NL NL DE DE EN EN SE SE NO NO FR FR PL PL DA DA IT IT ES ES PT PT FI FI ZH ZH RU RU AR AR TR TR CS CS RO RO HU HU LT LT ET ET BG BG HR HR SK SK HE HE JA JA KO KO HI HI UK UK SR SR EL EL SL SL LV LV ID ID
Doppelbesteuerung Spanien-Deutschland: Ihr Leitfaden für Immobilien 2026

Steuern & Recht · VestaLinks

Doppelbesteuerung Spanien-Deutschland: Ihr Leitfaden für Immobilien 2026

Der Erwerb einer Immobilie in Spanien als deutscher Staatsbürger wirft Fragen zur Besteuerung auf. Das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Spanien und Deutschland ist entscheidend, um eine doppelte Steuerlast zu vermeiden. Dieses Abkommen regelt, welches Land Steuern auf Ihre spanischen Immobilieneinkünfte erhebt und wie Ihre deutsche Steuerlast angepasst wird. Unser Ziel ist es, Ihnen Klarheit über die komplexen Regelungen zu verschaffen und Sie sicher durch den Prozess zu führen.

Bis zu 19%
Spanische Erbschaftsteuer
Variiert nach Region & Verwandtschaftsgrad
3-5%
Erbschaftsteuer Deutschland
Direkte Nachkommen, je nach Freibetrag
6-8 Wochen
Bearbeitungszeit Steuererklärung
Schätzung für spanische Prozesse
Progressiv
Einkommensteuer Spanien
Bis zu 47% für hohe Einkommen 2026
Aerial view of a coastal city with a sandy beach and clear blue water.
Oceanfront apartment with balcony, city and beach views, modern amenities.
Beachfront room with ocean view, featuring a balcony and lounge chairs.
Alt text: Bright room with city view, featuring a balcony and modern decor.
Beachfront room with ocean view, featuring a private balcony and modern amenities.
Inhalt Das Doppelbesteuerungsabkommen Spanien-Deutschland im Detail Besteuerung von Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinnen Erbschaft- und Schenkungsteuer: Eine besondere Betrachtung Praktische Schritte zur Einhaltung der Vorschriften Schritt-für-Schritt FAQ
Von VestaLinks
Steuern & Recht

Das Doppelbesteuerungsabkommen Spanien-Deutschland im Detail

Das DBA zwischen Spanien und Deutschland zielt darauf ab, zu verhindern, dass dasselbe Einkommen oder Vermögen in beiden Ländern besteuert wird. Für Immobilieneigentümer bedeutet dies primär eine Regelung der Besteuerung von Mieteinnahmen, Veräußerungsgewinnen und potenziell auch Erbschaften und Schenkungen. Spanien hat das Besteuerungsrecht für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen, das sich auf seinem Territorium befindet. Deutschland wendet dann die Freistellungsmethode an, um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden. Das bedeutet, dass die in Spanien versteuerten Einkünfte zwar in Deutschland bei der Ermittlung des Steuersatzes für Ihr übriges Einkommen berücksichtigt werden (Progressionsvorbehalt), aber nicht nochmals besteuert werden.
Das Doppelbesteuerungsabkommen Spanien-Deutschland im Detail
Steuern & Recht

Besteuerung von Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinnen

Die Besteuerung von Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinnen aus spanischen Immobilien wird durch das DBA klar geregelt. Spanien besteuert diese Einkünfte nach seinen nationalen Gesetzen. Für Nicht-Residenten gilt in Spanien eine Flat Tax von 19% auf Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne (Stand 2026). In Deutschland wird die Freistellungsmethode angewendet. Ihre spanischen Mieteinnahmen werden in Deutschland nicht zusätzlich besteuert, aber sie erhöhen den Steuersatz für Ihr restliches zu versteuerndes Einkommen in Deutschland.
Besteuerung von Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinnen
Steuern & Recht

Erbschaft- und Schenkungsteuer: Eine besondere Betrachtung

Die Erbschaft- und Schenkungsteuer ist komplexer. Grundsätzlich gilt: Wenn die Immobilie in Spanien liegt, kann Spanien Erbschaft- und Schenkungsteuer erheben, unabhängig vom Wohnsitz des Erben oder Schenkers. Das DBA behandelt Erbschaften und Schenkungen von Immobilien, die sich in einem der beiden Staaten befinden, so, dass der Erbschafts- oder Schenkungssteuer unterliegen, in dem der Erblasser oder die Immobilie liegt. Deutschland gewährt jedoch eine Anrechnung der in Spanien gezahlten Steuer auf die deutsche Erbschaftsteuer, sofern diese für dieselbe Bereicherung erhoben wird und das DBA dies vorsieht. Die Steuersätze und Freibeträge variieren erheblich zwischen Spanien und Deutschland und auch innerhalb Spaniens je nach Autonomer Gemeinschaft.
SteuerartZuständigkeit (Grundsatz)DBA-RegelungHinweis
MieteinnahmenSpanienFreistellung in Deutschland (Progressionsvorbehalt)Spanische Quellensteuer 19%
VeräußerungsgewinneSpanienFreistellung in Deutschland (Progressionsvorbehalt)Spanische Abgeltungssteuer 19%
Erbschaft/SchenkungSpanien (bei spanischer Immobilie)Anrechnung der spanischen Steuer auf deutsche SteuerHohe Freibeträge in Deutschland für nahe Angehörige
Steuern & Recht

Praktische Schritte zur Einhaltung der Vorschriften

Um sicherzustellen, dass Sie alle steuerlichen Verpflichtungen korrekt erfüllen und die Vorteile des Doppelbesteuerungsabkommens nutzen, sind folgende Schritte ratsam:
Steuern & Recht

Schritt-für-Schritt

NIE beantragen

Erforderlich für alle finanziellen Transaktionen in Spanien, einschließlich des Kaufs von Immobilien.

