Struttura di villa indipendente in attesa di completamento a Valle Romano, Estepona, offerta a un prezzo richiesto fisso di €670.000. L'immobile comprende uno scheletro in cemento non finito con un progetto architettonico esistente, con una superficie coperta di 705 m² e una terrazza di 164 m² su un terreno elevato con esposizione a sud. Il sito si trova direttamente accanto al Valle Romano Golf, a circa 300 metri dal campo, con vista sul mare, sulle montagne, sul campo da golf e sul lago. Il progetto prevede cinque camere da letto e quattro bagni su due piani, con garage, piscina privata, giardino privato e aria condizionata preinstallata. La zona circostante è un'area residenziale in espansione di ville moderne a ovest del centro di Estepona.
All'interno di Estepona e della Costa del Sol occidentale, Valle Romano occupa una posizione intermedia tra il consolidato centro cittadino e i più recenti sviluppi legati al golf verso Arroyo Vaquero e Casares. Confrontare questo immobile con altre offerte sul mercato ne chiarisce il profilo. Progetti di appartamenti di nuova costruzione come Etherna Homes 2 a Estepona partono da €269.000, mentre sviluppi comparabili per principianti a Torre del Mar (Aquamar, a partire da €269.950) e Mijas (Lantana Residencial, a partire da €205.000) si collocano ancora più in basso. Quei prodotti offrono finiture chiavi in mano, piscine condominiali e complessi gestiti, ma con una frazione delle dimensioni e senza terreno oltre a una terrazza. Questa villa, al contrario, offre una superficie coperta di 705 m², un terreno privato, una piscina privata e un programma architettonico di cinque camere da letto, a €670.000 prima dei costi di completamento. Il confronto pertinente non è quindi con quei progetti di appartamenti, bensì con le ville finite nel quartiere immediato, attualmente messe in vendita a circa 2 milioni di euro, il che definisce sia la proposta di valore sia il rischio di esecuzione. La posizione stessa è più tranquilla e residenziale rispetto alla fascia costiera di Estepona, dove si concentra l'infrastruttura turistica, 25 hotel e quasi 7.000 posti letto. A livello di servizi corrisponde al resto del comune: scuole, sanità e negozi tutti a breve distanza in auto. Per un acquirente che valuta un appartamento finito rispetto a un progetto di completamento di una villa, la decisione dipende dai tempi e dalla capacità di gestire i lavori, non dal contesto, che figura tra i più panoramici di Estepona ovest grazie alla doppia vista sul golf e alla vista su mare, lago e montagne.
Caratteristiche principali della posizione, delle abitazioni, della fase del progetto e punti di attenzione.
La villa occupa una posizione elevata a Valle Romano, un'area residenziale sul lato occidentale di Estepona. Il Valle Romano Golf si trova a circa 300 metri in linea d'aria, e l'Azata Golf entro circa un chilometro. Le spiagge di Estepona si trovano a circa 3 chilometri di distanza, mentre il centro cittadino con il suo porto turistico e i servizi quotidiani è raggiungibile in auto in pochi minuti. L'aeroporto di Malaga-Costa del Sol dista 33 chilometri in linea retta.
La distribuzione prevista offre cinque camere da letto e quattro bagni su due piani, con ampi spazi living, terrazze coperte e private per un totale di 164 m², un garage, un giardino privato e una piscina privata. La cucina non è installata e l'immobile viene venduto non arredato, dando all'acquirente il pieno controllo sulle finiture finali. L'orientamento a sud favorisce un uso prolungato degli spazi esterni throughout l'anno.
L'immobile è attualmente una struttura in cemento non finita con un progetto architettonico esistente; non è un'abitazione abitabile. Il completamento, l'allestimento e tutte le opere di finitura restano a carico dell'acquirente. La costruzione risale al 1970 in origine e le condizioni sono indicate come nuova costruzione nella forma proposta. La consegna di una villa finita dipende interamente dai tempi e dai permessi di costruzione dell'acquirente stesso.
La villa non è pronta per essere abitata: la cucina non è installata, non ci sono mobili e sono necessarie sostanziali opere di completamento prima dell'occupazione. Qui non viene citata alcuna documentazione catastale o energetica. Il prezzo di €670.000 è un prezzo richiesto fisso per l'immobile nello stato attuale, esclusi i costi di costruzione. In questa zona un'auto è utile, anche se non strettamente necessaria per ogni spostamento.
