בית טורי פינתי בלב אסטפונה, במרחק הליכה מהחוף ומשירותי היומיום של העיר. הנכס מציע כ-256 מ"ר של שטח מגורים הפרוסים על פני שלושה מפלסים ועוד מפלס נוסף, עם שמונה חדרי שינה ושישה חדרי רחצה בסך הכול. הבית נבנה ב-1970, כיום הוא במצב מפורק ודורש שיפוץ מלא, מה שמעניק לקונה את ההזדמנות לקבוע את התכנון והגימור. המחיר המבוקש קבוע: 799,000 אירו. המיקום משלב אווירה עירונית עם נוף לים ולהרים, בקרבה למרינה, לחנויות ולבתי ספר.
מאפיינים מרכזיים של המיקום, הדירות, שלב הפרויקט ונקודות לדיון.
הבית ניצב במרכז אסטפונה, באזור עירוני-מסחרי במרחק הליכה קצר מהים. חוף Playa de Estepona מרוחק כ-524 מ' בקו ישר, ו-La Rada במרחק 769 מ'. המרינה, החנויות, בתי הספר ומרכז העיר נמצאים כולם בהישג יד ברגל. הסביבה עירונית ולא פרברית, כלומר חיי רחוב, תנועה ושכנים הם חלק מהמציאות היומיומית.
הנכס מתאים לקונה המחפש נפח ומיקום ולא כניסה מיידית למגורים. שמונה חדרי שינה ושישה חדרי רחצה על פני 256 מ"ר ומספר מפלסים מאפשרים שימוש גמיש: בית גדול למשפחה, בית עם יחידה עצמאית, או הסבה לדירות בכפוף להיתרים. מרפסת שמש מקורה ומעלית מרחיבים את השטח השמיש ואת הנגישות. עבודות השיפוץ יקבעו את איכות המגורים הסופית.
זהו אינו פרויקט של בנייה חדשה. הבית מתוארך ל-1970 והוא מוכן למגורים רק במובן זה שהוא פנוי. עבודות הריסה פנימיות כבר החלו; המודעה מציינת כי נדרשים שיפוץ ושחזור. על הקונים לתכנן תקציב לתוכנית שיפוץ מלאה, להשיג הערכות עלות עצמאיות, ולהתייחס לכל לוח זמנים להשלמה כהערכה בלבד עד שקבלנים יבחנו את הנכס.
הנכס אינו מציע גימור מודרני, אחריות לפי תקנות בנייה חדשה, או מתקנים משותפים כגון בריכה או גינה. קיים מקום חנייה מקורה אך לא מוזכרת חניה נוספת. מצב הנכס מפורק, עם עבודות הריסה גלויות בכמה חדרים. כנכס קיים, המחיר המבוקש הקבוע הוא 799,000 אירו, ועלויות השיפוץ מתווספות לסכום זה.
Ref: VL050812
מקור: Wikipedia, Wikidata, INE, Junta de Andalucía
נכס זה מתאים לסוג מסוים של קונה: מישהו עם ניסיון בשיפוצים או גישה לקבלן ספרדי, שמעריך מיקום מרכזי ומטרים רבועים יותר מנוחות מיידית. הוא יכול להתאים לקונה המתכנן מגורי משפחה גדולים, שכן שמונה חדרי שינה על פני מספר מפלסים מספקים מקום למשק בית רב-דורי. הוא יכול גם להתאים לקונה המעוניין לתכנן מחדש את החלל, למשל ליחידות נפרדות או בית עם פוטנציאל השכרה, בכפוף לקבלת הרישיונות הרלוונטיים מעיריית אסטפונה. משקיעים שמשווים מחירי מוצרים מוגמרים בעיר עשויים לראות פער בין מחיר הרכישה בתוספת עלויות שיפוץ לבין ערכו של בית מוגמר ליד החוף, אם כי הדבר מחייב מחקר כדאיות נאות. הנכס פחות מתאים לקונים המחפשים בית חופשה מפתח-ביד, שכן אף חלק מהפנים אינו ראוי למגורים בסטנדרט מודרני. קונים שמעדיפים שקט, בריכות משותפות או גינות יגלו גם הם שהסביבה העירונית הזו אינה מספקת את התכונות הללו. הפרופיל המתאים ביותר הוא פרגמטי: מוכן לעבודות בנייה, בקיא או מיועץ בתהליכי שיפוץ בספרד, ונמשך לגישה במרחק הליכה לחוף, למרינה, לחנויות ולמסעדות.
