Tax & Legal · VestaLinks

Φόρος Ακινήτων Μη Κατοίκων Ισπανία 2026: Τι Πρέπει να Γνωρίζετε

Ως διεθνής αγοραστής ακινήτου στην Ισπανία, η κατανόηση του φόρου για μη κατοίκους (Impuesto sobre la Renta de No Residentes - IRNR) είναι ζωτικής σημασίας. Αυτός ο φόρος αφορά τόσο την εικονική ενοικίαση (αν δεν εκμισθώνετε το ακίνητό σας) όσο και το εισόδημα από πραγματική ενοικίαση. Εδώ θα βρείτε μια σαφή ανάλυση των κανόνων για το 2026.

Tax & Legal

Τι Είναι ο Φόρος IRNR για Μη Κατοίκους;

Ο IRNR επιβάλλεται σε φυσικά ή νομικά πρόσωπα που δεν είναι φορολογικοί κάτοικοι Ισπανίας, αλλά αποκτούν εισόδημα ή κατέχουν ακίνητη περιουσία στην Ισπανία. Αυτό περιλαμβάνει εισόδημα από ενοίκια, καθώς και την 'εικονική ενοικίαση' (renta imputada) για ακίνητα που δεν εκμισθώνονται ενεργά. Η κατανόηση των δύο αυτών περιπτώσεων είναι θεμελιώδης για τη συμμόρφωσή σας. Ο φόρος υπολογίζεται με βάση συγκεκριμένους συντελεστές που διαφέρουν ανάλογα με την πηγή του εισοδήματος και τη νομική μορφή του ιδιοκτήτη.

Tax & Legal

Υπολογισμός Φόρου Εισοδήματος από Ενοίκια (IRNR)

Ο φόρος για εισόδημα από πραγματική ενοικίαση υπολογίζεται ως εξής:

Κατηγορία Ιδιοκτήτη	Φορολογητέο Εισόδημα	Συντελεστής IRNR (2026)
Φυσικά Πρόσωπα (ΕΕ/ΕΟΧ)	Καθαρό εισόδημα από ενοίκια	19%
Φυσικά Πρόσωπα (εκτός ΕΕ/ΕΟΧ)	Καθαρό εισόδημα από ενοίκια	24%
Εταιρείες	Καθαρό εισόδημα από ενοίκια	25%

Tax & Legal

Υπολογισμός Φόρου Εικονικής Ενοικίασης (Renta Imputada)

Ακόμα κι αν δεν εκμισθώνετε το ακίνητό σας, η Ισπανική φορολογική αρχή θεωρεί ότι αποκτάτε ένα τεκμαρτό εισόδημα. Ο υπολογισμός βασίζεται στην κτηματολογική αξία (valor catastral):

Το τεκμαρτό εισόδημα ανέρχεται στο 2% της κτηματολογικής αξίας του ακινήτου.
Εάν η κτηματολογική αξία έχει αναθεωρηθεί από το 1994, ο συντελεστής μειώνεται στο 1.1%.
Ο φόρος που προκύπτει είναι 19% επί αυτού του τεκμαρτού εισοδήματος, ανεξαρτήτως υπηκοότητας.

Tax & Legal

Προθεσμίες και Διαδικασία Δήλωσης

Η δήλωση του IRNR (Form 210) πρέπει να υποβάλλεται ανάλογα με την πηγή του εισοδήματος. Για εισόδημα από ενοίκια, η δήλωση γίνεται τριμηνιαία, εντός του επόμενου μήνα από τη λήξη κάθε τριμήνου. Για την εικονική ενοικίαση, η δήλωση είναι ετήσια και υποβάλλεται συνήθως μεταξύ 1ης Ιανουαρίου και 31ης Δεκεμβρίου του επόμενου έτους.

