מבנה וילה בודדת הממתין להשלמה ב-Valle Romano, אסטפונה, המוצע במחיר מבוקש קבוע של €670,000. הנכס כולל שלד בטון לא גמור עם תוכנית אדריכלית קיימת, המכסה שטח בנוי של 705 מ"ר ומרפסת שמש של 164 מ"ר על מגרש מוגבה הפונה לדרום. האתר ממוקם ישירות לצד Valle Romano Golf, במרחק של כ-300 מטרים מהמגרש, עם נוף לים, להרים, למגרש הגולף ולאגם. התכנון מיועד לחמישה חדרי שינה וארבעה חדרי רחצה על פני שתי קומות, עם חנייה מקורה, בריכת שחייה פרטית, גינה פרטית ומיזוג אוויר מותקן מראש. האזור הסובב הוא אזור מגורים מתרחב של וילות מודרניות ממערב לעיר אסטפונה.
בתוך Estepona ומערב ה-Costa del Sol, Valle Romano תופס עמדת ביניים בין מרכז העיירה הוותיק לבין פרויקטי הגולף החדשים לכיוון Arroyo Vaquero ו-Casares. השוואת הנכס הזה עם הצעות אחרות בשוק מבהירה את הפרופיל שלו. פרויקטים של דירות בבנייה חדשה כמו Etherna Homes 2 ב-Estepona מתחילים מ-€269,000, ואילו פרויקטים דומים לרוכשים ראשונים ב-Torre del Mar (Aquamar, החל מ-€269,950) וב-Mijas (Lantana Residencial, החל מ-€205,000) זולים עוד יותר. מוצרים אלה מספקים גימור מלא, בריכות שחייה משותפות ופרויקטים מנוהלים, אך בשטח זעום יחסית וללא קרקע מעבר למרפסת. הווילה הזו, לעומת זאת, מציעה שטח בנוי של 705 מ"ר, מגרש פרטי, בריכת שחייה פרטית ותוכנית אדריכלית של חמישה חדרי שינה, במחיר של €670,000 לפני עלויות ההשלמה. ההשוואה הרלוונטית היא אפוא לא עם פרויקטי הדירות הללו אלא עם וילות גמורות בסביבה הקרובה, המשווקות כיום בסביבות €2 מיליון, מה שמגדיר גם את הצעת הערך וגם את סיכון הביצוע. המיקום עצמו שקט ומגורתי יותר מרצועת החוף של Estepona, שבה מתרכזת תשתית התיירות, 25 בתי מלון וכמעט 7,000 מיטות. מבחינת שירותים הוא דומה לרשות המקומית הרחבה: בתי ספר, שירותי בריאות וקניות במרחק נסיעה קצרה. עבור קונה השוקל דירה גמורה מול פרויקט השלמת וילה, ההחלטה תלויה בעיתוי וביכולת לנהל עבודות בנייה, לא במיקום, שנמנה עם היפים יותר במערב Estepona בזכות נוף הגולף הכפול והנוף לים, לאגם ולהרים.
מאפיינים מרכזיים של המיקום, הדירות, שלב הפרויקט ונקודות לדיון.
הווילה תופסת מיקום מוגבה ב-Valle Romano, אזור מגורים בצד המערבי של אסטפונה. Valle Romano Golf נמצא במרחק של כ-300 מטרים בקו ישר, ו-Azata Golf במרחק של כקילומטר אחד. חופי אסטפונה מרוחקים כ-3 קילומטרים, ואילו מרכז העיר עם המרינה ושירותי היומיום ניתן להגעה ברכב בתוך דקות ספורות. נמל התעופה מאלגה-קוסטה דל סול נמצא במרחק 33 קילומטרים בקו ישר.
התכנון המוצע מציע חמישה חדרי שינה וארבעה חדרי רחצה על פני שתי קומות, עם שטחי מגורים מרווחים, מרפסות מקורות ופרטיות בסך הכול 164 מ"ר, חנייה מקורה, גינה פרטית ובריכת שחייה פרטית. המטבח אינו מותקן והנכס נמכר ללא ריהוט, מה שמעניק לקונה שליטה מלאה על הגימור הסופי. הכיוון לדרום תומך בשימוש מורחב בשטחי החוץ לאורך כל השנה.
