Este proyecto consiste en un solar residencial de 3.900 m² situado en San Roque, Cádiz. El terreno se localiza en un entorno urbano consolidado, ofreciendo acceso inmediato a servicios esenciales como sanitarios y comercios. A pesar de su contexto urbano, la parcela dispone de superficie suficiente para desarrollar una vivienda unifamiliar con espacios exteriores privados. Su posición estratégica cerca del aeropuerto de Gibraltar y a pocos kilómetros de la costa lo sitúa en un punto logístico favorable dentro del Campo de Gibraltar, combinando funcionalidad residencial con conexión regional.
Características clave de la ubicación, viviendas, fase del proyecto y puntos de atención.
El terreno se ubica en una zona suburbana de San Roque, integrada en el tejido urbano. Se encuentra a 3,4 kilómetros de la costa y rodeado de servicios como farmacias y supermercados a menos de 400 metros. La altitud de 99 metros ofrece una posición elevada respecto al nivel del mar, con una pendiente suave hacia la bahía.
El terreno atiende necesidades de espacio y personalización. Con una superficie de 3.900 m², permite diseñar una vivienda a medida y zonas de jardín según preferencias individuales. La orientación sur facilita el soleamiento. Es adecuado para quienes buscan una base operativa en la zona con autonomía, sin las restricciones de una comunidad de propietarios.
El estatus es 'Gereed', indicando que el terreno está urbanizado y listo para edificar. Al ser una reventa de una parcela consolidada, no existe una fase de construcción activa ni una fecha de entrega de llaves. El comprador asume el rol de promotor, debiendo obtener las licencias pertinentes para ejecutar la obra según el planeamiento urbanístico vigente en San Roque.
El terreno no ofrece alojamiento inmediato ni infraestructura preinstalada. No se incluyen servicios comunitarios como seguridad, mantenimiento de jardines o piscinas compartidas. Al estar fuera de un complejo turístico cerrado, no hay acceso directo a playas privadas u ofertas de ocio exclusivas. La edificación está sujeta a las normativas municipales y a la capacidad de inversión del propietario para la construcción.
Esta propiedad encaja en situaciones de compra donde la prioridad absoluta es la creación de un espacio personalizado y autónomo sobre la adquisición de una vivienda estándar en un bloque. Es apropiada para familias que requieren proximidad inmediata y constante a centros sanitarios y educativos, dados los servicios disponibles en un radio menor a 500 metros. También es relevante para profesionales con conexiones laborales en el Polo de Desarrollo o Gibraltar, gracias a la excepcional cercanía al aeropuerto internacional y a las vías principales de comunicación del área. No es adecuada para quienes buscan una vivienda vacacional 'llave en mano' sin las complicaciones inherentes a la gestión de obra, ni para aquellos que priorizan las instalaciones de un resort de lujo como piscina comunitaria, seguridad 24h o servicios de conserjería incluidos en la cuota de comunidad. Tampoco es adecuado para perfiles que exigen una primera línea de playa directa, ya que el acceso al mar requiere un desplazamiento breve en coche. Este solar es una solución lógica para constructores privados o autónomos que desean establecerse en una zona con infraestructura urbana consolidada, clima benigno y conexión internacional, pero con un coste de adquisición inicial controlado.
Al ser un solar, la calidad de la acabado no está predefinida y depende enteramente del proyecto arquitectónico que el propietario decida ejecutar. No obstante, el terreno ofrece condiciones técnicas favorables para una futura construcción de calidad. La orientación sur permite diseñar viviendas con maximización de luz solar y eficiencia energética pasiva, lo que ayuda a reducir la necesidad de calefacción en invierno. La topografía, con una altitud de 99 metros y una pendiente suave del 2,8 % hacia el mar, facilita los trabajos de cimentación y drenaje, al tiempo que garantiza buenas vistas y una eficiente ventilación cruzada. La existencia de vegetación en el jardín privado actual sugiere un suelo fértil y consolidado, lo que puede aprovecharse para el diseño del paisajismo sin grandes movimientos de tierra. En la zona de San Roque es común el uso de materiales tradicionales andaluces combinados con aislamientos modernos para cumplir con las estrictas normativas térmicas. Es posible instalar una piscina privada de dimensiones generosas, ya que el terreno dispone de espacio sobrado para ello. La conexión a la red eléctrica y de agua de la ciudad está prácticamente garantizada por la situación urbana consolidada del solar, permitiendo instalaciones estándar de alta calidad sin necesidad de depender de sistemas autónomos costosos.