במצבו הנוכחי אין לבית גימורים להערכה. הריסה פנימית מתבצעת או הסתיימה במספר אזורים: התיעוד הצילומי מראה חדרים ריקים, מסדרון מפורק עם מדרגות, אזור מטבח מרוקן ומחסנים. מה שכן ניתן להעריך הוא המבנה הבסיסי: בניין פינתי מ-1970 בשטח של כ-256 מ"ר על פני שלושה מפלסים ועוד מפלס נוסף, פונה לדרום, עם נוף לים, להרים ונוף פנורמי מהחלקים העליונים. הבניין כולל מעלית ומרפסת שמש מקורה, ושתיהן ידרשו בדיקה טכנית וככל הנראה חידוש. בית בגיל זה ידרוש בדרך כלל החלפת חיווט חשמלי, אינסטלציה, חלונות ואולי חלקים מהגג ואיטום לחות; על הקונים להזמין סקר מבני וטכני מלא לפני הרכישה. מקום החנייה הוא נכס מוחשי במיקום מרכז-עיר שבו החניה מוגבלת. מעבר לכך, כל החלטה חומרית, בידוד, זיגוג, חימום, קירור, מתקני מטבח וחדרי רחצה, נותרת פתוחה. זהו בדיוק מה שרכישה לשיפוץ מציעה: הקונה קובע את איכות הבנייה במקום לרשת מפרט של יזם. הדרישה המקבילה מהקונה היא תקציב שיפוץ ריאלי ופיקוח מקצועי, שכן הפער בין שלד מפורק לבית נוח נמדד הן בעלות והן בחודשים.
המחיר המבוקש קבוע: 799,000 אירו עבור הנכס כמות שהוא. זהו נכס קיים, לא פרויקט בנייה חדשה עם מחירון, ולכן אין מבנה של מחיר התחלתי. המחיר משקף את המיקום במרכז אסטפונה ואת נפח הבניין, 256 מ"ר על פני מספר מפלסים עם שמונה חדרי שינה ושישה חדרי רחצה, וכן מקום חנייה מקורה. על הקונים לשים לב כי דרישת השיפוץ משמעותית וכי עלויות השיפוץ יתווספו למחיר הרכישה. פרויקטי בנייה חדשה דומים באסטפונה מוצעים כיום החל מ-575,000 ועד 685,000 אירו, מה שמספק נקודת ייחוס לעלות מוצר מוגמר בשוק זה.
החיים היומיומיים כאן סובבים סביב העיר ולא סביב אתר נופש. סופרמרקט נמצא במרחק של כ-104 מ' מהדלת, בית מרקחת במרחק 237 מ', והחוף במרחק של כ-524 מ' בקו ישיר. השילוב הזה אומר שאת רוב הסידורים עושים ברגל, ורכב אופציונלי לחיי היומיום. השכונה עירונית ומסחרית, ולכן כדאי לצפות לפעילות במהלך היום ואל תוך הערב, במיוחד בעונת התיירות כאשר 24 בתי המלון של אסטפונה וכמעט 7,000 מיטות התיירות ממלאים את העיר. הבית עצמו הוא נכס פינתי בן שלושה מפלסים ועוד מפלס נוסף, בעל כיוון דרומי ונוף הכולל את הים, ההרים והרחוב. כרגע הפנים מפורק ברובו: התמונות מראות חדרים ריקים, מסדרון ואזור מטבח הרוסים, ומחסנים עם נוף למרפסת. עבור הקונה זה למעשה שלד עם עצמות יציבות, שבו התכנון, המערכות והגימורים עדיין כולם פתוחים להחלטה. המרפסת המקורה היא אחד ממעטי האלמנטים החוציים השמישים במצב הנוכחי. מעלית, לאחר שיפוץ, פותרת את הבעיה המעשית של בית רב-מפלסים. קצב האזור פועל לפי לוח השנה של הקוסטה דל סול: חודשי קיץ עמוסים, חורפים שקטים יותר, ועונת שחייה של חמישה חודשים שבה טמפרטורת הים נשארת בסביבות 20 מעלות צלזיוס או מעליהן.
