Tax & Legal · VestaLinks

Споразум о двоструком опорезивању: Шпанија и неkretnine објашњење

Куповина некретнине у Шпанији носи одређене фискалне обавезе за странце. Међутим, Споразуми о избегавању двоструког опорезивања (Double Taxation Treaties) штите инвеститоре тако што спречавају опорезивање исте зараде у обе земље. Овај водич објашњава како ови углови функционишу 2026. године, које порезе треба да очекујете при куповини, власништву и продаји имовине, и како правилно да пријавите приходе агенцији за опорезивање.

Tax & Legal

Шта је Споразум о избегавању двоструког опорезивања?

Споразум о избегавању двоструког опорезивања је међународни уговор између Шпаније и ваше земље држављанства (нпр. Холандије, Немачке, Србије) који има за циљ да спречи исту зараду да се опорезује у обе државе. Без овог споразума, инвеститор би плаћао порез у Шпанији и поново у својој матичној земљи. У оквиру Европске уније, директиве око административне сарадње омогућавају аутоматску размену подацима о рачунима и власништву над некретнинама. Члан 21 већине конвенција експлицитно регулише власништво имовине, док члан 13 регулише капиталну добит. За странце који купују стан за одмор или инвестициону некретнину, кључно је знати да порез на 'imputed income' (приход од коришћења) остаје обавезан у Шпанији иако нема стварног прихода.

Tax & Legal

Порези које странци плаћају у 2026.

Независно од споразума, у Шпанији постоје три главне врсте пореза на некретнине за нерезиденте. Први је порез на трансфер (ITP/AJD) који се плаћа једном при куповини. Други је порез на доходак од имовине (imputado) који се плаћа годишње чак и ако стан не изнајмитељујете. Трећи је порез на капиталну добит приликом продаје.

Врста пореза	Основа	Стопа 2026.	Када се плаћа?
ITP (Стари стан)	Купопродajна цена	6-10% (зависно од региона)	У року 30 дана
ITP-AJD (Нови)	Вредност/Кадастар	10% + 1,5% (Матрица)	У року 30 дана
Порез на приход	Кадестарска вредност	24% годишње (1,1% базе)	Наредна календарска година
Порез на добитак	Разлика купопродаје	24% (19% за ЕС резиденте)	У року 30 дана од продаје

Tax & Legal

Како се избегава двоструко опорезивање?

Споразум дозвољава два метода за избегавање двоструког опорезивања: метод ослобађања и метод кредита. Код инвестиција у некретнине, најчешће се користи метод кредита за порез на капиталну добит. То значи да платите порез у Шпанији, а затим износ тог страног пореза одужите од пореза који дугујете у матичној земљи. Међутим, важно је напоменути да ако је порез у матичној земљи нижи, разлику обично не можете да повратите.

Платите порез на добитак у Шпанији (24%) у року од месец дана.
Сачувајте све документе и потврде о плаћању за локалну пореску управу.
Декларишите добитак у вашој земљи и пријавите страни порез.
Примeните offset/кредит за избегавање двоструког опорезивања.
Морајте да платите разлику ако је домаћа стопа већа.

Tax & Legal

Правилник о стамбеном порезу (Imputed Income)

Већина инвеститора изненађује чињеница да Шпанија опорезује коришћење властите некретнине. За нерезиденте, овај порез се израчунава на бази 1,1% или 2% кадестарске вредности. Ако некретнина изнајмитељујете, овај порез се не плаћа, већ се плаћа 24% порез на остварени приход од кира. За 2026. годину, Влада налаже да се овај порез мора поднети преко модела 210, а крајњи рок је обично 31. децембар текуће године за претходну. Неизвештавање доноси казне и камате, које се често испоручују на адресу страног власника.

Tax & Legal

Step-by-step

1. Проверите матични уговор

Пронађите званични текст Споразума о избегавању двоструког опорезивања између Шпаније и ваше земље. Обратите пажњу на чланове 6 (Приход од непокретности) и 13 (Капитална добит).

2. Уплатите порез при куповини

Након предаје код јавног бележника, имате 30 дана да платите ITP (10%) или АЈД (10% + 1,5%) у провинцијској управи. Без ове потврде не можете registrovati власништво.

3. Платите годишњи порез (Model 210)

Ако стан не изнајмитељујете, до краја године платите 24% на процењени приход (imputed income) по моделу 210. Ово је обавезно чак и ако немате профита.

4. Платите порез при продаји

Приликом продаје, 24% од разлике између купопродајне цене одлази у буџет Шпаније. Мора се поднети у року од 30 дана, иначе се наконоваћује казне.

5. Пријава у матичној земљи

Узмите доказ о плаћеном порезу у Шпанији и пријавите га локалној пореској агенцији. Користите га као порезски кредит (offset) како бисте избегли двоструко опорезивање.

Key Takeaways

Споразум о двоструком опорезивању штити ваш капитал, али порез у Шпанији мора бити плаћен први.
Нерезиденти плаћају 24% порез на доходак од кира и на процењени доходак за личну употребу.
Капитална добит при продаји некретнине се у 2026. опорезује стопом од 24% за нерезиденте.
Парализна пријава у Шпанији је обавезна да бисте могли да користите кредит у матичној земљи.

Frequently Asked Questions

Да ли морам да платим порез у Шпанији ако сам резидент ЕУ?

Да, власници некретнина у Шпанији су обавезни да плаћају порез у Шпанији без обзира на држављанство. Разлика је што резиденти могу имати право на нижу стопу (19% уместо 24%) и виши лични износ ослобођења.

Кажи ми како се избегава двоструко опорезивање на наследство?

Споразуми често дозвољавају да порез на наследство платите само тамо где наслеђиваоц живи (држављанство или резиденција). Ако Шпанија има право да опорезује имовину, она ће то учинити, али ваша матична земља ће обично ослободити тај приход даљим опорезивањем.

Шта се дешава ако не платим годишњи порез (Model 210)?

Порезка управа може да изда редован обрачун (liquidación provisional) са додатних 20% камате и казнених камата. Осим тога, овај дуг се може уписати у хипотеку на некретнину, што компликује продају.

Да ли порез на промену власништва (ITP) варира по регионима?

Да, и то је кључна ставка за буџетирање. Градови као што је Мадрид имају фиксну стопу до 10%, док у Каталонији или Андалузији може бити и до 11% за ретроспективне ставке.

Могу ли да одуземам трошкове реновирања из добитка?

Само ако трошкови повећавају вредност зграде и уписани су у власнички лист. Једноставни поправке се не рачунају у базу за добитак.

Колико дуго чувам документе за порез?

Рекомендација је да чувате све налоге и документе о власништву најмање 5 година након продаје некретнине или престанка residency статусa. Шпанска пореска управа се може вратити највише 4 године уназад.