בית דו-משפחתי זה ממוקם ב-Ojén, רשות מקומית עם כ-4,755 תושבים השוכנת בין הגבעות כשבעה קילומטרים צפונית ל-Marbella. הנכס נבנה בשנת 1970, שופץ לאחרונה ומציע שטח בנוי של 236 מ"ר על פני שלושה מפלסים במגרש פרטי של 585 מ"ר, עם חמישה חדרי שינה, שלושה חדרי רחצה מלאים ושירותי אורחים. לנכס קיים רישיון אכלוס ראשון, אם כי שינויים במרפסות שבוצעו במהלך השיפוץ נמצאים כעת בהליך הכשרה משפטי (AFO). המחיר המבוקש הוא €1,350,000. העיירה שוכנת בגובה של 327 מטרים מעל פני הים, ומשלבת סביבה הררית עם גישה נוחה אל חוף הים של Marbella.
מאפיינים מרכזיים של המיקום, הדירות, שלב הפרויקט ונקודות לדיון.
Ojén שוכנת בפנים הארץ מאחורי Marbella, במרחק של כ-7 ק"מ מהעיר ו-34 ק"מ מנמל התעופה Málaga-Costa del Sol. שירותים יומיומיים נמצאים במרחק הליכה: סופרמרקט במרחק של כ-224 מטרים ובית מרקחת במרחק 150 מטרים. רכב שימושי אך אינו הכרחי לכל נסיעה; האזור מקושר באמצעות 29 קווי תחבורה ציבורית עם 50 תחנות.
הבית מתפקד כמגורים מרווחים למשפחה או כבית נופש: חמישה חדרי שינה, ארבעה חדרי רחצה בסך הכל, מטבח מאובזר במלואו עם אי, ארונות קיר מובנים וחדר רחצה צמוד. כ-100 מ"ר של מרפסות שמש פונים לדרום-מערב, ומספקים שמש של אחר הצהריים והערב עם נוף פנורמי לים. כלולים גינה פרטית ומחסן; החנייה בתוך המגרש אינה מקורה כרגע.
זהו אינו פרויקט של בנייה חדשה. הנכס הושלם בשנת 1970 (משוער) ומאז שופץ במלואו. מצב הבנייה רשום כהושלם, ולכן אין שלב בנייה או לוח זמנים למסירה. ההליך המנהלתי הרלוונטי נוגע להכשרה בדיעבד (AFO) של שינויים במרפסות ששולבו בחדרי השינה במהלך השיפוץ, והבעלים מטפלים בכך בסיוע עורכי דין ואדריכלים.
הנכס אינו כולל בריכת שחייה פרטית בנתונים הרשומים, חנייה מקורה או מתקנים משותפים. החנייה במגרש אינה מקורה. שינויי המרפסות טרם קיבלו הסדרה מנהלתית סופית, כלומר יש להשלים את הליך ה-AFO. החוף הקרוב ביותר נמצא במרחק של כ-6.7 ק"מ, ולכן אין מדובר במיקום קו ראשון לים. לא צוין דירוג תעודת דירוג אנרגטי בנתונים הזמינים.
Ref: VL850686
מקור: Wikipedia, Wikidata, INE, Junta de Andalucía
נכס זה מתאים למספר מצבים מוכרים. משק בית הזקוק לחמישה חדרי שינה וארבעה חדרי רחצה, למשל משפחה עם ילדים בוגרים או אורחים קבועים, ימצא את התכנון התלת-מפלסי ואת חדרי הרחצה הצמודים פונקציונליים. רוכשים המחפשים בית משופץ ללא שלב בנייה או תקופת המתנה נכנסים לפרופיל, שכן הבנייה הושלמה והפנים שופצו לכל אורכו. מי שרוצה את האקלים ואת קו החוף של Marbella אך מעדיף עיירה בפנים הארץ על פני צפיפות של אתרי נופש, ימצא את האוכלוסייה הקבועה של Ojén ואת השירותים הנגישים ברגל רלוונטיים. הכיוון לדרום-מערב ושטח המרפסות מתאימים לרוכשים שמעדיפים חיי חוץ ושמש ערב. שימוש כבית שני וכהשקעה הם שתי קטגוריות רשומות עבור נכס זה, והקרבה למגרשי גולף (בטווח 9-10 ק"מ) תומכת בשימוש מכוון-גולף. לעומת זאת, מספר מצבים מתאימים פחות. רוכשים שרוצים מגורים חד-מפלסיים ללא מדרגות עשויים למצוא שלוש קומות מגבילות. מי שזקוק לחנייה מקורה ומאובטחת יבחין כי החנייה במגרש אינה מקורה כרגע. רוכשים שאינם מוכנים לקבל הליך מנהלתי מתמשך צריכים לקחת בחשבון את הליך ה-AFO התלוי ועומד עבור שינויי המרפסות. רוכשים שרוצים גישה ישירה לחוף ימצאו את המרחק של 6.7 ק"מ ל-Playa de la Bajadilla שיקול יומיומי. לבסוף, משקי בית התלויים בתחבורה ציבורית לכל נסיעותיהם צריכים לבדוק את תדירות הקווים המקומיים, אם כי 29 קווים ו-50 תחנות משרתים את האזור הרחב.