הסביבה היא של עיירה ספרדית מתפקדת ולא של אתר נופש מתוכנן. בטווח של שני קילומטרים ישנם כ-50 מסעדות, 22 בתי קפה, 18 בתי מרקחת, שישה בתי ספר, ארבעה בנקים ושני פארקים, לצד המרינה של Puerto Estepona במרחק של כ-1.6 ק"מ. בית חולים נמצא כ-1.1 ק"מ מהנכס, ורשת מרפאות משרתת את אוכלוסיית הרשות המונה קצת פחות מ-80,000 תושבים. בתחום הספורט, שלושה מרכזים נמצאים בטווח של 600 מ', כולל ה-Polideportivo Municipal. התחבורה הציבורית כוללת שמונה קווים עם 50 תחנות, מה שמספק לנסיעות מקומיות, אם כי רוב התושבים מחזיקים רכב לנסיעות אזוריות. העיירה שומרת על פעילות לאורך כל השנה, בגיבוי 19 בתי ספר יסודיים ו-10 תיכונים, מה שמעיד על קהילה קבועה ולא עונתית. סביבת הרחוב המיידית היא מסחרית ועמוסה בסטנדרטים של הקוסטה דל סול, ועל הקונים לצפות לרעש ולתנועת הולכי רגל האופייניים למגרש פינתי במרכז עיר.
המפה מציגה את מיקום הנכס במרכז אסטפונה: החוף במרחק של כ-500 מ' מדרום, המרינה בהמשך החוף, וחנויות העיירה, בתי הספר ומתקני הספורט ברדיוס של קילומטר אחד. התוואי המישורי בין הבית לים נראה בבירור.
אזור משוער · כתובת מדויקת לפי בקשה
אסטפונה תופסת את מערב הקוסטה דל סול, 25 ק"מ ממרבייה בקו ישר וכ-73 ק"מ מהעיר מאלגה. Algeciras וגיברלטר נמצאות במרחק 42 ק"מ ו-36 ק"מ בהתאמה, בדרום-מערב, ומספקות אפשרות נמל תעופה חלופית. העיירה צמחה מקהילת דייגים וחקלאים לאחת מהרשויות המגורים השלמות יותר בחוף, עם קרוב ל-80,000 תושבים ולמעלה מ-3,000 עסקאות דיור בשנה. בהשוואה למרבייה, אסטפונה נותרת זולה יותר למטר רבוע, ומציעה מרכז עיירה ספרדי אותנטי ולא מובלעת נופש.
החופים הם תכונת הנגישות החזקה ביותר: Playa de Estepona במרחק של כ-524 מ', La Rada במרחק 769 מ' ו-Playa del Cristo במרחק 1.6 ק"מ, כולם במרחק קו ישר. גולף הוא במרחק נסיעה קצרה ולא ברגל, Valle Romano במרחק 4.1 ק"מ ו-Azata Golf במרחק של כ-4.4 ק"מ. נמל התעופה הקרוב המופיע ברשימה במרחק 34 ק"מ הוא גיברלטר; נמל התעופה מאלגה-קוסטה דל סול נמצא במרחק של כ-64 ק"מ בקו ישר, וזמני הנסיעה בכביש ארוכים יותר. עמדת טעינה לרכב חשמלי נמצאת במרחק 1.3 ק"מ, ועמדת Tesla Supercharger במרחק של כ-8.3 ק"מ. הנגישות היומיומית מצוינת ברגל: סופרמרקט במרחק 104 מ', בית מרקחת במרחק 237 מ' ובית חולים במרחק 1.1 ק"מ. השיפוע המישורי של 2.4% אל החוף הופך את ההליכה והרכיבה על אופניים לאפשרויות ריאליות לרוב הנסיעות היומיומיות.
| מרחק מהים | 0.8 km |
| Gibraltar (GIB) | 36 km |
| Malaga-Costa del Sol (AGP) | 64 km |
מקור: OpenStreetMap, Google Maps
אסטפונה שוכנת בגובה של כ-19 מ' מעל פני הים במישור חוף הנשען על רכס Sierra Bermeja, שפסגתו Los Reales מגיעה לגובה 1,449 מ', גלויה מהקומות העליונות של נכסים בעיירה, כולל זה, לפי המודעה. האקלים ים תיכוני: הטמפרטורות החודשיות הממוצעות נעות בין 15°C ל-25°C, עם ממוצע שנתי של 19.2°C. עונת השחייה נמשכת כחמישה חודשים, שבהם טמפרטורת הים נשמרת בסביבות 20°C ומעלה. הגשמים מרוכזים מחוץ לקיץ, ו-137 הקמ"ר של הרשות, בשטחי עמק פורה והרים, מספקים ארץ של טיולי הליכה ורגל במרחק נסיעה קצר פנימה. המגרש עצמו מישורי, ללא שיפוע בין הבית לים.