El precio de mercado se fija en 130.000 € por la totalidad de la parcela de 3.900 m². Dado que se trata de una oportunidad única de reventa, no hay fluctuación de precios por tipología o orientación dentro del propio lote. Es importante notar que este importe representa solo el coste del suelo; la inversión final total dependerá del proyecto de construcción que se desarrolle posteriormente. Comparativamente, en zonas cercanas como Sotogrande, el coste de entrada suele ser significativamente mayor por propiedades terminadas, lo que posiciona este terreno como una opción para constructores o inversores con capacidad de gestión de obra. La disponibilidad está sujeta a la finalización del proceso de compraventa.
La vida en esta ubicación se define por la autonomía y la integración en el núcleo urbano de San Roque. El terreno, situado a 99 metros sobre el nivel del mar, permite una residencia con vistas sobre la bahía y el entorno urbano. A nivel práctico, la rutina diaria es eficiente: se puede acudir a pie a la farmacia, al supermercado o al hospital, todos a menos de 400 metros. Esto elimina la dependencia del coche para gestiones básicas, algo poco común en zonas rurales de la costa. El entorno residencial cuenta con varias escuelas y centros deportivos, como el Complejo Deportivo Vicente Blanca, lo que facilita la organización familiar. La orografía suave facilita los desplazamientos hacia las playas de La Colonia o Puente Mayorga, situadas a poco más de 3 kilómetros. Aunque el terreno ofrece privacidad, no está aislado; forma parte de un barrio con vecinos permanentes, lo que garantiza seguridad y vitalidad durante todo el año. La cercanía a Gibraltar influye en el estilo de vida, permitiendo viajes rápidos y acceso a una conexión internacional única en la península. Es una zona funcional, donde la tradición española se mezcla con la logística internacional.
El entorno inmediato del solar se caracteriza por ser un barrio residencial activo y funcional. La presencia de un supermercado a 360 metros y de un hospital a 367 metros transforma la experiencia diaria, permitiendo realizar compras y gestiones de salud sin necesidad de utilizar el vehículo. Esta densidad de servicios es un factor diferencial respecto a urbanizaciones más aisladas. La movilidad dentro del municipio se ve apoyada por varias líneas de autobús que paran en las cercanías, conectando con Algeciras y La Línea de la Concepción. Para el ocio, el Complejo Deportivo Vicente Blanca, a solo 400 metros, ofrece canchas de tenis, pádel y pistas polideportivas. La influencia de la zona de Sotogrande se deja sentir en la oferta de golf y náutica a pocos kilómetros, con puertos deportivos como el de Puente Mayorga accesibles en cinco minutos. La infraestructura vial permite un acceso rápido a la autovía A-7, facilitando los desplazamientos hacia el este (Costa del Sol) o el oeste (Tarifa). Es una zona donde la vida cotidiana es práctica y resolutiva, combinando el carácter residencial con la logística portuaria e industrial de la bahía cercana.
El mapa ilustra la posición del solar dentro del entramado urbano de San Roque, cerca de la carretera N-352. Se destacan las distancias cortas a los servicios en rojo (hospital, supermercado) y la proximidad a la costa al sur. La posición relativa respecto al aeropuerto de Gibraltar se muestra al oeste, indicando una conexión logística inmediata con el enclave británico.
Zona aproximada · dirección exacta bajo petición
San Roque ocupa una posición central en la comarca del Campo de Gibraltar. Este terreno se sitúa específicamente en la zona urbana de la ciudad, sirviendo como nexo de unión entre el área portuaria e industrial de la Bahía de Algeciras y las zonas turísticas y residenciales de Sotogrande. A 10 kilómetros de Algeciras, beneficia de la actividad económica de la gran ciudad. La frontera con La Línea y Gibraltar queda a poco más de 5 kilómetros, definiendo el carácter transfronterizo de la zona. Hacia el este, la carretera A-7 conecta directamente con el resto de la Costa del Sol Occidental.
El terreno destaca por su proximidad excepcional a servicios esenciales. El Hospital Comarcal y diversos puntos de salud se encuentran a una distancia caminable de apenas 367 metros, lo que permite acceder a urgencias o consultas médicas rápidamente. Para el abastecimiento diario, un supermercado está ubicado a 360 metros. Las playas más cercanas, como Playa de La Colonia, están a 3,4 kilómetros, lo que supone un trayecto de aproximadamente 10 minutos en coche. El acceso a campos de golf de prestigio en la zona es directo, con La Hacienda Links Golf Resort situado a 7,4 km y Alcaidesa Links a 7,6 km. El aeropuerto de Gibraltar es el enclave logístico clave, situado a solo 7,2 km en línea recta, ofreciendo conexiones rápidas para viajes internacionales. El transporte público está bien representado, con paradas de autobús en el entorno que conectan el barrio con la red de transporte comarcal del Campo de Gibraltar. Además, existen varias farmacias a menos de 200 metros.