הנכס רשום כמשופץ לאחרונה ובמצב מעולה, עם תיעוד צילומי המציג אי מטבח מודרני עם מכשירים שחורים, מטבח פתוח המשולב עם אזור הסלון וגרם מדרגות, חדר רחצה עכשווי עם ארון כיור, ופנים מוארים עם קירות לבנים. חומרים ספציפיים, סוגי רצפות, מסגרות חלונות, ערכי בידוד או רמת המותגים של האבזור, אינם מפורטים בנתונים הזמינים, ולכן על הרוכשים לאמת זאת במהלך הביקור בנכס. התכנון כולל מטבח מאובזר במלואו, ארונות קיר מובנים בחדרי השינה וחדר רחצה צמוד, מה שמעיד על רמה פנימית מוכנה למגורים. הבית נבנה בשנת 1970, כלומר המבנה הבסיסי קודם לתקנות הבנייה הנוכחיות; איכות השיפוץ ומצב המבנה צריכים להיבדק באמצעות סקר עצמאי, במיוחד עבור נכס הררי בגיל זה. נקודות טכניות לאימות כוללות את המתקנים החשמליים, האינסטלציה, איטום מפני לחות והביצועים התרמיים של הזיגוג, במיוחד לאור כ-100 מ"ר של שטחי המרפסות. לא צוין דירוג תעודת דירוג אנרגטי בנתונים. שני עניינים מנהלתיים-טכניים מתועדים: לנכס קיים רישיון אכלוס ראשון (LPO), אך שטחי המרפסות שונו במהלך השיפוץ, חלקם שולב בחדרי השינה, והבעלים עובדים עם עורכי דין ואדריכלים על הליך AFO (asiento de fuera de ordenación) להסדרת העניין. על הרוכשים להתייחס להשלמת הליך זה כתנאי למעקב, רצוי בסיוע ייעוץ משפטי עצמאי שיבחן את הסטטוס לפני השלמת העסקה.
המחיר המבוקש הוא €1,350,000 עבור בית דו-משפחתי מושלם ומשופץ עם חמישה חדרי שינה, בשטח בנוי של 236 מ"ר על מגרש של 585 מ"ר. הדבר ממקם את הנכס גבוה מעל פרויקטים חדשים דומים באזור כמו Aquamar ב-Torre del Mar (החל מ-€269,950), Lantana Residencial ב-Mijas (החל מ-€205,000) ו-Etherna Homes 2 ב-Estepona (החל מ-€269,000), למרות שאלה פרויקטים של דירות ולא וילות משופצות עם נוף לים בקרבת Marbella. המחיר משקף את שטח המגרש, מספר חדרי השינה והמיקום ההררי הצמוד ל-Marbella. על הרוכשים לתכנן תקציב נוסף להשלמת הליך ההסדרה (AFO) עבור המרפסות ששונו.