הנכס הוא כרגע מבנה בטון לא גמור עם תוכנית אדריכלית קיימת; אין מדובר בבית ראוי למגורים. ההשלמה, ההתקנה וכל עבודות הגימור נותרו לביצוע על ידי הקונה. הבנייה מקורה בשנת 1970 ומצבו של הנכס מוגדר כבנייה חדשה בצורתו המוצעת. מסירת וילה גמורה תלויה כולה בלוח הזמנים ובהיתרי הבנייה של הקונה עצמו.
הווילה אינה מוכנה למגורים: המטבח אינו מותקן, אין ריהוט, ונדרשות עבודות השלמה משמעותיות לפני הכניסה למגורים. לא מצוטטת כאן תיעוד קדסטרלי או תעודת דירוג אנרגטי. המחיר של €670,000 הוא מחיר מבוקש קבוע עבור הנכס במצבו הנוכחי, לא כולל עלויות בנייה. רכב שימושי באזור זה, אם כי אינו הכרחי לחלוטין עבור כל נסיעה.
נכס זה מתאים לפרופיל ספציפי: קונה עם ניסיון בבנייה, אדריכל מהימן או יזם שיוכל להעריך את המבנה הקיים, את התוכנית האדריכלית ואת התקציב הנותר באופן ריאליסטי. תוכנית חמשת חדרי השינה וארבעת חדרי הרחצה של 705 מ"ר הופכת אותו למועמד למעון משפחתי מרווח או לווילה המכוונת לשוק ההשכרה או היד שנייה העליון באסטפונה. הוא פחות מתאים לקונים המחפשים בית מוכן למגורים מיידי; שלד הבטון, המטבח הלא מותקן והיעדר הגימורים פירושם חודשי עבודות לפני המגורים. עבור קונה בינלאומי המתכנן מעבר קבוע, המיקום עובד אם גולף ושקט מדורגים מעל הליכתיות: חנויות, בתי ספר ושירותי בריאות נמצאים במרחק נסיעה קצרה ולא במרחק הליכה, כאשר תשעה-עשר בתי ספר יסודיים ועשרה בתי ספר תיכוניים ברשות המוניציפלית הרחבה תומכים במעבר משפחתי. עבור קונה של בית שני, קרבתם של שני מגרשי גולף והשיפוע השטוח של 1.9 אחוז לים מפשטים הן את הפנאי והן את הנגישות. יזם או משקיע יבחין בהיקף העסקאות של האזור, כ-3,466 מכירות דירות בשנה ברשות המוניציפלית, ובקצב בניית הווילות החדשות סביב Valle Romano. קונה פרטי שרוצה לעצב את הגימור של וילה גדולה לפי מפרט אישי, בחירת המטבח, הרצפות ועיצוב הבריכה, ימצא את הקנבס הריק שימושי ולא חיסרון, בתנאי שעלויות ההשלמה ימודלו לפני הרכישה.
במצבו הנוכחי, הנכס הוא שלד בטון: התמונות מציגות שלד מבני לא גמור עם מדרגות יצוקות, שולי רצפה פתוחים וטפסנות חשופה. כרגע לא קיימים גימורים, מערכות או נגרות. המפרטים הרשומים מתארים את מצב הקצה המיועד ולא את הנוכחי: צינורות מיזוג אוויר מותקנים מראש, מערכת אזעקה, בריכת שחייה פרטית, חנייה מקורה, מרפסות מקורות של 164 מ"ר וגינה פרטית. התוכנית האדריכלית מציעה חמישה חדרי שינה וארבעה חדרי רחצה המפוזרים על פני שתי קומות, כאשר שטחי המגורים מכוונים דרומה לעבר נוף לים, למגרש הגולף ולאגם. מכיוון שהמטבח אינו מותקן והבית נמכר ללא ריהוט, כל החלטה חומרית, מריצוף וזיגוג ועד כלי סניטריה וארונות מטבח, נותרת פתוחה. המבנה המקורי מתוארך לשנת 1970, מה שאומר שכל קונה צריך להזמין סקר מבני כדי לברר את מצב השלד, החיזוקים והיסודות לפני התחייבות לתכנון השלמה. תקני בנייה עכשוויים בספרד, לרבות בידוד תרמי, זיגוג כפול ודרישות אוורור, ישולבו בדרך כלל בשלב זה. התוצאה המעשית כפולה: הקונה שולט לחלוטין ברמת האיכות הסופית, והעלות הכוללת של איכות זו מתווספת למחיר המבוקש של €670,000. לוחות זמנים להשלמה תלויים בהיקף שנבחר, בזמינות הקבלן וברישיונות העירוניים, ולכן כל תאריך מסירה הוא מטבעו אינדיקטיבי ולא חוזי.
