这套已建成的单层别墅位于 Bahía de Banús，这是 Puerto Banús 的一个封闭式住宅小区，地处 Marbella（Málaga 省）境内的 Costa del Sol。房产建筑面积为 325 m²，地块面积 271 m²，拥有三间卧室、私人泳池和私家花园，并可使用公共花园和两个公共泳池。游艇码头、其商业餐饮区以及 Playa de Puerto Banús 均步行可达。Marbella 老城位于以东约 7 公里处，Málaga 机场约 45 公里。该小区配有 24 小时安保、报警系统和私人停车位。
关于地段、户型、工程阶段及注意事项的主要特征。
房产位于 Marbella 西南 Nueva Andalucía 的 Puerto Banús 城区核心地带。Puerto Banús 海滩步行约 686 米；超市距离 451 米，药店 274 米。周边为城市建成区而非乡村环境，步行即可到达码头的商业区。餐厅、银行和咖啡馆集中在两公里半径范围内。
住宅设计适合季节性或全年居住，拥有三间卧室，据挂牌信息全部为套房卫生间配置，一楼主卧可直达花园，二层设有两间卧室和一个电视区。户外生活设施包括私人泳池、带顶露台、屋顶露台、燃气烧烤架和花园用餐区。房源信息还列有冷暖空调以及山景、全景、花园景观和泳池景观。
这不是新建项目。该房产属于一个建于 1970 年前后的住宅小区，建筑已完工，挂牌价为 €2,700,000。购买后可立即交付。由于建筑年代早于现行建筑标准数十年，翻新或现代化程度应通过实地查验加以核实。
房源信息中不含能效证书，1970 年的建筑年代意味着该房产早于现代节能标准的要求。271 m² 的地块面积相对于 325 m² 的建筑面积而言较为紧凑，导致户外空间有限。房源信息注明夏季可短期出租，表明存在出租用途。不适用任何新建项目保证或开发商质保。
该房产适合寻求步行便利、配套密集、安全且维护负担低的滨海地段、希望拥有私人泳池和花园并享受封闭式小区 24 小时安保和公共设施的买家。它适合重视十分钟步行范围内码头餐饮、购物和夜生活、并能接受随之而来的季节性喧嚣的人群。三间套房卧室的配置适合有年长子女的家庭或经常接待客人的家庭，因为每间卧室都保持独立性。现有的短期出租条件可能适合在自住与创收之间权衡的买家，但需遵守安达卢西亚现行旅游租赁法规。它不太适合寻求幽静、大地块或安静住宅街道的买家：城市环境、271 m² 的地块和中心位置伴随着交通、夏季客流和近邻。优先考虑能效表现的买家应注意缺失的能效证书和 1970 年代的建筑起源，这通常需要核实保温、门窗和系统更新情况。平坦的地形和密集的配套使日常生活无需汽车，但机场接送和区域出行大约需要 45 分钟到 Málaga 机场或一小时到直布罗陀。高尔夫爱好者、来自北欧的度假房业主，以及从 Nueva Andalucía 较大别墅换购缩小但仍想保留泳池和花园的买家，是 Bahía de Banús 市场这一细分领域最典型的客群。
房源描述了现代化装修的室内：深色边框玻璃窗、连接餐区与上层的开放式楼梯、带早餐台的厨房，以及直通泳池区的客厅。照片记录显示了带吧台的厨房和吧台凳、带壁炉和装饰细节的客厅、铺木地板并配有床头背景灯和高品质软装的卧室，以及与楼梯间融为一体的用餐区。主卧位于一层，可直达花园，配有宽敞的套房卫生间；二层两间卧室均为套房卫生间，一间带按摩浴缸，一间带阳台，另一间在楼梯间上方设有通高窗户。楼上的小型电视区提供了辅助起居空间。室外部分包括带顶露台、私人露台、屋顶露台、可遮阳的户外用餐区、四张日光浴躺椅和燃气烧烤架。私人泳池和花园直接连接 Bahía de Banús 小区的公共花园和两个公共泳池。所列技术设施包括冷暖空调、报警系统和私人停车位。质量评估方面有两点需要注意。首先，小区建于 1970 年前后，因此现代化程度, , 电路、管道、保温、门窗性能, , 应通过专业勘测核实，而非从室内呈现推断。其次，数据中未记录能效证书；西班牙法律要求在出售时提供该文件，因此应在尽职调查阶段索取。公共花园和泳池的社区维护由业主委员会管理，其物业费和储备金是标准购房咨询的一部分。
挂牌价为 €2,700,000，为已完工、带家具的房产，折合建筑面积每平方米约 €8,300。这使该房源处于 Marbella 市场的高端区间，与 Puerto Banús 即时区域的价格水平一致。房产现已可售，房源信息注明夏季可短期出租，表明存在租赁历史，买家可能需要审查相关执照和收入记录。该区域内的价格差异在很大程度上取决于是否处于一线位置；与直接临海或紧邻泊位的房产相比，距离码头前沿稍远的封闭式小区内的房产通常成交价较低。
