Tax & Legal · VestaLinks

Налоговый договор Испания: Недвижимость, Полное Объяснение 2026

Q: Какие основные налоги связаны с покупкой недвижимости в Испании?

При покупке новостройки вы платите НДС (IVA) 7% и гербовый сбор (AJD). При покупке вторичного жилья – налог на передачу собственности (ITP), который варьируется от 6% до 10% в зависимости от региона. Также есть ежегодный налог на имущество (IBI).

Q: Что такое прирост капитала и как он облагается налогом в Испании?

Прирост капитала – это прибыль от продажи недвижимости. В 2026 году он облагается налогом на доходы нерезидентов (IRNR) по ставке 19%. Договор об избежании двойного налогообложения может повлиять на конечную сумму налога, уплачиваемую в вашей стране.

Покупка недвижимости в Испании международными инвесторами требует понимания налоговых соглашений. В 2026 году эти договоры играют ключевую роль в предотвращении двойного налогообложения доходов от вашей испанской собственности. Мы объясним, как они работают, чтобы вы могли принимать обоснованные решения.

Tax & Legal

Принцип налогового договора: Избежание двойного налогообложения

Налоговый договор между Испанией и вашей страной (например, Нидерландами, Германией, Великобританией) призван предотвратить ситуацию, когда один и тот же доход облагается налогом дважды. Он определяет, какая страна имеет право облагать налогом определенные виды доходов, связанные с недвижимостью, такие как доход от аренды или прирост капитала при продаже. Основная цель, обеспечить справедливое налогообложение и избежать чрезмерного бремени для инвестора. Без такого договора вы могли бы платить налоги как в Испании, так и в своей стране проживания.

Tax & Legal

Налоговые обязательства в Испании для нерезидентов

Как владелец недвижимости в Испании, вы обязаны платить налоги в Испании, даже если не проживаете там постоянно. Ключевые налоги включают:

Налог на доходы нерезидентов (IRNR): Применяется к доходам от аренды или приросту капитала. Стандартная ставка в 2026 году составляет 19% для граждан ЕС/ЕЭЗ и 24% для граждан других стран.
Налог на имущество (IBI): Ежегодный муниципальный налог на владение недвижимостью.
Налог на прирост капитала: При продаже недвижимости, рассчитывается на основе разницы между ценой покупки и продажи.

Tax & Legal

Как договор предотвращает двойное налогообложение

Налоговые соглашения обычно предусматривают один из двух методов: освобождение или зачет. Метод освобождения означает, что доход, налогооблагаемый в одной стране, освобождается от налога в другой. Метод зачета позволяет вычесть налог, уплаченный в одной стране, из налоговой суммы в другой. Конкретный метод зависит от положений договора и вида дохода. Важно правильно задекларировать доходы и уплаченные налоги в обеих юрисдикциях.

Tax & Legal

Сравнение налоговых обязательств (Пример: Испания-Нидерланды)

Договор между Испанией и Нидерландами определяет, как облагаются налогом доходы от недвижимости. Обычно доход от аренды облагается налогом в Испании (19% для нерезидентов). Затем, при декларировании в Нидерландах, применяется метод зачета, позволяющий учесть уплаченный в Испании налог, чтобы избежать двойного обложения.

Тип дохода	Налогообложение в Испании (2026)	Применение договора (Нидерланды)	Ставка в Нидерландах (пример)
Доход от аренды	19% (IRNR)	Зачет уплаченного налога	Зависит от личной ставки, но уменьшается на сумму испанского налога
Прирост капитала	19% (IRNR)	Зачет уплаченного налога	Зависит от личной ставки, но уменьшается на сумму испанского налога
Владение недвижимостью (IBI)	Муниципальный налог	Не облагается напрямую, но учитывается при расчете общего дохода

Frequently Asked Questions

Нужно ли платить налог в Испании, если я сдаю недвижимость в аренду, но не живу там?

Да, доход от аренды недвижимости в Испании облагается налогом на доходы нерезидентов (IRNR) по ставке 19% (для граждан ЕС/ЕЭЗ) или 24% (для граждан других стран) в 2026 году. Налоговый договор может позволить зачесть этот налог в вашей стране проживания.

Какие основные налоги связаны с покупкой недвижимости в Испании?

При покупке новостройки вы платите НДС (VAT">IVA) 7% и гербовый сбор (AJD). При покупке вторичного жилья, налог на передачу собственности (ITP), который варьируется от 6% до 10% в зависимости от региона. Также есть ежегодный налог на имущество (IBI).

Как узнать, действует ли налоговый договор между Испанией и моей страной?

Большинство стран имеют соглашения об избежании двойного налогообложения с Испанией. Актуальный список и тексты договоров можно найти на сайтах налоговых органов Испании (Agencia Tributaria) или вашей страны. Мы в VestaLinks можем помочь с поиском информации.

Что такое прирост капитала и как он облагается налогом в Испании?

Прирост капитала, это прибыль от продажи недвижимости. В 2026 году он облагается налогом на доходы нерезидентов (IRNR) по ставке 19%. Договор об избежании двойного налогообложения может повлиять на конечную сумму налога, уплачиваемую в вашей стране.

Каков срок подачи налоговой декларации в Испании для нерезидентов?

Декларация по налогу на доходы нерезидентов (IRNR) обычно подается ежеквартально для доходов от аренды. Декларация по налогу на прирост капитала подается после продажи. Важно соблюдать установленные сроки, чтобы избежать штрафов.

Могу ли я вычесть расходы, связанные с недвижимостью, из налогооблагаемой базы в Испании?

Да, если вы получаете доход от аренды, некоторые расходы (например, ремонт, налог на имущество, проценты по ипотеке) можно вычесть из дохода для расчета IRNR. Это применимо только к доходам, облагаемым налогом в Испании, согласно договору.