Tax & Legal · VestaLinks

Contrato de Arras Spanyolország: Vevői Útmutató 2026

Q: Milyen adókat kell fizetnem Spanyolországban ingatlanvásárláskor 2026-ban?

Főként illetéket (ITP vagy AJD) és ÁFÁ-t (IVA) új építésű ingatlanoknál. Az ITP mértéke régiótól függően 6-10%, az ÁFA 10%, az AJD pedig 1,5%. Ezek a végleges szerződéskötéskor esedékesek.

A spanyol ingatlanvásárlás kulcsfontosságú lépése a "contrato de arras", azaz az előzetes vételi szerződés. Ez a dokumentum biztosítja mind a vevő, mind az eladó jogait. Különösen fontos ez a magyar vásárlók számára, akik esetleg nem ismerik a spanyol jogi környezetet. Ebben a cikkben részletesen kifejtjük a szerződés lényegét, a vevő szempontjából.

Tax & Legal

Mi az a Contrato de Arras?

A "contrato de arras" egy spanyol előzetes adásvételi szerződés. Lényegében egy kötelezettségvállalás mindkét fél részéről a jövőbeli végleges szerződés megkötésére. A vevő ekkor fizeti ki az "arras"-nak nevezett foglalót, ami általában a vételár 10%-a. Ez a foglaló biztosítja, hogy az eladó nem adja el az ingatlant másnak, és a vevő szándéka komoly. A szerződés rögzíti a felek adatait, az ingatlan leírását, a vételárat, a fizetési feltételeket és a végleges szerződéskötés határidejét. 2026-ban is ez a standard eljárás.

Tax & Legal

A Contrato de Arras Típusai Vevő Szempontjából

Spanyolországban három fő típusa létezik a "contrato de arras"-nak, de vevőként a "arras penitenciales" a leggyakoribb és legelőnyösebb.

Típus	Leírás Vevőnek	Következmény Elállás Esetén
Arras Confirmatorias	Csak megerősíti a szerződést, nem ad elállási jogot.	Szerződésszegésnek minősül, kártérítésre kötelezett lehet.
Arras Penintenciales	A leggyakoribb. Vevő 10% foglalót fizet. Elállás esetén elveszíti a foglalót.	Elállás esetén elveszíti a foglalót (10%), de mentesül a további kötelezettségek alól. Az eladó elállása esetén duplán fizet vissza.
Arras Penales	Előre meghatározott büntetés szerződésszegés esetén.	Vevő elveszíti a foglalót, de az eladó bizonyíthatja a nagyobb kárt. Eladó elállása esetén duplán fizet vissza.

Tax & Legal

Fizetési Kötelezettségek és Adók 2026-ban

A "contrato de arras" aláírásakor általában a vételár 10%-át fizeti ki a vevő foglalóként. A spanyolországi ingatlanvásárlással kapcsolatban többféle adó merül fel. Az illeték (ITP vagy VAT">IVA) a végleges adásvételi szerződés aláírásakor esedékes. Az ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) általában 6-10% között mozog a régiótól függően, míg az új építésű ingatlanoknál 10% ÁFA (IVA) és 1,5% illeték (AJD) fizetendő. Fontos, hogy ezeket az összegeket a vásárlás teljes költségébe kalkulálja bele, és mindig a legfrissebb 2026-os adatokkal dolgozzon.

Tax & Legal

Mit Tehetünk, Ha a Vétel Nem Jön Létre?

A "contrato de arras" legfontosabb funkciója a "mi van, ha" forgatókönyvek kezelése. Ha Ön, a vevő, a "contrato de arras" aláírása után, de a végleges szerződés előtt meggondolja magát, elveszíti a kifizetett 10%-os foglalót. Ez az "arras penitenciales" típusú szerződés lényege. Az eladó részéről, ha ő áll el a szerződéstől, a spanyol törvények értelmében kétszeresen kell visszafizetnie a kapott foglalót. Ez védi a vevő érdekeit is, biztosítva, hogy az eladó ne lépjen vissza indokolatlanul. Ez a mechanizmus 2026-ban is érvényes.

Tax & Legal

Fontos Lépések a Vevőnek

Mielőtt aláírná a spanyol előzetes adásvételi szerződést, végezzen alapos due diligence-t.

