המגרש ממוקם באזור טורמואלה (Torremuelle) שבבנלמדנה, בין פואנחירולה לבנלמדנה, במחוז מאלגה. מדובר בקרקע מגורים עירונית בשטח של כ-7,000 מ״ר, המאפשרת לפי התכנון העירוני בנייה של עד שלושה בתים צמודי קרקע. המגרש שוכן באזור מגורים ותיק ומבוסס, במרחק הליכה מהחוף (כ-800 מטר) ומסופרמרקט (כ-450 מטר), ובמרחק של כ-12 ק״מ מנמל התעופה של מאלגה. חשוב לציין כי אין עדיין חיבור מלא לכביש, מים וחשמל.
מאפיינים מרכזיים של המיקום, הדירות, שלב הפרויקט ונקודות לדיון.
טורמואלה הוא אזור מגורים בשיפוע מתון (כ-3.1%) בגובה 35 מטר מעל פני הים, על ציר החוף בין בנלמדנה לפואנחירולה. החוף הקרוב, פלאיה בוניטה, נמצא במרחק של כ-800 מטר. הסביבה עירונית עם 27 מסעדות, בתי קפה וחנויות ברדיוס שני קילומטרים.
המגרש מיועד למי שמחפש לפתח פרויקט בנייה עצמאי: עד שלוש וילות צמודות קרקע בשטח כולל של 7,000 מ״ר. אין מדובר בנכס מוגמר אלא בקרקע לפיתוח. הסביבה מספקת שירותים בסיסיים במרחק הליכה, כולל בית ספר יסודי, בתי מרקחת ובנקים.
המגרש נמכר במצב מוכן לפיתוח, עם תאריך השלמה רשום של 1970 (אינדיקטיבי). התכנון העירוני מתיר בניית בתים צמודי קרקע. שלב הבנייה, ההיתרים והחיבורים לתשתיות הם באחריות הרוכש וטרם החלו.
הפרויקט אינו כולל בית קיים: אין חדרי שינה, חדרי רחצה או בנייה מוגמרת. אין עדיין חיבור לכביש, מים או חשמל, עלות וזמן החיבור על הרוכש. אין בריכה, גינה מטופחת או מתקנים משותפים. כל פיתוח דורש היתרי בנייה נפרדים.
Ref: VL699222
מקור: Wikipedia, Wikidata, INE, Junta de Andalucía
המגרש מתאים למספר מצבים מוכרים. ראשית, מפתחים או משקיעים המחפשים קרקע עם זכויות בנייה לשלוש יחידות מגורים באזור מבוקש על החוף, עם כוונה לבנות ולמכור או להחזיק. שנית, קונים פרטיים המעוניינים לבנות וילה מותאמת אישית בשטח גדול, תוך שימוש בחלק מהקרקע ומכירה או פיתוח עתידי של היתר. שלישית, מי שמכיר את אזור טורמואלה ומעריך את השילוב בין שכונת מגורים שקטה לבין קרבה לחוף ולשירותים. המגרש אינו מתאים למי שמחפש נכס מוכן למגורים מיידיים, ואינו מתאים למי שאינו מוכן לנהל תהליך היתרים, חיבורי תשתית ובנייה הנמשך בדרך כלל שנים. היעדר חיבור למים ולחשמל מחייב תכנון פיננסי נוסף. לעומת זאת, הקרבה לנמל התעופה (12 ק״מ) ולקווי תחבורה ציבורית מקלה על ניהול הפרויקט מחו״ל, ותקופת הבנייה יכולה להיות מנוצלת לתכנון מפורט.
מאחר ומדובר בקרקע בלבד, אין רמת גימור קיימת, כל החומרים, הטכנולוגיה ותקן הבנייה ייקבעו בשלב התכנון והבנייה על ידי הרוכש והאדריכל. נתוני הקרקע הרלוונטיים לאיכות עתידית כוללים: שטח של 7,000 מ״ר המאפשר מרווח תכנוני נדיב בין שלוש וילות; מיקום בגובה 35 מטר מעל פני הים עם שיפוע מתון של 3.1%, מה שמקל על הבנייה בהשוואה למגרשים תלולים באזור; וקרקע בתוך אזור תכנון עירוני מוגדר, כלומר עם ודאות תכנונית לגבי סוג הבנייה המותר (בתים צמודי קרקע). אין מידע זמין על תווית אנרגטית, מאחר וזו תיקבע לכל וילה בנפרד לפי התכנון. עלויות נלוות שיש לקחת בחשבון: חיבור לכביש, חיבור מים וחשמל, עבודות עפר וביוב, כולם אינם קיימים כרגע. מומלץ לבצע בדיקת קרקע גיאוטכנית ובדיקה קטסטרלית לפני רכישה.
