y los requisitos de ventilación, normalmente se incorporarían en esta fase. La consecuencia práctica es doble: el comprador controla por completo el nivel de calidad final, y el coste total de esa calidad se añade al precio de venta de 670.000 €. Los plazos de terminación dependen del alcance elegido, de la disponibilidad de contratistas y de las licencias municipales, por lo que cualquier fecha de entrega es por naturaleza orientativa y no contractual.
El precio de venta es fijo: 670.000 € por la villa en su estado actual, sin terminar. Se trata de una única propiedad existente, no de un lanzamiento de obra nueva por fases, por lo que no existe lista de precios ni gama de tipos de unidad; la cifra se aplica a una parcela con un proyecto arquitectónico. Los compradores deben presupuestar por separado las obras de terminación, la cocina equipada, el ajardinamiento y el acabado de la piscina, ninguno de los cuales está incluido. Como referencia, las villas de alta gama terminadas en el entorno inmediato se comercializan en torno a los 2 millones de euros, lo que enmarca el margen, y el riesgo, inherentes a un proyecto de este tipo. Los apartamentos de obra nueva circundantes en otras zonas de la costa empiezan entre aproximadamente 205.000 € y 270.000 €, aunque son productos fundamentalmente distintos.
Valle Romano es una zona residencial centrada en el golf en el flanco occidental de Estepona, caracterizada por un desarrollo de villas de baja densidad intercalado con calles de golf y ladera abierta. La vida cotidiana aquí gira en torno al coche y al aire libre: el supermercado más cercano está a 2,6 km en línea recta, la farmacia a 2,7 km y el hospital a 2,2 km. Hay tres restaurantes en un radio de dos kilómetros, así que cenar fuera por la noche suele implicar un corto trayecto en coche hasta el casco de Estepona o el litoral. La elevación de 66 metros sobre el nivel del mar y la pendiente de menos del 2 por ciento hacia el mar hacen que la parcela sea prácticamente llana en lo alto de una suave elevación, lo que explica las líneas de visión abiertas hacia el Mediterráneo, las estribaciones de la Sierra Bermeja, el campo de golf y un lago. Para un residente, las mañanas comenzarían típicamente con sol en la terraza orientada al sur, dada la orientación; la distribución propuesta sitúa amplios espacios de estar y terrazas en el lado con vistas. Las tardes se prestan al golf a pocos minutos a pie de la parcela, o a la playa de Playa del Cristo a unos 3 km. La temporada de baño se extiende unos cinco meses con temperaturas del mar iguales o superiores a 20 °C, de modo que la vida al aire libre abarca de finales de primavera a principios de otoño. Fuera de temporada, la zona se tranquiliza considerablemente y el ritmo pasa a los paseos, el golf y la vida del pueblo. Ocho líneas de transporte público y cincuenta paradas dan servicio al municipio en su conjunto, lo que suaviza, aunque no elimina, la necesidad práctica de un coche. El clima promedia 18,8 °C al año, con medias mensuales entre 15 y 25 °C, lo que mantiene las terrazas utilizables la mayor parte del año.
El entorno inmediato está definido por el golf: Valle Romano Golf comienza a unos 300 metros de la parcela y Azata Golf queda a aproximadamente un kilómetro, con Estepona Golf a 2,7 km y la Academia de Golf de Albayt Resort a 3,9 km, todas en línea recta. La infraestructura deportiva de Estepona complementa esto, con el centro deportivo Las Mesas a 3,1 km, el Polideportivo El Carmen a 3,2 km y el Polideportivo Santo Tomás a 3,4 km. Las compras diarias requieren vehículo: el supermercado a 2,6 km y la farmacia a 2,7 km están a cinco minutos en coche y no a un paseo. La sanidad está razonablemente cerca, con un hospital a 2,2 km y dos centros de salud en el municipio. La infraestructura turística, 25 hoteles con aproximadamente 6.900 plazas, se sitúa mayoritariamente a lo largo de la costa, dejando las zonas residenciales de ladera comparativamente tranquilas fuera de los meses de verano. La carga para vehículos eléctricos está disponible a 2,9 km en una estación de carga rápida en Estepona.
El mapa muestra la ubicación elevada de la parcela entre dos campos de golf, con la costa de Estepona a tres kilómetros al sur. Los marcadores indican playas, supermercados, centros de salud, instalaciones deportivas y puertos deportivos por distancia en línea recta; las rutas por carretera reales son más largas. Obsérvese la concentración de servicios alrededor del centro de la ciudad, al este.