מקור: Open-Meteo (2020–2025 ממוצע)
קו החוף מציע מספר חופים במרחק הליכה או נסיעה קצרה. Playa de Estepona במרחק של כ-524 מ' ו-La Rada במרחק 769 מ', שניהם בקו ישר; La Rada הוא החוף הראשי של העיירה, רצועה רחבה עם בתי קפה חוף לאורך הטיילת. Playa del Cristo נמצא במרחק של כ-1.6 ק"מ במפרץ מוגן ליד המרינה, פופולרי בקרב משפחות. Puerto Estepona והמרינה Puerto Deportivo, במרחק של כ-1.6 עד 1.8 ק"מ, מספקים מקומות עגינה, מסעדות לחוף ושיט. שחקני גולף יכולים להגיע ל-Valle Romano במרחק 4.1 ק"מ ול-Azata Golf במרחק 4.4 ק"מ, ואילו Estepona Golf רחוק יותר במרחק 6.1 ק"מ. מתקני הספורט קרובים במידה חריגה: שלושה מרכזים בטווח 600 מ' ו-134 מתקני ספורט בכל רחבי הרשות.
134 מתקנים זמינים
מקור: OpenStreetMap, CSD
Estepona is a town and municipality in the comarca of the Costa del Sol, southern Spain. It is located in the province of Málaga, part of the autonomous community of Andalusia. Its district covers an area of 137 square kilometers in a fertile valley crossed by small streams and a mountainous areas dominated by the Sierra Bermeja, which reaches an elevation of 1,449 m at the peak of Los Reales.
| חודש | טמפ' ממוצעת | משקעים |
|---|---|---|
| ינואר | 12.8°C | 86 mm |
| פברואר | 13.7°C | 55 mm |
| מרץ | 14.8°C | 172 mm |
| אפריל | 16.7°C | 73 mm |
| מאי | 19.9°C | 33 mm |
| יוני | 23.7°C | 11 mm |
| יולי | 26.7°C | 1 mm |
| אוגוסט | 26.9°C | 7 mm |
| ספטמבר | 23.9°C | 28 mm |
| אוקטובר | 20.6°C | 76 mm |
| נובמבר | 16.2°C | 96 mm |
| דצמבר | 14.0°C | 84 mm |
שטוח
בתוך אסטפונה, נכס זה תופס מגזר שונה מהפיתוחים החדשים המוצעים כיום בשוק. פרויקטים כמו One Estepona (החל מ-685,000 אירו), Capri (החל מ-575,000 אירו) ו-Asperia Estepona (החל מ-625,000 אירו) מציעים דירות של בנייה חדשה עם מפרטים מודרניים, אחריות ומתקנים משותפים, אך בדרך כלל פחות שטח רצפה ולעיתים קרובות מיקומים בשולי העיירה ולא במרכזה. בית טורי זה דורש 799,000 אירו תמורת 256 מ"ר שטח ברוטו במיקום מרכזי שאין עדיף ממנו ליד החוף, אך דורש שיפוץ מלא מעבר למחיר זה. ההשוואה מסתכמת אפוא בוודאות מול שליטה: קוני בנייה חדשה מקבלים מוצר מוגמר עם עלויות צפויות, בעוד קונה זה שולט בתכנון ובחומרים אך נושא בסיכון השיפוץ. מבחינה אזורית, אסטפונה יושבת בין שוק היוקרה של מרבייה, 25 ק"מ מזרחה, לבין העורף הזול יותר פנימה. העיירה רושמת למעלה מ-3,100 עסקאות דיור בשנה והכנס חציוני מחוזי של 16,450 אירו, מה שממסגר את כוח הקנייה המקומי. עבור קונה השוקל רכישה לשיפוץ, החישוב הריאלי הוא המחיר המבוקש של 799,000 אירו בתוספת תקציב שיפוץ מאומת על ידי קבלן, מול ערכו של בית מוגמר בן שמונה חדרי שינה במרחק 500 מ' מהחוף, מגזר עם תחרות ישירה מוגבלת באזור המיידי.
NL
EN
DE
FR
ES
IT
PT
DA
SV
NO
FI
PL
ZH
RU
AR
TR
CS
RO
HU
LT
ET
BG
HR
SK
HE
JA
KO
HI
UK
SR
SL
LV
ID