המחיר המבוקש קבוע על €670,000 עבור הווילה במצבה הנוכחי, הלא גמור. מדובר בנכס קיים יחיד, ולא בפרויקט חדש מדורג, ולכן אין רשימת מחירים או טווח של סוגי יחידות; הסכום חל על מגרש אחד עם תוכנית אדריכלית אחת. על הקונים לתכנן תקציב נפרד עבור עבודות ההשלמה, מטבח מותקן, גינון וגימור הבריכה, שאף אחד מהם אינו כלול. להשוואה, וילות יוקרה גמורות בסביבה הקרובה משווקות בסביבות €2 מיליון, מה שממסגר את הרווח הפוטנציאלי, ואת הסיכון, הטמונים בפרויקט מסוג זה. דירות בנייה חדשה בסביבה במקומות אחרים בחוף מתחילות בטווח של בערך €205,000 עד €270,000, אם כי אלה מוצרים שונים בתכלית.
Valle Romano הוא אזור מגורים סביב מגרש גולף בצד המערבי של אסטפונה, המאופיין בבנייה דלילה של וילות המשולבת בין מדשאות גולף ומדרונות פתוחים. החיים היומיומיים כאן סובבים סביב הרכב והחוץ: הסופרמרקט הקרוב נמצא במרחק 2.6 ק"מ בקו ישר, בית המרקחת במרחק 2.7 ק"מ, ובית החולים במרחק 2.2 ק"מ. שלושה מסעדות נמצאות בטווח של שני קילומטרים, כך שארוחת ערב בחוץ משמעותה בדרך כלל נסיעה קצרה לעיר אסטפונה או לרצועת החוף. הגובה של 66 מטרים מעל פני הים והשיפוע של פחות מ-2 אחוז לכיוון הים פירושם שהאתר שטוח למעשה בראש גבעה עדינה, מה שמסביר את קווי הראייה הפתוחים לעבר הים התיכון, רגלי הרי סיירה ברמחה, מגרש הגולף ואגם. עבור תושב, הבקרים היו מתחילים בדרך כלל בשמש במרפסת הפונה לדרום, בהתחשב בכיוון; התכנון המוצע ממקם שטחי מגורים מרווחים ומרפסות בצד הנוף. אחר הצהריים מתאימים לגולף במרחק הליכה מהמגרש, או לחוף ב-Playa del Cristo במרחק של כ-3 ק"מ. עונת השחייה נמשכת כחמישה חודשים עם טמפרטורות ים של 20 מעלות צלזיוס או יותר, כך שחיי החוץ נמשכים מסוף האביב עד תחילת הסתיו. מחוץ לעונה, האזור מתרגע במידה ניכרת, כאשר הקצב עובר להליכה, גולף וחיי עיר. שמונה קווי תחבורה ציבורית וחמישים תחנות משרתים את הרשות המוניציפלית הרחבה, מה שמרכך, אך אינו מסיר, את הצורך המעשי ברכב. האקלים ממוצע של 18.8 מעלות צלזיוס בשנה, עם ממוצעים חודשיים בין 15 ל-25 מעלות, מה ששומר על המרפסות שמישות רוב השנה.