החיים היומיומיים כאן מתנהלים סביב עיירה הררית ולא אתר נופש חופי. Ojén שוכנת בגובה של 327 מטרים מעל פני הים, מה שמביא לערבים קרירים באופן משמעותי מהחוף בקיץ וקצב כפרי אמיתי מחוץ לעונה. עם אוכלוסייה של כ-4,755 תושבים, העיירה מציעה סופרמרקט במרחק 224 מטרים מהנכס, בית מרקחת במרחק 150 מטרים, בנוסף למסעדות, בתי קפה ובנקים ברדיוס של שני קילומטרים, שש מסעדות, שני בתי קפה ושני בנקים רשומים מקומית. המגורים עצמם מסודרים על פני שלושה מפלסים, מה שמתאים למשקי בית שרוצים הפרדה בין אזורי השינה והמגורים. הכיוון לדרום-מערב מביא לכך שכ-100 המ"ר של המרפסות מקבלים שמש לאורך אחר הצהריים ועד הערב, בהתאמה לכ-3,840 שעות שמש שנתיות באזור. הבקרים מתחילים בהירים במטבח ובאזורי המגורים; בצהריים המרפסות הופכות למרחב המגורים העיקרי, עם נוף פתוח אל הים התיכון במרחק של כ-6.7 ק"מ. קיימים מקומית שני בתי ספר יסודיים ושני תיכונים, ואילו בתי ספר בינלאומיים כמו British International School (7.6 ק"מ) ו-English International College (8.8 ק"מ) שוכנים לכיוון Marbella. רכב נוח לחוף, למגרשי הגולף ולנמל התעופה, אך קניות בסיסיות ושירותים נגישים ברגל. מחוץ לעונה העיירה מאוכלסת לכל אורך השנה, כך שחנויות ומסעדות אינן נסגרות כפי שקורה לעיתים בעיירות נופש חופיות. בית החולים הגדול הקרוב ביותר נמצא במרחק 6.5 ק"מ, ואזור Sierra de las Nieves שמסביב מציע מסלולי הליכה ונקודות תצפית כמו Mirador de Ojén במרחק 0.7 ק"מ.
Ojén מתפקדת כעיירה אנדלוסית חיה ולא כשכונה מגודרת שנבנתה למטרה זו, אם כי הנכס רשום עם מאפיינים כפריים ועירוניים כאחד. ברדיוס של שני קילומטרים הנתונים מתעדים שש מסעדות, שני בתי קפה, שני בנקים ובית מרקחת, כאשר הסופרמרקט הקרוב ביותר במרחק 224 מטרים, הצטיידות יומיומית היא עניין של הליכה ברגל. בעיירה נרשמו 239 עסקאות נדל"ן בנתונים האחרונים, מה שמעיד על שוק מקומי פעיל אך קטן. סביב העיירה, שלוש נקודות תצפית בטווח 2.7 ק"מ (Mirador de Ojén ב-0.7 ק"מ, Mirador del Corzo ב-2.3 ק"מ, Mirador del Cerro Nicolás ב-2.7 ק"מ), המשקפות את אופי ההליכה והטיולים של מורדות Sierra de las Nieves. Marbella, במרחק 7 ק"מ, מספקת את כל השכבה העירונית: קניות, שירותי בריאות, מרינות כולל Marina Marbella (6.4 ק"מ) ו-Marina la Bajadilla (6.5 ק"מ), ורשת הכבישים החופית. אפשרויות החינוך מתחלקות בין בתי ספר ממלכתיים מקומיים (שני יסודיים, שני תיכונים) ובתי ספר בינלאומיים בטווח 8-9 ק"מ. הגובה של 327 מטרים ממתן את חום הקיץ יחסית לחוף, תוך שמירה על נסיעה קצרה אל הים. החיים המקומיים כוללים 34 חגיגות עירוניות בשנה, התורמות ללוח שנה קבוע של העיירה ולא עונתי בלבד.
המפה מציגה את מיקומה של אוחן בגבעות ישירות מאחורי Marbella, במרחק של כ-7 ק"מ מהחוף ו-34 ק"מ מנמל התעופה של Málaga. סמנים בסביבה מציינים חופים במרחק 6.7-8.6 ק"מ, מגרשי גולף מרוכזים במרחק 9-10 ק"מ, ושירותים מקומיים במרחק של כמה מאות מטרים מהנכס, מיקום פנים-יבשתי עם קו החוף של קוסטה דל סול במרחק נסיעה קצרה.