该房产周边的日常生活以 Puerto Banús 和 Nueva Andalucía 的步行尺度为核心。451 米处的超市、274 米处的药店，以及两公里半径内集中的 73 家餐厅、9 家咖啡馆和 4 家银行，意味着大多数日常事务都可以步行或骑行完成。游艇码头和 Muelle de Honor 观景点均在约半公里处，是社区主要的公共空间。该地区的节奏随季节而变：夏季带来码头约每年五百万游客的峰值客流、52 家酒店的高入住率以及更热闹的夜生活和餐饮场景，而秋季至春季则更为安静，Nueva Andalucía 的国际社区呈现出更多居住氛围。在小区内部，房产以私人泳池和花园为中心，并可从私家园地进入两个公共泳池和公共花园。一层将主卧和主要起居空间与户外区域直接相连，鉴于该地区每年约 3,856 小时的日照和六个月的游泳季，这种设计适合长时间的户外生活方式。附近的实用配套包括 1.3 公里处的医院设施、325 米处的电动车充电桩，以及覆盖 9 条线路的 50 个公交站点，减少了日常出行的汽车依赖。高尔夫是该地区的标志性活动之一，集中在 Nueva Andalucía 内陆的“高尔夫谷”，Real Club de Golf Las Brisas 距此 2.2 公里。教育资源较为丰富，大区域内有 41 所小学和 28 所中学，国际学校分别在 4.8 公里和 6.9 公里处。11 米的海拔和通往海岸 0.3% 的平坦坡度，使步行和骑行切实可行而非流于形式。
Puerto Banús 是 Costa del Sol 的主要休闲中心之一，围绕由开发商 José Banús 于 1970 年启用的游艇码头而建。对居民而言，这意味着异常密集的服务环境：两公里半径内有 73 家餐厅、9 家咖啡馆、4 家药店、4 家银行和一家牙科诊所，另有 52 家酒店和近 13,000 张旅游床位。实际影响是双重的：日常便利性很高, , 药店 274 米、超市 451 米、医院设施 1.3 公里, , 而夏季月份会给码头周边街道带来大量客流。Bahía de Banús 所在的 Nueva Andalucía 住宅街道比一线海滨长廊更为安定，配有 24 小时安保的封闭式小区也隔绝了最繁忙的人流。交通基础设施包括覆盖 9 条线路的 50 个公交站、325 米处的电动车充电桩，以及 3.4 公里和 10 公里处的 Tesla 超级充电站。Marbella 老城及完整的市政服务位于以东 7 公里处。教育和医疗在区域内实力雄厚，约有 41 所小学、28 所中学、5 家医疗中心，国际学校在约 5–7 公里范围内。地势平坦，海拔 11 米，全年适宜步行和骑行。
地图显示房产位于 Bahía de Banús 小区内的位置，紧邻游艇码头港池北侧。Playa de Puerto Banús、超市和药店集群均在短距离步行范围内，高尔夫山谷的球场位于内陆北侧。Marbella 镇沿沿海 A-7/N-340 走廊向东短途车程即达。
大致区域 · 确切地址可应要求提供
Puerto Banús 位于 Nueva Andalucía 的海岸边缘，隶属 Marbella 市，在 Marbella 历史中心西南 7 公里处，距 Málaga 市 54 公里。它锚定 Marbella, Estepona 走廊的西端，这是 Costa del Sol 最成熟的高端住宅带。邻近参照点包括紧邻西侧的 San Pedro de Alcántara、正内陆方向的 Nueva Andalucía 高尔夫山谷，以及沿海更远的 Benahavís 和 Estepona。这一位置兼具即时海岸通道与近 148,000 人口城市的服务深度。
海滩：Puerto Banús 海滩 686 米，Ventura del Mar 宠物海滩 1.6 公里，San Pedro 海滩 2.8 公里，Nagüeles 海滩 3.7 公里。机场：Málaga-Costa del Sol 机场约 45–46 公里，Gibraltar 机场约 51 公里，两者都是现实的转机选择，而 Alicante 机场远在 437 公里之外，不具实用性。高尔夫：Real Club de Golf Las Brisas 2.2 公里，The Range 高尔夫培训 2.5 公里，Magna Marbella Golf 2.8 公里, , 即 Nueva Andalucía“高尔夫山谷”集群。城镇：Marbella 7 公里，向西约 25 分钟可达 Estepona，Málaga 市 54 公里。日常服务：超市 451 米，药店 274 米，医院设施 1.3 公里，电动车充电桩 325 米。体育设施包括 San Pedro 综合体育馆（2.2 公里）和 CrossFit Marbella（3.2 公里）。
| 距海滩 | 1.6 km |
| Malaga-Costa del Sol (AGP) | 46 km |
| Gibraltar (GIB) | 51 km |
来源: OpenStreetMap, Google Maps
该地段每年约有 3,856 小时日照，年平均气温 19.2°C，月均气温从最冷月份的 12°C 到夏季的 26°C 不等。游泳季节长达约六个月，期间海水温度保持在 20°C 或以上。房产海拔 11 米，地势基本平坦, , 通往海滩的坡度为 0.3%, , 这有别于 Nueva Andalucía 和 Benahavís 更靠内陆的山坡开发项目，后者需要走更陡的通道和台阶式花园。降雨按照典型的地中海模式集中在秋冬两季。房产所列的山景对应 Marbella 背后的 Sierra Blanca 山脊，可从高层窗户和屋顶露台眺望。这一海岸地带的小气候受益于海洋的调节作用，夏季最高气温通常低于安达卢西亚内陆地区。
来源: Open-Meteo (2020–2025 平均)