הסביבה הקרובה מוגדרת על ידי גולף: Valle Romano Golf מתחיל במרחק של כ-300 מטרים מהמגרש ו-Azata Golf נמצא במרחק של כקילומטר, כאשר Estepona Golf במרחק 2.7 ק"מ והאקדמיה לגולף ב-Albayt Resort במרחק 3.9 ק"מ, כולם במרחק קו ישר. תשתית הספורט של אסטפונה משלימה זאת, עם מרכז הספורט Las Mesas במרחק 3.1 ק"מ, Polideportivo El Carmen במרחק 3.2 ק"מ ו-Polideportivo Santo Tomás במרחק 3.4 ק"מ. קניות יומיומיות דורשות רכב: הסופרמרקט במרחק 2.6 ק"מ ובית המרקחת במרחק 2.7 ק"מ הם נסיעה של חמש דקות ולא טיול רגלי. שירותי בריאות קרובים סבירים, עם בית חולים במרחק 2.2 ק"מ ושתי מרפאות ברשות המוניציפלית. תשתית התיירות, 25 בתי מלון עם כ-6,900 מיטות, נמצאת ברובה לאורך החוף, מה שמשאיר את אזורי המגורים בגבעות שקטים יחסית מחוץ לחודשי הקיץ. טעינת רכב חשמלי זמינה במרחק 2.9 ק"מ בעמדת טעינה מהירה באסטפונה.
המפה מציגה את מיקומו המוגבה של המגרש בין שני מגרשי גולף, כאשר קו החוף של Estepona במרחק שלושה קילומטרים דרומה. הסמנים מציינים חופים, סופרמרקטים, שירותי בריאות, מתקני ספורט ומרינות לפי מרחק בקו ישר; מסלולי הכביש בפועל ארוכים יותר. שימו לב לריכוז השירותים סביב מרכז העיירה ממזרח.
אזור משוער · כתובת מדויקת לפי בקשה
Valle Romano תופס את הקרקע העולה בעדינות בין הקצה המערבי של Estepona לעמק Arroyo Vaquero, מה שממקם אותו במרחק דומה בערך ממרכז העיירה Estepona ומחגורת הפיתוח החדשה לכיוון Casares ו-Manilva. במסגרת חוף השמש (Costa del Sol) כולו, הוא שוכן בקטע המערבי, במרחק של כ-33 ק"מ בקו ישר מנמל התעופה של מאלגה ו-34 ק"מ מגיברלטר, מיקום השומר את שני נמלי התעופה בטווח מציאותי. אופי האזור שונה מעיירות הדירות הצפופות של מרבלה או Benalmádena: וילות נמוכות, מסלולי גולף ומדרונות פתוחים שולטים בנוף, עם המחיר שהשירותים נמצאים במרחק נסיעה ולא במרחק הליכה.
החופים מרוחקים פחות משלושה קילומטרים בקו ישר: Playa Costa Natura במרחק 2.8-2.9 ק"מ ו-Playa del Cristo במרחק של כ-3 ק"מ, ואילו החוף העירוני הארוך של La Rada במרחק 4.4 ק"מ. המרינות של Estepona, Puerto Estepona במרחק 3.4 ק"מ ו-Puerto Deportivo במרחק 3.6 ק"מ, מציעות מסעדות ועגינה לסירות, ואילו Puerto de la Duquesa שוכן 9 ק"מ מערבה. נמל התעופה Malaga-Costa del Sol נמצא במרחק 33 ק"מ בקו ישר, וניתן להגיע אליו ברכב בפחות משעה דרך ה-A-7; נמל התעופה של גיברלטר מרוחק כ-34 ק"מ ומהווה אלטרנטיבה לנוסעים לבריטניה. התחבורה הציבורית ברשות המקומית כוללת שמונה קווים וחמישים תחנות, מה שמספיק לנסיעות מזדמנות לעיר, אם כי רכב נותר הבחירה המעשית לסידורים יומיומיים ולנסיעות לנמל התעופה. נקודת הטענה לרכב חשמלי הקרובה ביותר נמצאת במרחק 2.9 ק"מ מהנכס. מרחקי הנסיעה בכביש יעלו על המספרים הללו בקו ישר, ולכן זמני הנסיעה בפועל ארוכים במקצת.