אזור משוער · כתובת מדויקת לפי בקשה
אוחן תופסת מיקום ייחודי בין החוף לפנים הארץ: Marbella נמצאת 7 ק"מ דרומה, מיחאס מזרחה, איסטאן מערבה, ומונדה וקואין צפונה. עוגנים אזוריים גדולים יותר הם Marbella (147,958 תושבים), Málaga (579,076) במרחק 42 ק"מ, ואלחסיראס (121,957) במרחק 72 ק"מ. מיקום זה הופך את העיירה לבסיס הררי עם נגישות מטרופוליטנית, הצעה שונה מ-Marbella החופית עצמה או מהעיירות בפנים הארץ צפונה יותר כמו קואין, הנמצאות מחוץ לטווח חוף נוח. ההכנסה החציונית בפרובינציה, €16,450, מספקת הקשר כלכלי רחב לאזור.
מרחקים בקו ישר מהנכס: Marbella 7 ק"מ, העיר Málaga 42 ק"מ, ונמל התעופה Málaga-Costa del Sol (AGP) 34 ק"מ, עם נמל התעופה גיברלטר (GIB) במרחק 64 ק"מ כאופציה משנית. חופים נמצאים במרחק של 6.7 עד 8.6 ק"מ, Playa de la Bajadilla (6.7 ק"מ), Playa de Casablanca (8.3 ק"מ) ו-El Alicate (8.6 ק"מ), נגישים ברכב בכ-12-15 דקות בהתאם למסלול. שלושה מתקני גולף מרוכזים בטווח של 10 ק"מ: Greenlife Golf Driving Range (9.1 ק"מ), Greenlife Golf Marbella (9.5 ק"מ) ו-Santa María Golf & Country Club (9.8 ק"מ). שירותי בריאות נעים מבית מרקחת במרחק 150 מטר ועד בית חולים במרחק 6.5 ק"מ. נקודת טעינה לרכב חשמלי נמצאת במרחק 7.9 ק"מ, ועמדת טעינת-על של Tesla ב-Marbella במרחק 9.1 ק"מ. אפשרויות תחבורה ציבורית כוללות 29 קווים ו-50 תחנות באזור, אם כי בעלות על רכב נותרת האפשרות המעשית לנסיעות לחוף ולנמל התעופה.
| Malaga-Costa del Sol (AGP) | 34 km |
| Gibraltar (GIB) | 64 km |
מקור: OpenStreetMap, Google Maps
באוחן נרשמים כ-3,840 שעות שמש בשנה וטמפרטורה שנתית ממוצעת של 17.7°C, עם ממוצעים חודשיים הנעים בין 13°C ל-28°C. עונת השחייה, המוגדרת לפי טמפרטורות מים של 20°C ומעלה, נמשכת כארבעה חודשים; בגובה של 327 מטר וכמעט 7 ק"מ מהחוף, זהו אקלים המכוון יותר למרפסות שמש ולגינות מאשר לשחייה יומיומית. הגובה מייצר לילות קרירים יותר מאשר בחוף, נקודה רלוונטית לנוחות שינה בקיץ ולדרישות חימום בחורף, שרוכשי מבנה משנות ה-70 צריכים להעריך יחד עם איכות הזיגוג והבידוד. הטופוגרפיה הסובבת היא הררית: העיירה יושבת במורדות שמאחורי Marbella, עם נקודות תצפית ומסלולי הליכה הרריים בסביבה. הכיוון הדרום-מערבי של הנכס מתאים למסלול השמש האזורי הדומיננטי, ממקסם אור אחר הצהריים והערב במרפסות, ותומך בנוף לים ובנוף הפנורמי המתועד מהקרקע המוגבהת.
מקור: Open-Meteo (2020–2025 ממוצע)
החופים הקרובים ביותר הם Playa de la Bajadilla (6.7 ק"מ), Playa de Casablanca (8.3 ק"מ) ו-El Alicate (8.6 ק"מ), כולם חופי הים של Marbella, הנגישים ברכב בכ-12-15 דקות. הנתונים אינם מציינים סטטוס דגל כחול לחופים בודדים, ולכן יש לאמת זאת בנפרד. מרינות בטווח 6.4-6.6 ק"מ (Marina Marbella, Marina la Bajadilla, Puerto Pesquero) מציעות מסעדות לחוף ושירותי שיט. אפשרויות גולף מרוכזות במרחק 9-10 ק"מ: Greenlife Golf Driving Range, Greenlife Golf Marbella ו-Santa María Golf & Country Club. מתקני ספורט מונים שישה באזור לפי הנתונים הזמינים. קרוב יותר לבית, הפנאי נוטה לכיוון שטח הררי: שלוש נקודות תצפית בטווח 2.7 ק"מ וגישה למסלולי הליכה במורדות הסיירה. כך ממוצב פרופיל הפנאי של הנכס כפיצול בין טיולים הרריים בפתח הבית לפנאי חופי בנסיעה קצרה דרומה.
