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Steuer für Nicht-Residenten: Immobilieneigentum in Spanien 2026

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Steuer für Nicht-Residenten: Immobilieneigentum in Spanien 2026

Als ausländischer Immobilieneigentümer in Spanien sind Sie steuerpflichtig. Dieser Leitfaden erklärt die wichtigsten Steuern für Nicht-Residenten (IRNR), deren Berechnung und Fälligkeiten für das Jahr 2026. Vereinfachen Sie Ihre spanischen Steuerpflichten mit klaren Informationen.

19%
Standard-IRNR-Satz
Für Einkommen aus Vermietung
24%
Sondersteuersatz
Für fiktive Mieteinnahmen
3 Monate
Frist für Erklärung
Nach Ende jedes Quartals
€700
Mindeststeuer
Für fiktive Einnahmen (jährlich)
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Inhalt Die Einkommensteuer für Nicht-Residenten (IRNR) Besteuerung von Mieteinnahmen 2026 Fiktive Mieteinnahmen (Immobilie leerstehend) Berechnung der fiktiven Mieteinnahmen Praktische Tipps zur Steuererklärung 2026 Schritt-für-Schritt FAQ
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Die Einkommensteuer für Nicht-Residenten (IRNR)

Die Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) ist die zentrale Steuer für ausländische Eigentümer von Immobilien in Spanien, die nicht dort wohnhaft sind. Sie gilt sowohl für tatsächliche Mieteinnahmen als auch für fiktive Einnahmen, wenn die Immobilie nicht vermietet ist. Die korrekte Deklaration und Zahlung sind essenziell, um Strafen zu vermeiden. Im Jahr 2026 gelten weiterhin die etablierten Sätze und Regeln.
Die Einkommensteuer für Nicht-Residenten (IRNR)
Steuern & Recht

Besteuerung von Mieteinnahmen 2026

Erzielen Sie Mieteinnahmen aus Ihrer spanischen Immobilie, unterliegen diese der IRNR. Die Steuer wird auf das Nettoeinkommen erhoben, d.h. nach Abzug zulässiger Betriebsausgaben. Für EU-/EWR-Bürger ist der Steuersatz progressiv, für Nicht-EU-/EWR-Bürger gilt ein Pauschalsatz.
SteuerpflichtigerSteuersatz (Netto)Frist zur Zahlung
EU-/EWR-Bürger19% (nach Abzug von Kosten)Quartalsweise (Folgequartal)
Nicht-EU-/EWR-Bürger24% (pauschal, keine Kosten abziehbar)Quartalsweise (Folgequartal)
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Fiktive Mieteinnahmen (Immobilie leerstehend)

Auch wenn Ihre Immobilie in Spanien nicht vermietet ist, wird vom spanischen Finanzamt ein fiktives Einkommen angenommen. Dieses wird besteuert, um sicherzustellen, dass alle Eigentümer einen Beitrag leisten. Die Berechnung basiert auf dem Katasterwert der Immobilie.
Fiktive Mieteinnahmen (Immobilie leerstehend)
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Berechnung der fiktiven Mieteinnahmen

Die Bemessungsgrundlage für die fiktive Mieteinnahme ist der Katasterwert (valor catastral) der Immobilie. Dieser Wert ist auf dem Grundsteuerbescheid (IBI) ausgewiesen. Vom Katasterwert wird ein bestimmter Prozentsatz als steuerpflichtiges Einkommen angesetzt.
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Praktische Tipps zur Steuererklärung 2026

Die korrekte Abwicklung der spanischen Steuern erfordert Sorgfalt. Stellen Sie sicher, dass Sie alle notwendigen Unterlagen bereithalten und die Fristen einhalten. Beauftragen Sie gegebenenfalls einen lokalen Steuerberater, um Fehler zu vermeiden und alle zulässigen Abzüge geltend zu machen.
Praktische Tipps zur Steuererklärung 2026
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Schritt-für-Schritt

Ermitteln Sie Ihre Steuersituation

Sind Sie Vermieter oder steht die Immobilie leer? Dies bestimmt die Art der Besteuerung (tatsächliche oder fiktive Mieteinnahmen).

Sammeln Sie relevante Dokumente

Halten Sie Ihren Grundsteuerbescheid (IBI), Mietverträge und Nachweise über abzugsfähige Kosten bereit.

Berechnen Sie die Steuerschuld

Wenden Sie die korrekten Steuersätze auf Ihre Mieteinnahmen oder den fiktiven Wert an. Berücksichtigen Sie zulässige Ausgaben.

Reichen Sie die Steuererklärung ein

Nutzen Sie das offizielle Formular (Modell 210) und reichen Sie es fristgerecht beim spanischen Finanzamt (Agencia Tributaria) ein.

Bezahlen Sie die Steuer

Führen Sie die Zahlung pünktlich durch, um Zinsen und Strafen zu vermeiden. Die Zahlung erfolgt in der Regel über Ihre Bank.

Zusammenfassung

  • Nicht-Residenten zahlen IRNR auf Mieteinnahmen oder fiktive Einkünfte.
  • Der Steuersatz für Mieteinnahmen beträgt 19% (EU/EWR) oder 24% (Nicht-EU/EWR).
  • Fiktive Mieteinnahmen werden auf Basis des Katasterwerts besteuert (19%).
  • Steuererklärungen sind quartalsweise fällig (Modell 210).
Diese Informationen dienen nur zur Orientierung und stellen keine Steuerberatung dar. Bitte konsultieren Sie einen qualifizierten Steuerberater für Ihre spezifische Situation.

Häufig gestellte Fragen

Welche Steuerformulare benötige ich als Nicht-Resident?
Für die Einkommensteuer von Nicht-Residenten benötigen Sie hauptsächlich das Formular 'Modelo 210'. Dieses wird für die Deklaration von Mieteinnahmen sowie fiktiven Einnahmen verwendet und kann online oder bei der Steuerbehörde eingereicht werden.
Kann ich als Nicht-Resident Kosten von meinen Mieteinnahmen abziehen?
Ja, als EU-/EWR-Bürger können Sie bestimmte Betriebsausgaben von Ihren Bruttomieteinnahmen abziehen, bevor der Steuersatz von 19% angewendet wird. Dazu gehören z.B. Reparaturen, Grundsteuern und Hypothekenzinsen.
Was passiert, wenn ich die Steuererklärung zu spät einreiche?
Bei verspäteter Einreichung der Steuererklärung für Nicht-Residenten fallen Säumniszuschläge und Zinsen an. Bei Nichtzahlung oder versuchter Steuerhinterziehung können empfindliche Strafen verhängt werden.
Muss ich die Steuererklärung auch machen, wenn ich keine Mieteinnahmen hatte?
Ja, auch wenn Sie keine tatsächlichen Mieteinnahmen erzielt haben, müssen Sie eine Steuererklärung für fiktive Mieteinnahmen einreichen, wenn die Immobilie Ihnen zur Nutzung zur Verfügung steht.
Wie hoch ist der Katasterwert (valor catastral)?
Der Katasterwert wird von der zuständigen Gemeinde festgelegt und ist auf Ihrem Grundsteuerbescheid (IBI) vermerkt. Er ist in der Regel niedriger als der Marktwert der Immobilie.
Gilt die Steuerpflicht auch für leerstehende Zweitwohnungen?
Ja, die Steuerpflicht für fiktive Mieteinnahmen gilt für alle Immobilien, die Nicht-Residenten in Spanien gehören und nicht vermietet sind. Dies stellt sicher, dass ein Mindestbeitrag zur Steuerlast geleistet wird.

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