המחיר המבוקש למגרש הוא €495,000 (מחיר התחלתי), המשקף כ-€71 למ״ר קרקע לשטח כולל של 7,000 מ״ר עם פוטנציאל לשלוש וילות. לשם השוואה, פרויקטים מוגמרים באזור החוף נמכרים במחירים התחלתיים של €205,000, €270,000 ליחידת מגורים אחת (למשל Lantana Residencial במיחאס או Aquamar בטורה דל מאר). הערכה כלכלית של הפרויקט דורשת הבאה בחשבון של עלויות החיבור לתשתיות, ההיתרים והבנייה. הזמינות והמחיר אינדיקטיביים.
המגרש בטורמואלה מציע שטח פיתוח בתוך מרקם מגורים ותיק על מדרון מתון המשקיף על הנוף הירוק של האזור. אופי השכונה משלב בתי מגורים עם בריכות פרטיות, כפי שנראה בתצלומי האוויר של האזור, וזהו אזור שקט יחסית בהשוואה למרכזי הערים הסמוכות. החיים היומיומיים כאן מבוססים על נגישות רגלית: סופרמרקט במרחק של כ-450 מטר, בית מרקחת בכ-1.5 ק״מ, ומסעדות ובתי קפה בסביבה הקרובה. החוף נמצא במרחק הליכה של כ-10 דקות בשיפוע מתון. תחבורה ציבורית זמינה עם 5 קווים וכ-50 תחנות באזור, מה שמאפשר תנועה ללא רכב פרטי לצרכים בסיסיים. עם זאת, מי שבונה כאן צריך לקחת בחשבון כי המגרש עצמו טרם מחובר לכביש, למים ולחשמל, נקודה שמשפיעה על לוח הזמנים והתקציב של כל פיתוח. האזור מושך אוכלוסייה בינלאומית מעורבת, ופעילות השוק באזור מראה כ-800 עסקאות מקרקעין. החיים מחוץ לעונת התיירות נותרים פעילים בזכות הקרבה לפואנחירולה ולבנלמדנה, שתיהן במרחק נסיעה קצרה.
החיים בטורמואלה מתנהלים בקצב של שכונת חוף שקטה עם נגישות גבוהה לשירותים. ברדיוס של שני קילומטרים מהמגרש פועלים 27 מסעדות, 4 בתי קפה, 3 בתי מרקחת, 2 בנקים ובית ספר יסודי אחד, ילדים בגיל יסודי יכולים להגיע לבית הספר באופן מקומי, אך לבתי ספר תיכוניים יש לנסוע לבנלמדנה או לפואנחירולה. סופרמרקט במרחק 444 מטר מאפשר קניות יומיומיות ברגל. מרכז הרפואי הקרוב נמצא במרחק 2.3 ק״מ. תחנת טעינה לרכב חשמלי זמינה בפואנחירולה (2.3 ק״מ). תחבורה ציבורית עם 5 קווים וכ-50 תחנות מחברת את האזור לאורך החוף. מתקני ספורט כוללים את מועדון ההוקי של בנלמדנה (1.4 ק״מ), מועדון רקטות (3.4 ק״מ) ומרכז ספורט עירוני בארויו דה לה מייל (4.3 ק״מ). בשעות הערב ניתן לרדת ברגל לטיילת של פלאיה בוניטה, וקו החוף מחבר למרינה של פואנחירולה במרחק 6 ק״מ.
על המפה ניתן לראות את מיקום המגרש ביחס לקו החוף: החוף במרחק של כ-800 מטר בשיפוע מתון, הסופרמרקט במרחק 444 מטר, ונמל התעופה של מאלגה מצפון במרחק 12 ק״מ. המפה ממחישה את השילוב בין מיקום מגורים שקט לבין נגישות לערים הסמוכות, תכונה שמאפיינת את החוף הדרומי הספרדי במיטבו.
אזור משוער · כתובת מדויקת לפי בקשה
טורמואלה ממוקמת בין בנלמדנה לפואנחירולה, שתי ערים מרכזיות בקוסטה דל סול המערבית. המרחק לפואנחירולה הוא כ-6 ק״מ לכיוון מערב ולבנלמדנה כ-4 ק״מ לכיוון מזרח, כאשר מאלגה בירת המחוז נמצאת כ-20 ק״מ צפונה. המיקום על ציר הרכבת הפרברית (Cercanías) מחבר את האזור ישירות למאלגה ולנמל התעופה. בהשוואה לאזורים מרכזיים ותיירותיים יותר, טורמואלה שומרת על אופי מגורים שקט יותר.
| מרחק מהים | 0.8 km |
| Malaga-Costa del Sol (AGP) | 12 km |
| Gibraltar (GIB) | 84 km |
מקור: OpenStreetMap, Google Maps
האקלים בטורמואלה ים תיכוני עם טמפרטורה שנתית ממוצעת של 17.9 מעלות צלזיוס וטווח ממוצע של 12, 26 מעלות. האזור נהנה מכ-3,891 שעות שמש בשנה, נתון גבוה גם בסטנדרטים של ספרד. עונת השחייה (טמפרטורת מים מעל 20 מעלות) נמשכת כארבעה חודשים, בעיקר בין יוני לספטמבר. המגרש שוכן בגובה 35 מטר מעל פני הים עם שיפוע של 3.1% לכיוון החוף, שיפוע מתון שמאפשר נגישות רגלית נוחה יחסית ומפחית עלויות בנייה בהשוואה למגרשים במדרונות תלולים. הנוף סביב המגרש, לפי תצלומי האוויר, כולל צמחייה ירוקה ובתים פרטיים עם בריכות. הטופוגרפיה ההררית שמאחורי האזור מספקת הגנה טבעית מרוחות צפוניות.