Ellenőrizze az ingatlan tulajdoni lapját (Nota Simple), hogy nincsenek rajta terhek vagy jelzálogok.
Győződjön meg az ingatlan építési engedélyeinek és szabályosságának meglétéről.
Kérjen jogi tanácsot független ügyvédtől, aki beszéli az Ön nyelvét.
Vizsgálja át alaposan a "contrato de arras" minden pontját, különös tekintettel az elállási feltételekre.
Számolja ki a vásárláshoz kapcsolódó összes költséget, beleértve az adókat és illetékeket 2026-ra vonatkozóan.

Tax & Legal

Step-by-step

Keressen Megbízható Ingatlant

Találja meg álmai otthonát Spanyolországban a VestaLinks segítségével, amely széles kínálatot nyújt nemzetközi vásárlóknak.

Ajánlat Tételé és Tárgyalás

Vegyen fel kapcsolatot az eladóval vagy képviselőjével, és tegyen ajánlatot az ingatlanra, majd egyezzen meg a feltételekben.

Contrato de Arras Aláírása

Készítse elő és írja alá az előzetes vételi szerződést, fizetve a 10% foglalót. Kérjen jogi segítséget!

Due Diligence Elvégzése

Az ügyvédje vizsgálja át a dokumentumokat, ellenőrizze az ingatlan jogi helyzetét a végleges szerződés előtt.

Végleges Adásvételi Szerződés

Írja alá a "Escritura Pública de Compraventa"-t a közjegyzőnél, fizesse ki a fennmaradó vételárat és az adókat.

Ingatlan Bejegyzése

Az ügyvédje intézi az ingatlan bejegyzését az új tulajdonos nevére a Földhivatalban.

Key Takeaways

A 'contrato de arras' egy kötelező előzetes szerződés spanyol ingatlanvásárláskor.
A vevő általában 10% foglalót fizet, amit elveszít, ha eláll a vásárlástól.
Az eladó elállása esetén kétszeresen kell visszafizetnie a foglalót.
Mindenképpen kérjen jogi tanácsot független ügyvédtől a szerződés aláírása előtt.
Számolja bele a vásárlás költségeibe a spanyol adókat és illetékeket 2026-ban.

Frequently Asked Questions

Mennyi időm van meggondolni magam a 'contrato de arras' után?

A 'contrato de arras' általában meghatároz egy határidőt a végleges szerződés megkötésére, ami jellemzően 1-2 hónap. Az elállási jog feltételei a szerződésben vannak rögzítve, elsősorban a foglaló elvesztésével vagy megduplázásával.

Mi történik, ha az eladó visszalép a szerződéstől?

Ha az eladó eláll a 'contrato de arras' megkötésétől, akkor a spanyol jogszabályok szerint kétszeresen köteles visszafizetni a vevő által kifizetett foglalót. Ez a 'arras penitenciales' típusú szerződésben van így.

Milyen adókat kell fizetnem Spanyolországban ingatlanvásárláskor 2026-ban?

Főként illetéket (ITP vagy AJD) és ÁFÁ-t (VAT">IVA) új építésű ingatlanoknál. Az ITP mértéke régiótól függően 6-10%, az ÁFA 10%, az AJD pedig 1,5%. Ezek a végleges szerződéskötéskor esedékesek.

Van-e lehetőség tárgyalni a foglaló összegén?

Igen, lehetséges. Bár a 10% a standard, az ingatlan értékétől és a piaci helyzettől függően lehet tárgyalni ennél alacsonyabb vagy magasabb foglalóról is. Mindig kérje meg ügyvédje tanácsát.

Miben különbözik a 'contrato de arras' a végleges adásvételi szerződéstől?

A 'contrato de arras' egy előzetes, kötelezettségvállaló szerződés, amely biztosítja az üzlet létrejöttét. A végleges adásvételi szerződés ('Escritura Pública de Compraventa') a tulajdonjog átruházását dokumentálja, és itt történik a teljes vételár kifizetése és az adók rendezése.

Szükséges-e spanyol adóazonosító szám (NIE) a 'contrato de arras' aláírásához?

Igen, a NIE szám (Número de Identificación de Extranjero) elengedhetetlen minden spanyolországi ingatlanügylethez, beleértve a 'contrato de arras' aláírását is. Ezt még a szerződéskötés előtt be kell szerezni.