Questo immobile si adatta a un profilo specifico: un acquirente con esperienza nel settore delle costruzioni, un architetto di fiducia o uno sviluppatore in grado di valutare realisticamente la struttura esistente, il progetto architettonico e il budget rimanente. Il programma di cinque camere da letto e quattro bagni su 705 m² lo rende un candidato per una sostanziale residenza familiare o una villa destinata al mercato di locazione o di usato di fascia alta a Estepona. È meno adatto agli acquirenti che cercano una casa immediatamente pronta all'uso; lo scheletro in cemento, la cucina non installata e le finiture assenti significano mesi di lavori prima dell'occupazione. Per un acquirente internazionale che pianifica un trasferimento permanente, la posizione funziona se il golf e la tranquillità contano più della camminabilità: negozi, scuole e servizi sanitari sono a breve distanza in auto piuttosto che a portata di mano, con diciannove scuole primarie e dieci scuole secondarie nell'intero comune a supporto del trasferimento familiare. Per un acquirente di seconde case, la vicinanza di due campi da golf e la pendenza piatta dell'1,9 per cento verso il mare semplificano sia il tempo libero sia l'accesso. Un investitore o uno sviluppatore noterà il volume di transazioni della zona di circa 3.466 vendite di abitazioni all'anno nel comune e il ritmo delle nuove costruzioni di ville attorno a Valle Romano. Un acquirente privato che desidera plasmare le finiture di una grande villa secondo le proprie specifiche, scegliendo la cucina, i pavimenti e il design della piscina, troverà la tela bianca utile più che un inconveniente, a condizione che i costi di completamento siano modellati prima dell'acquisto.
Nello stato attuale, l'immobile è uno scheletro in cemento: le immagini mostrano una struttura portante non finita con scale gettate, bordi di soletta aperti e casseforme esposte. Attualmente non sono presenti finiture, impianti o serramenti. Le specifiche registrate descrivono lo stato finale previsto piuttosto che quello attuale: condotti di aria condizionata preinstallati, un sistema di allarme, una piscina privata, un garage, terrazze coperte di 164 m² e un giardino privato. Il progetto architettonico propone cinque camere da letto e quattro bagni distribuiti su due piani, con le zone living orientate a sud verso la vista sul mare, sul golf e sul lago. Poiché la cucina non è installata e la casa viene venduta non arredata, ogni decisione sui materiali, dai pavimenti ai vetri, dai sanitari agli elementi cucina, rimane aperta. La struttura originale risale al 1970, il che significa che qualsiasi acquirente dovrebbe commissionare un'indagine strutturale per accertare le condizioni dello scheletro, delle armature e delle fondamenta prima di impegnarsi in un progetto di completamento. Gli standard edilizi contemporanei in Spagna, tra cui isolamento termico, doppio vetro e requisiti di ventilazione, verrebbero tipicamente incorporati in questa fase. La conseguenza pratica è duplice: l'acquirente controlla interamente il livello qualitativo finale, e il costo totale di tale qualità è aggiuntivo rispetto al prezzo richiesto di €670.000. I tempi di completamento dipendono dalla portata scelta, dalla disponibilità dell'impresa e dalle licenze comunali, quindi qualsiasi data di consegna è per natura indicativa e non contrattuale.
Il prezzo richiesto è fisso a €670.000 per la villa nel suo stato attuale, non finito. Si tratta di un singolo immobile esistente, non di un rilascio di nuova costruzione a fasi, quindi non esiste una lista prezzi o una gamma di tipologie; la cifra si applica a un terreno con un progetto architettonico. Gli acquirenti dovrebbero mettere in budget separatamente le opere di completamento, una cucina installata, il giardinaggio e la finitura della piscina, nessuna delle quali è inclusa. Per contesto, le ville di alto livello completate nelle immediate vicinanze vengono commercializzate a circa €2 milioni, il che delinea il margine, e il rischio, insiti in un progetto di questo tipo. Gli appartamenti di nuova costruzione circostanti altrove sulla costa partono tra circa €205.000 e €270.000, anche se si tratta di prodotti fondamentalmente diversi.