最近的海滩 Playa de Puerto Banús 距离房产 686 米，Ventura del Mar 宠物海滩 1.6 公里，绵长的 San Pedro 海滩 2.8 公里。房源信息中提到的步行五分钟即达的 Mistral 海滩，位于游艇码头西缘，毗邻 Guadalpín 酒店。休闲基础设施密集：7.6 公里范围内有两个游艇码头，包括 0.5 公里处的 José Banús 码头本身，设有泊位、购物廊街和 Muelle de Honor 观景点。内陆休闲以高尔夫为主导，Las Brisas、Magna Marbella 及培训设施均在 2.8 公里内。有组织的体育运动可在 San Pedro 综合体育馆（2.2 公里）、攀岩设施（Rocodromo，2.8 公里）和 CrossFit Marbella（3.2 公里）进行。房源信息指出当地每年有 32 个公共节假日和节庆，其中许多与 Marbella 市政日历及六月的 Feria de San Bernabé 节相关，庆祝期间会改变小镇的日常节奏。
来源: OpenStreetMap
Puerto José Banús, more commonly known simply as Puerto Banús, is a marina located in the area of Nueva Andalucía, to the southwest of Marbella, Spain on the Costa del Sol. It was built in May 1970 by José Banús (1906-1984), a local property developer, as a luxury marina and shopping complex. It has since become one of the largest entertainment centres in the Costa del Sol, with 5 million annual visitors, and is popular with international celebrities. Developed around a coastal village in the Mediterranean architectural style, Puerto Banús contains high-end shopping malls, restaurants and bars around the marina.
| 月份 | 平均气温 | 降雨量 |
|---|---|---|
| 一月 | 12.9°C | 80 mm |
| 二月 | 13.8°C | 47 mm |
| 三月 | 14.8°C | 154 mm |
| 四月 | 16.8°C | 70 mm |
| 五月 | 20.0°C | 27 mm |
| 六月 | 23.8°C | 6 mm |
| 七月 | 26.8°C | 1 mm |
| 八月 | 27.1°C | 7 mm |
| 九月 | 24.0°C | 28 mm |
| 十月 | 20.7°C | 72 mm |
| 十一月 | 16.3°C | 89 mm |
| 十二月 | 14.0°C | 80 mm |
平坦
Ref: VL155813
来源: Wikipedia, Wikidata, INE, Junta de Andalucía
以 €2,700,000 的价格购入 325 平方米，这套房源所处的市场细分与 Costa del Sol 东部和西部近期的新建项目截然不同。可比数据集中的项目，如 Torre del Mar 的 Aquamar（起价 €269,950）、Mijas 的 Lantana Residencial（起价 €205,000）和 Estepona 的 Etherna Homes 2（起价 €269,000），代表的是入门级定价。这些项目提供符合现行能效标准和开发商质保的新建建筑；但它们无法提供的是 Puerto Banús 这个地址。在 Marbella 市内，相关的比较对象是 Nueva Andalucía 和码头周边的二手房存量，步行可达港口、位于封闭式小区内的现房别墅和联排别墅通常在 €200 万至 €500 万区间成交，一线海滨位置价格更高。与内陆的 Nueva Andalucía, , Los Naranjos、La Quinta、Aloha, , 相比，这套房产以地块面积和高尔夫球场景观换取步行便利性：271 平方米的地块按山谷标准偏小，那里 800–1,500 平方米的地块很常见，但山谷房产去海滩和码头必须开车。与 Marbella 镇的黄金大道相比，每平方米价格大致相当，不过黄金大道的存量更偏向更大面积的公寓和价格绝对值更高的一线海滨别墅。关键的结构性差异在于环境的性质：码头每年五百万的游客支撑起全年无休的服务业, , 餐厅在冬季照常营业，这是较为安静的海岸地带无法比拟的, , 但同时也将夏季人流集中在距这套房产几百米范围内。在这套房源与新建替代方案之间权衡的买家，实际上是在选择：一个内部经过现代化改造、拥有无与伦比步行位置的 1970 年代小区，还是位置较不核心的当代建筑标准、质保和能效表现。两种立场都合理，只是回应了不同的优先考量。
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