מקור: Open-Meteo (2020, 2025 ממוצע)
שלושה חופים נמצאים במרחק הליכה מהמגרש: פלאיה בוניטה (0.8 ק״מ), פלאיה דה ארויו חונדו (1.1 ק״מ) ופלאיה לאס ויבוריאס (1.3 ק״מ), חופים חוליים באורך קו החוף של בנלמדנה, חלקם עם צ'ירינגיטוס ומתקני מים בעונת הקיץ. חובבי גולף ימצאו את מסלול ה-Pitch&Putt של בנלמדנה במרחק 2.7 ק״מ, המתאים לאימון קצר, ואת שני מסלולי 18 הגומות, קמפו לוס לאגוס וקמפו מיגל אנחל חימנס, במרחק 9.1 ק״מ לכיוון טורמולינוס. לחובבי ספורט: מועדון ההוקי של בנלמדנה (1.4 ק״מ), מועדון טניס ורקטות (3.4 ק״מ) ומרכז ספורט עירוני מלא בארויו דה לה מייל (4.3 ק״מ) עם בריכות ומגרשים. מרינת פואנחירולה (6 ק״מ) מציעה פעילויות ימיות, טיולי סירה ומסעדות לאורך המזח.
מקור: OpenStreetMap
טורמואלה ממוקמת בין בנלמדנה לפואנחירולה, שתי ערים מרכזיות בקוסטה דל סול המערבית. המרחק לפואנחירולה הוא כ-6 ק״מ לכיוון מערב ולבנלמדנה כ-4 ק״מ לכיוון מזרח, כאשר מאלגה בירת המחוז נמצאת כ-20 ק״מ צפונה. המיקום על ציר הרכבת הפרברית (Cercanías) מחבר את האזור ישירות למאלגה ולנמל התעופה. בהשוואה לאזורים מרכזיים ותיירותיים יותר, טורמואלה שומרת על אופי מגורים שקט יותר.
| חודש | טמפ' ממוצעת | משקעים |
|---|---|---|
| ינואר | 11.7°C | 62 mm |
| פברואר | 12.1°C | 64 mm |
| מרץ | 14.1°C | 53 mm |
| אפריל | 16.0°C | 36 mm |
| מאי | 18.2°C | 33 mm |
| יוני | 22.3°C | 7 mm |
| יולי | 25.7°C | 1 mm |
| אוגוסט | 26.0°C | 2 mm |
| ספטמבר | 22.8°C | 9 mm |
| אוקטובר | 19.0°C | 52 mm |
| נובמבר | 15.1°C | 77 mm |
| דצמבר | 12.4°C | 71 mm |
מתון
בהשוואה לפרויקטים מוגמרים באזור, המגרש בטורמואלה מייצג קטגוריה שונה לחלוטין של השקעה. Aquamar בטורה דל מאר נמכר מ-€269,950 לדירה מוגמרת; Lantana Residencial במיחאס מ-€205,000; Etherna Homes 2 באסטפונה מ-€269,000. מחיר המגרש (€495,000) גבוה ממחירי דירה בודדת בפרויקטים אלה, אך הוא כולל זכויות בנייה לשלוש יחידות, כלומר כ-€165,000 לזכות בנייה אחת לפני עלויות בנייה ותשתית. מבחינת מיקום, טורמואלה קרובה יותר לנמל התעופה של מאלגה (12 ק״מ) מאשר טורה דל מאר (כ-35 ק״מ) או אסטפונה (כ-70 ק״מ), ונהנית מנגישות רכבת פרברית ישירה. בהשוואה למיחאס, שנמצאת בגובה רב יותר בגבעות, טורמואלה שוכנת במרחק הליכה מהחוף עצמו. בהיבט הסיכון: רכישת קרקע דורשת הון נוסף לבנייה ולחיבורי תשתית, ואינה מספקת תשואה מדמי שכירות בתקופה הקרובה. בהיבט הפוטנציאל: וילות צמודות קרקע בשטחים נדיבים בקרבת חוף נמכרות באזור במחירים גבוהים משמעותית מדירות, והביקוש לבתים פרטיים בקוסטה דל סול מגיע בין היתר מקונים בינלאומיים המכירים את האזור מחופשות, תופעה מוכרת בדרום ספרד.
NL
EN
DE
FR
ES
IT
PT
DA
SV
NO
FI
PL
ZH
RU
AR
TR
CS
RO
HU
LT
ET
BG
HR
SK
HE
JA
KO
HI
UK
SR
EL
SL
LV
ID