Valle Romano è una zona residenziale incentrata sul golf sul versante occidentale di Estepona, caratterizzata da uno sviluppo a bassa densità di ville intervallate da fairway e colline aperte. La vita quotidiana qui ruota attorno all'auto e agli spazi aperti: il supermercato più vicino si trova a 2,6 km in linea d'aria, la farmacia a 2,7 km e l'ospedale a 2,2 km. Tre ristoranti si trovano entro due chilometri, quindi cenare fuori la sera comporta solitamente un breve viaggio in auto verso il centro di Estepona o la fascia costiera. L'elevazione di 66 metri sopra il livello del mare e la pendenza inferiore al 2 per cento verso il mare fanno sì che il sito sia di fatto pianeggiante in cima a una dolce altura, il che spiega le visuali aperte verso il Mediterraneo, le pendici della Sierra Bermeja, il campo da golf e un lago. Per un residente, le mattine inizierebbero tipicamente con il sole sulla terrazza esposta a sud, dato l'orientamento; il layout proposto colloca ampi spazi living e terrazze sul lato del panorama. I pomeriggi si prestano al golf a pochi passi dal terreno, o alla spiaggia di Playa del Cristo a circa 3 km. La stagione balneare dura circa cinque mesi con temperature del mare pari o superiori a 20°C, quindi la vita all'aperto si estende dalla tarda primavera all'inizio dell'autunno. Fuori stagione, la zona si tranquillizza notevolmente, con il ritmo che si sposta su passeggiate, golf e vita di paese. Otto linee di trasporto pubblico e cinquanta fermate servono l'intero comune, il che attenua, ma non elimina, la necessità pratica di un'auto. Il clima ha una media di 18,8°C all'anno, con medie mensili tra i 15 e i 25°C, mantenendo le terrazze utilizzabili per la maggior parte dell'anno.
I dintorni immediati sono definiti dal golf: il Valle Romano Golf inizia a circa 300 metri dal terreno e l'Azata Golf si trova a circa un chilometro, con l'Estepona Golf a 2,7 km e la Golf Academy di Albayt Resort a 3,9 km, tutte distanze in linea d'aria. L'infrastruttura sportiva di Estepona completa il quadro, con il centro sportivo Las Mesas a 3,1 km, il Polideportivo El Carmen a 3,2 km e il Polideportivo Santo Tomás a 3,4 km. Le provviste quotidiane richiedono un veicolo: il supermercato a 2,6 km e la farmacia a 2,7 km sono a cinque minuti di auto piuttosto che a una passeggiata. L'assistenza sanitaria è ragionevolmente vicina, con un ospedale a 2,2 km e due centri medici nel comune. L'infrastruttura turistica, 25 hotel con circa 6.900 posti letto, si trova per lo più lungo la costa, lasciando le zone residenziali collinari relativamente tranquille al di fuori dei mesi estivi. La ricarica per veicoli elettrici è disponibile a 2,9 km in una stazione di ricarica rapida a Estepona.
La mappa mostra la posizione elevata del terreno tra due campi da golf, con la costa di Estepona tre chilometri a sud. I marker indicano spiagge, supermercati, strutture sanitarie, impianti sportivi e porti turistici per distanza in linea d'aria; i percorsi stradali effettivi sono più lunghi. Si noti la concentrazione di servizi attorno al centro città a est.
Zona approssimativa · indirizzo esatto su richiesta
Valle Romano occupa il terreno dolcemente rialzato tra il margine occidentale di Estepona e la valle dell'Arroyo Vaquero, collocandosi all'incirca a eguale distanza dal centro di Estepona e dalla più recente cintura di sviluppo verso Casares e Manilva. All'interno della Costa del Sol nel suo complesso, si trova sul tratto occidentale, a circa 33 km in linea d'aria dall'aeroporto di Malaga e 34 km da Gibilterra, una posizione che mantiene entrambi gli aeroporti entro una distanza realistica. Il carattere della zona è distinto dalle città dense di appartamenti di Marbella o Benalmádena: prevalgono ville a bassa densità, fairway da golf e colline aperte, con il compromesso che i servizi sono raggiungibili in auto piuttosto che a piedi.