Mieteinnahmen deklarieren

Regelmäßige Einreichung der Modelo 210 in Spanien für alle Mieteinnahmen, auch wenn die Immobilie leer steht.

Deutsche Steuererklärung

Alle im Ausland erzielten Einkünfte müssen auch in Deutschland angegeben werden, um den korrekten Steuersatz zu ermitteln.

Veräußerungsgewinne melden

Nach Verkauf der Immobilie müssen Gewinne in Spanien versteuert und in Deutschland deklariert werden.

Erbschaft/Schenkung klären

Spezifische Regelungen beachten, um Doppelbesteuerung bei Erbschaft oder Schenkung zu vermeiden.

Zusammenfassung

  • Das DBA Spanien-Deutschland verhindert die doppelte Besteuerung von Immobilieneinkünften.
  • Spanien besteuert Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne von spanischen Immobilien mit 19%.
  • Deutschland wendet die Freistellungsmethode an, berücksichtigt aber die Einkünfte für den Steuersatz (Progressionsvorbehalt).
  • Erbschaft- und Schenkungsteuer erfordert eine sorgfältige Prüfung der jeweiligen nationalen Gesetze und des DBA.
Diese Informationen dienen ausschließlich zu Informationszwecken und stellen keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Konsultieren Sie immer einen qualifizierten Steuerberater oder Anwalt für Ihre spezifische Situation.

Häufig gestellte Fragen

Welche Steuern fallen beim Kauf einer Immobilie in Spanien an?
Beim Kauf fallen Grunderwerbsteuer (ITP) oder Mehrwertsteuer (VAT">IVA) an, plus Stempelsteuer (AJD). Diese sind in der Regel einmalige Transaktionssteuern und nicht vom DBA abgedeckt.
Muss ich meine spanischen Mieteinnahmen in Deutschland versteuern?
Nein, die Mieteinnahmen selbst werden dank des DBA in Deutschland nicht nochmals besteuert. Sie beeinflussen jedoch den Steuersatz für Ihr übriges Einkommen in Deutschland (Progressionsvorbehalt).
Wie hoch ist die spanische Einkommensteuer für Nicht-Residenten 2026?
Die spanische Einkommensteuer für Nicht-Residenten auf Mieteinnahmen beträgt pauschal 19% (Stand 2026). Für Veräußerungsgewinne gilt ebenfalls ein Satz von 19%.
Was passiert, wenn ich die Immobilie verkaufe?
Der Verkaufsgewinn unterliegt der spanischen Kapitalertragsteuer (19%). In Deutschland wird dieser Gewinn nicht erneut besteuert, kann aber den Steuersatz für Ihr übriges Einkommen erhöhen.
Gilt das DBA auch für die Erbschaftsteuer?
Ja, das DBA enthält Regelungen zur Erbschaft- und Schenkungsteuer. Bei einer spanischen Immobilie wird primär Spanien besteuern, aber eine Anrechnung auf die deutsche Steuer ist möglich.
Welche Fristen muss ich für die Steuererklärung in Spanien beachten?
Die Steuererklärung für Nicht-Residenten (Modelo 210) für Mieteinnahmen kann quartalsweise oder jährlich eingereicht werden. Die Fristen variieren, enden aber meist im Folgequartal bzw. im Folgejahr.
Kann ich die in Spanien gezahlte Steuer in Deutschland absetzen?
Ja, die in Spanien gezahlte Einkommensteuer auf Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne kann in der Regel auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet werden, um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden.

Immobilien suchen

New Build (20) Wohnungen (6) Villen (10) Penthouses (3) Reihenhäuser (3) Landhäuser (1) Grundstücke (2) Gewerbeimmobilien (1) Immobilien (2)

Verwandte Ratgeber

Steuern & Recht
Steuer Nicht-Resident Immobilieneigentümer Spanien
Steuern & Recht
Erbschaftsteuer Spanien Immobilie Erbe
Steuern & Recht
Anwalt nötig Immobilienkauf Spanien ja nein
Steuern & Recht
Vorvertrag contrato de arras Spanien Erklärung
Steuern & Recht
Beckham Gesetz Spanien Steuervorteile Erklärung
Steuern & Recht
Einkommensteuer Spanien Vermietung Nicht-Resident

Finden Sie Ihre Traumimmobilie in Spanien steueroptimiert

Nutzen Sie unsere Expertise für Ihre Suche. Kontaktieren Sie uns noch heute für eine unverbindliche Erstberatung.

Immobilien suchen

Gesprächsverlauf

Stellen Sie eine Frage, um zu beginnen