6 מתקנים זמינים
מקור: OpenStreetMap, CSD
Ojén is a town and municipality that sits in the mountains behind Marbella in the autonomous community of Andalusia in southern Spain. Nearby cities include Mijas to the east, Marbella to the south, Istán to the west, and Monda and Coín to the north.
| חודש | טמפ' ממוצעת | משקעים |
|---|---|---|
| ינואר | 12.6°C | 68 mm |
| פברואר | 13.1°C | 71 mm |
| מרץ | 15.0°C | 83 mm |
| אפריל | 17.1°C | 56 mm |
| מאי | 20.5°C | 30 mm |
| יוני | 24.8°C | 2 mm |
| יולי | 27.7°C | 0 mm |
| אוגוסט | 27.7°C | 1 mm |
| ספטמבר | 24.3°C | 39 mm |
| אוקטובר | 20.5°C | 80 mm |
| נובמבר | 15.6°C | 85 mm |
| דצמבר | 13.3°C | 91 mm |
בתוך שוק קוסטה דל סול הרחב, נכס זה תופס פלח שונה מהפרויקטים החדשים המוזכרים להשוואה. Aquamar בטורה דל מאר (החל מ-€269,950), Lantana Residencial במיחאס (החל מ-€205,000) ו-Etherna Homes 2 באסטפונה (החל מ-€269,000) הם פרויקטים חדשים במחירים נמוכים יותר במזרח ובמערב החוף; הווילה באוחן, במחיר €1,350,000, מתחרה דווקא בפלח הווילות הסמוך ל-Marbella, שבו שטח המגרש, הנוף לים ואיכות השיפוץ מניעים את התמחור. פשרת המיקום ביחס לחלופות החופיות ברורה: אוחן מחליפה קרבה לחוף (החוף הקרוב ביותר 6.7 ק"מ לעומת מגורים חופיים ממש בפתח הבית) תמורת עיירה מבוססת של כ-4,755 תושבים, ערבים הרריים קרירים יותר בגובה 327 מטר, ושירותים במרחק הליכה. בהשוואה למגורים ב-Marbella עצמה, הנוחות היומיומית כאן צנועה יותר, העיירה מציעה סופרמרקט, בית מרקחת, בתי קפה ומסעדות ולא תשתית נופש מלאה, אך בתי ספר בינלאומיים, שלושה מגרשי גולף ומרינות נמצאים כולם בטווח 6-10 ק"מ. מול חלופות פנים-יבשתיות כמו קואין או מונדה צפונה יותר, אוחן נותרת העיירה הפנים-יבשתית הקרובה ביותר למרכז Marbella, מה שמסביר את פרמיית התמחור שלה ואת משיכתה לרוכשים הרוצים סביבה הררית בלי לוותר על גישה לחוף. 239 עסקאות הנדל"ן שנרשמו מעידות על שוק מקומי קטן אך מתפקד, כלומר נזילות מכירה חוזרת תלויה יותר בביקוש באזור Marbella מאשר בהיקף הפנימי של אוחן. עבור רוכשים השוקלים זאת מול דירה חדשה, ההשוואה נשענת על אופי וילה משופצת, חמישה חדרי שינה ומגרש פרטי מול מחיר רכישה נמוך יותר, ביצועים אנרגטיים מודרניים ומתקנים משותפים, כאשר הליך ה-AFO התלוי ועומד הוא גורם נוסף הייחודי לנכס זה.
NL
EN
DE
FR
ES
IT
PT
DA
SV
NO
FI
PL
ZH
RU
AR
TR
CS
RO
HU
LT
ET
BG
HR
SK
HE
JA
KO
HI
UK
SR
EL
SL
LV
ID