Le spiagge si trovano a meno di tre chilometri in linea d'aria: Playa Costa Natura a 2,8-2,9 km e Playa del Cristo a circa 3 km, mentre la lunga spiaggia urbana de La Rada si trova a 4,4 km. I porti turistici di Estepona, Puerto Estepona a 3,4 km e Puerto Deportivo a 3,6 km, offrono ristorazione e ormeggi, mentre Puerto de la Duquesa si trova 9 km più a ovest. L'aeroporto di Malaga-Costa del Sol dista 33 km in linea d'aria, raggiungibile in auto in meno di un'ora tramite la A-7; l'aeroporto di Gibilterra si trova a circa 34 km, un'alternativa per chi viaggia verso il Regno Unito. I trasporti pubblici del comune comprendono otto linee e cinquanta fermate, sufficienti per occasionali viaggi in città, anche se l'auto resta la scelta più pratica per le commissioni quotidiane e per raggiungere l'aeroporto. Il punto di ricarica per veicoli elettrici più vicino si trova a 2,9 km dall'immobile. Le distanze stradali supereranno queste cifre in linea d'aria, quindi i tempi di percorrenza effettivi saranno leggermente più lunghi.
| Distanza dal mare | 2,8 km |
| Gibraltar (GIB) | 34 km |
| Malaga-Costa del Sol (AGP) | 68 km |
Fonte: OpenStreetMap, Google Maps
Il clima è mediterraneo da manuale: una media annuale di 18,8°C, medie mensili che vanno da 15°C nei mesi più freschi a 25°C in piena estate e una stagione balneare di circa cinque mesi durante la quale le temperature del mare si mantengono a 20°C o oltre. Il sito si trova a 66 metri di altitudine su un terreno con una pendenza di appena l'1,9 per cento verso la costa, praticamente pianeggiante, ma abbastanza elevato da superare i tetti tra il terreno e il mare. I pendii meridionali della Sierra Bermeja alle spalle di Estepona proteggono la zona dai sistemi meteorologici settentrionali, il che contribuisce alla stabilità delle temperature. Le ore di sole sono abbondanti tutto l'anno, rendendo i 164 m² di terrazze previsti una vera estensione dello spazio abitativo e non un extra stagionale. Il lago visibile dal sito aggiunge riflessi d'acqua al panorama su montagne e campo da golf.
Fonte: Open-Meteo (2020–2025 media)
La ricreazione costiera a portata di mano include Playa del Cristo, una spiaggia riparata esposta a ovest, popolare tra le famiglie, a circa 3 km, e Playa Costa Natura a 2,8 km, una spiaggia naturista ufficialmente designata adiacente a una comunità residenziale consolidata. La Rada, la principale spiaggia urbana di Estepona, dista 4,4 km e si affaccia direttamente sui chiringuitos e sul paseo marítimo della città. Il golf è qui la risorsa ricreativa distintiva: il campo di Valle Romano stesso inizia a circa 300 metri dal terreno, Azata Golf è entro un chilometro, ed Estepona Golf più un'accademia di golf dedicata si trovano entro 4 km. Tre centri sportivi comunali entro 3,5 km offrono tennis, piscine e palestra. Per gli amanti delle camminate, il belvedere Mirador Playa del Cristo a 3,1 km e il Mirador del Carmen a 3,7 km offrono panorami costieri, mentre le pendici della Sierra Bermeja iniziano praticamente ai margini del quartiere.
Fonte: OpenStreetMap
| Mese | Temp. Media | Precipitazioni |
|---|---|---|
| Gennaio | 12.4°C | 86 mm |
| Febbraio | 13.3°C | 55 mm |
| Marzo | 14.4°C | 172 mm |
| Aprile | 16.4°C | 73 mm |
| Maggio | 19.5°C | 33 mm |
| Giugno | 23.4°C | 11 mm |
| Luglio | 26.4°C | 1 mm |
| Agosto | 26.6°C | 7 mm |
| Settembre | 23.5°C | 28 mm |
| Ottobre | 20.2°C | 76 mm |
| Novembre | 15.8°C | 96 mm |
| Dicembre | 13.7°C | 84 mm |
Pianeggiante
Ref: VL658935
Fonte: Wikipedia, Wikidata, INE, Junta de Andalucía
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