| מרחק מהים | 2.8 km |
| Gibraltar (GIB) | 34 km |
| Malaga-Costa del Sol (AGP) | 68 km |
מקור: OpenStreetMap, Google Maps
האקלים הוא אקלים ים-תיכוני למופת: ממוצע שנתי של 18.8 מעלות צלזיוס, ממוצעים חודשיים הנעים בין 15 מעלות בחודשים הקרירים ביותר ל-25 מעלות בשיא הקיץ, ועונת שחייה של כחמישה חודשים שבהם טמפרטורת הים נשמרת ב-20 מעלות צלזיוס או מעליה. האתר שוכן בגובה 66 מטרים מעל פני הים, בשטח בשיפוע של 1.9 אחוזים בלבד לכיוון החוף, שטוח למעשה, אך גבוה מספיק כדי להשקיף מעל קווי הגגות שבין המגרש לים. המדרונות הדרומיים של רכס Sierra Bermeja מאחורי Estepona מגנים על האזור מפני מערכות מזג אוויר צפוניות, דבר התורם לטווח הטמפרטורות היציב. שעות השמש מרובות כל השנה, מה שהופך את 164 המ"ר המתוכננים של מרפסות שמש להרחבה שימושית באמת של מרחב המגורים, ולא רק תוספת עונתית. האגם הנשקף מהאתר מוסיף השתקפויות מים לנוף ההרים ומגרש הגולף.
מקור: Open-Meteo (2020–2025 ממוצע)
פעילויות פנאי חופיות בהישג יד כוללות את Playa del Cristo, חוף מוגן הפונה למערב ופופולרי בקרב משפחות, במרחק של כ-3 ק"מ, ואת Playa Costa Natura במרחק 2.8 ק"מ, חוף נטוריסטים מוכרז הצמוד לשכונת מגורים ותיקה. La Rada, החוף העירוני המרכזי של Estepona, מרוחק 4.4 ק"מ וגובל ישירות במסעדות החוף (צ'ירינגיטוס) ובטיילת של העיירה. גולף הוא נכס הפנאי המרכזי כאן: מגרש הגולף של Valle Romano עצמו מתחיל במרחק של כ-300 מטרים מהמגרש, Azata Golf נמצא בתוך קילומטר אחד, ו-Estepona Golf יחד עם אקדמיית גולף ייעודית שוכנים בתוך 4 ק"מ. שלושה מרכזי ספורט עירוניים בתוך 3.5 ק"מ כוללים טניס, בריכות וחדר כושר. לחובבי ההליכה, נקודת התצפית Mirador Playa del Cristo במרחק 3.1 ק"מ ו-Mirador del Carmen במרחק 3.7 ק"מ מציעות פנורמות של החוף, ואילו מורדות רכס Sierra Bermeja מתחילים למעשה בקצה השכונה.
מקור: OpenStreetMap
| חודש | טמפ' ממוצעת | משקעים |
|---|---|---|
| ינואר | 12.4°C | 86 mm |
| פברואר | 13.3°C | 55 mm |
| מרץ | 14.4°C | 172 mm |
| אפריל | 16.4°C | 73 mm |
| מאי | 19.5°C | 33 mm |
| יוני | 23.4°C | 11 mm |
| יולי | 26.4°C | 1 mm |
| אוגוסט | 26.6°C | 7 mm |
| ספטמבר | 23.5°C | 28 mm |
| אוקטובר | 20.2°C | 76 mm |
| נובמבר | 15.8°C | 96 mm |
| דצמבר | 13.7°C | 84 mm |
שטוח
Ref: VL658935
מקור: Wikipedia, Wikidata, INE, Junta de Andalucía
NL
EN
FR
ES
IT
PT
DA
SV
NO
FI
PL
ZH
RU
AR
TR
CS
RO
HU
LT
ET
BG
HR
SK
HE
JA
KO
HI
UK
SR
SL
LV
ID