Zona aproximada · dirección exacta bajo petición
Valle Romano ocupa el terreno en suave ascenso entre el extremo occidental de Estepona y el valle del Arroyo Vaquero, lo que lo sitúa aproximadamente a la misma distancia del centro de Estepona y del cinturón de desarrollo más reciente hacia Casares y Manilva. Dentro de la Costa del Sol en su conjunto, se encuentra en el tramo occidental, a unos 33 km en línea recta del aeropuerto de Málaga y a 34 km de Gibraltar, una posición que mantiene ambos aeropuertos en un radio realista. El carácter de la zona es distinto al de las densas ciudades de apartamentos de Marbella o Benalmádena: dominan las villas de baja altura, las calles de golf y la ladera abierta, con la contrapartida de que los servicios están a un trayecto en coche y no a pie.
Las playas se encuentran a menos de tres kilómetros en línea recta: Playa Costa Natura a 2,8-2,9 km y Playa del Cristo a unos 3 km, con la larga playa urbana de La Rada a 4,4 km. Los puertos deportivos de Estepona, Puerto Estepona a 3,4 km y Puerto Deportivo a 3,6 km, ofrecen restauración y amarres, mientras que Puerto de la Duquesa se sitúa a 9 km al oeste. El aeropuerto de Málaga-Costa del Sol está a 33 km en línea recta, accesible en coche en bastante menos de una hora por la A-7; el aeropuerto de Gibraltar queda a unos 34 km, una alternativa para los viajeros con destino al Reino Unido. El transporte público del municipio abarca ocho líneas y cincuenta paradas, suficiente para desplazamientos ocasionales al centro, aunque el coche sigue siendo la opción práctica para las gestiones diarias y los trayectos al aeropuerto. El punto de recarga para vehículos eléctricos más cercano está a 2,9 km de la propiedad. Las distancias por carretera superarán estas cifras en línea recta, por lo que los tiempos de viaje reales son algo más largos.
| Distancia a la playa | 2,8 km |
| Gibraltar (GIB) | 34 km |
| Malaga-Costa del Sol (AGP) | 68 km |
Fuente: OpenStreetMap, Google Maps
El clima es el mediterráneo de manual: una media anual de 18,8 °C, medias mensuales que van de los 15 °C en los meses más frescos a los 25 °C en pleno verano, y una temporada de baño de aproximadamente cinco meses durante la cual la temperatura del mar se mantiene en 20 °C o más. La parcela se sitúa a 66 metros de altitud sobre un terreno con una pendiente de solo el 1,9 por ciento hacia la costa, plano en términos prácticos, pero lo bastante elevado para superar las líneas de tejados entre la parcela y el mar, . Las laderas meridionales de la Sierra Bermeja, a espaldas de Estepona, protegen la zona de los sistemas meteorológicos del norte, lo que contribuye a la franja de temperaturas estable. Las horas de sol son abundantes durante todo el año, lo que convierte los 164 m² de terrazas previstos en una ampliación realmente utilizable del espacio habitable y no en un extra estacional. El lago visible desde la parcela añade reflejos de agua a las vistas de montaña y golf.
Fuente: Open-Meteo (2020–2025 promedio)
El ocio costero al alcance incluye Playa del Cristo, una playa resguardada orientada al oeste y popular entre familias a unos 3 km, y Playa Costa Natura a 2,8 km, una playa naturista designada contigua a una comunidad residencial consolidada. La Rada, la principal playa urbana de Estepona, está a 4,4 km y linda directamente con los chiringuitos y el paseo marítimo de la ciudad. El golf es el gran activo de ocio aquí: el propio campo de Valle Romano comienza a unos 300 metros de la parcela, Azata Golf está a menos de un kilómetro, y Estepona Golf más una academia de golf especializada se encuentran a menos de 4 km. Tres centros deportivos municipales en un radio de 3,5 km cubren instalaciones de tenis, piscinas y gimnasio. Para los amantes del senderismo, el mirador de Playa del Cristo a 3,1 km y el Mirador del Carmen a 3,7 km ofrecen panorámicas costeras, mientras que las estribaciones de la Sierra Bermeja comienzan prácticamente en el borde del barrio.
Fuente: OpenStreetMap
| Mes | Temp. media | Precipitaciones |
|---|---|---|
| Enero | 12.4°C | 86 mm |
| Febrero | 13.3°C | 55 mm |
| Marzo | 14.4°C | 172 mm |
| Abril | 16.4°C | 73 mm |
| Mayo | 19.5°C | 33 mm |
| Junio | 23.4°C | 11 mm |
| Julio | 26.4°C | 1 mm |
| Agosto | 26.6°C | 7 mm |
| Septiembre | 23.5°C | 28 mm |
| Octubre | 20.2°C | 76 mm |
| Noviembre | 15.8°C | 96 mm |
| Diciembre | 13.7°C | 84 mm |
Llano
Ref: VL658935
Fuente: Wikipedia, Wikidata, INE, Junta de Andalucía
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