| Distancia a la playa | 3,4 km |
| Gibraltar (GIB) | 7 km |
| Malaga-Costa del Sol (AGP) | 94 km |
| San Roque - La Línea | 4,2 km |
| San Roque - La Línea | 4,3 km |
Fuente: OpenStreetMap, Google Maps
La ubicación goza de un clima mediterráneo con influencia atlántica, caracterizado por inviernos suaves y veranos calurosos pero ventilados. Con una temperatura media anual de 18,2 °C y más de 3.800 horas de sol al año, las condiciones son favorables para la vida al aire libre durante gran parte del año. La altitud de 99 metros sobre el nivel del mar juega un papel positivo, ofreciendo una brisa constante que refresca el ambiente en los meses de verano y evita el estancamiento de humedad típico de zonas costeras más bajas. La pendiente suave del terreno hacia la costa facilita el drenaje natural y amplía las vistas panorámicas. El periodo de baño se extiende aproximadamente durante cuatro meses, cuando la temperatura del agua supera los 20 °C, permitiendo el disfrute de las playas cercanas desde finales de primavera hasta principios de otoño. Esta microlocalización en el Campo de Gibraltar actúa como un escudo natural frente a los vientos más fuertes del estrecho, creando un microclima estable.
Fuente: Open-Meteo (2020, 2025 promedio)
La oferta recreativa en la zona combina el acceso al mar con instalaciones deportivas de tierra firme. Las playas más cercanas, como Playa de La Colonia y Playa de Refinería, se encuentran a menos de 4 kilómetros, siendo accesibles para sesiones espontáneas de baño. A pesar de la cercanía a la zona industrial, estas playas mantienen estándares de calidad y son frecuentadas por residentes locales. La zona cuenta con varias banderas azules en los municipios colindantes como Alcaidesa y Torreguadiaro, indicando alta calidad de las aguas en la Bahía de Algeciras. Para los amantes del golf, la posición es estratégica, con campos de renombre internacional como La Hacienda Links y San Roque Club en un radio de 8 kilómetros. A nivel local, el Complejo Deportivo Vicente Blanca y el Club Tenis Gaviota ofrecen opciones para el ejercicio diario sin necesidad de desplazamientos largos. Existen instalaciones náuticas como el Puerto Deportivo de Puente Mayorga a 3,4 km, facilitando la práctica de vela o pesca deportiva. La densidad de instalaciones deportivas en el municipio asciende a 66, lo que refleja una comunidad activa y orientada al deporte.
66 Instalaciones disponibles
Fuente: Blue Flag 2026, OpenStreetMap, CSD
San Roque ocupa una posición central en la comarca del Campo de Gibraltar. Este terreno se sitúa específicamente en la zona urbana de la ciudad, sirviendo como nexo de unión entre el área portuaria e industrial de la Bahía de Algeciras y las zonas turísticas y residenciales de Sotogrande. A 10 kilómetros de Algeciras, beneficia de la actividad económica de la gran ciudad. La frontera con La Línea y Gibraltar queda a poco más de 5 kilómetros, definiendo el carácter transfronterizo de la zona. Hacia el este, la carretera A-7 conecta directamente con el resto de la Costa del Sol Occidental.
| Mes | Temp. media | Precipitaciones |
|---|---|---|
| Enero | °C | mm |
| Febrero | °C | mm |
| Marzo | °C | mm |
| Abril | °C | mm |
| Mayo | °C | mm |
| Junio | °C | mm |
| Julio | °C | mm |
| Agosto | °C | mm |
| Septiembre | °C | mm |
| Octubre | °C | mm |
| Noviembre | °C | mm |
| Diciembre | °C | mm |
Llano
Ref: VL928412
Fuente: Wikipedia, Wikidata, INE, Junta de Andalucía
En comparación con los proyectos de nueva construcción en zonas limítrofes de alto standing como Sotogrande o Alcaidesa, este solar ofrece un punto de entrada de precio considerablemente menor. Mientras que desarrollos como Altara Alcaidesa o Atria en Sotogrande tienen precios de partida que superan los 300.000 € por viviendas terminadas en comunidad, este terreno permite adquirir una superficie amplia por 130.000 €. La diferencia fundamental radica en el concepto: en San Roque urbano se paga por la superficie y la ubicación funcional cerca de servicios, pero no por las comodidades ni la marca de un resort de lujo (seguridad 24h, campos de golf propios, urbanización privada). Mientras Sotogrande ofrece un estilo de vida cerrado y exclusivo, esta ubicación en San Roque proporciona una integración real en la ciudad, con acceso a hospitales públicos, comercios locales y una vida de barrio activa sin depender del coche para todo. Para compradores que priorizan el espacio constructivo por encima de la exclusividad de la urbanización, esta opción presenta una relación superficie-precio más alta, aunque requiere una inversión adicional significativa en construcción. Además, la proximidad a Gibraltar es un factor diferenciador clave frente a zonas más al este como Estepona o Marbella, atrayendo a un perfil diferente de residente.
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