Tax & Legal

Step-by-step

Προσδιορίστε τη Φορολογική σας Κατάσταση

Είστε φυσικό πρόσωπο ή εταιρεία; Είσαστε πολίτης χώρας της ΕΕ/ΕΟΧ ή εκτός;

Υπολογίστε το Εισόδημά σας

Συγκεντρώστε όλα τα έσοδα από ενοίκια ή την κτηματολογική αξία για την εικονική ενοικίαση.

Εφαρμόστε τους Σωστούς Συντελεστές

Χρησιμοποιήστε τους ισχύοντες συντελεστές IRNR για το 2026 βάσει της κατηγορίας σας.

Συμπληρώστε τη Φόρμα 210

Κατεβάστε και συμπληρώστε σωστά την επίσημη φορολογική δήλωση IRNR.

Υποβάλετε και Πληρώστε

Υποβάλετε τη δήλωση εντός των προθεσμιών και πληρώστε τον οφειλόμενο φόρο.

Key Takeaways

Ο IRNR αφορά όλα τα μη-κάτοικους που αποκτούν εισόδημα ή κατέχουν ακίνητο στην Ισπανία.
Υπάρχουν διαφορετικοί συντελεστές για πραγματικό εισόδημα ενοικίων και εικονική ενοικίαση.
Η κατανόηση της κτηματολογικής αξίας είναι κρίσιμη για τον υπολογισμό της εικονικής ενοικίασης.
Η έγκαιρη υποβολή δηλώσεων και πληρωμών είναι απαραίτητη για την αποφυγή κυρώσεων.
Συμβουλευτείτε έναν εξειδικευμένο φοροτεχνικό για εξατομικευμένη καθοδήγηση.

Frequently Asked Questions

Πότε πρέπει να πληρώσω τον φόρο IRNR για ενοίκια;

Η δήλωση (Form 210) και η πληρωμή για εισόδημα από ενοίκια γίνονται τριμηνιαία. Η προθεσμία είναι ο επόμενος μήνας μετά τη λήξη του τριμήνου (π.χ., έως 30 Απριλίου για το 1ο τρίμηνο).

Τι συμβαίνει αν δεν εκμισθώνω το ακίνητό μου στην Ισπανία;

Εάν δεν εκμισθώνετε το ακίνητό σας, υποχρεούστε να πληρώνετε φόρο εικονικής ενοικίασης (renta imputada) με βάση την κτηματολογική του αξία, συνήθως 1.1% ή 2% της αξίας, επί του οποίου επιβάλλεται φόρος 19%.

Μπορώ να εκπέσω έξοδα από το εισόδημα ενοικίασης;

Ναι, για φυσικά πρόσωπα από την ΕΕ/ΕΟΧ, επιτρέπεται η έκπτωση συγκεκριμένων εξόδων (π.χ., τόκοι στεγαστικού δανείου, δημοτικά τέλη, επισκευές) από το ακαθάριστο εισόδημα ενοικίων πριν την εφαρμογή του συντελεστή 19%.

Ποια είναι η διαφορά μεταξύ φορολογικού κατοίκου και μη κατοίκου στην Ισπανία;

Γενικά, θεωρείστε φορολογικός κάτοικος αν περνάτε πάνω από 183 ημέρες στην Ισπανία εντός ενός ημερολογιακού έτους. Διαφορετικά, είστε μη-κάτοικος και υπόκεισθε στον IRNR για εισοδήματα από ισπανικές πηγές.

Πόσο καιρό έχω για να δηλώσω την εικονική ενοικίαση;

Η ετήσια δήλωση για την εικονική ενοικίαση (αν δεν υπάρχει πραγματικό εισόδημα) υποβάλλεται συνήθως από την 1η Ιανουαρίου έως τις 31 Δεκεμβρίου του επόμενου έτους μετά το φορολογικό έτος.

Χρειάζομαι Ισπανικό φορολογικό αριθμό (NIF);

Ναι, είναι απαραίτητο να έχετε έναν Ισπανικό φορολογικό αριθμό (NIF) για να αγοράσετε ακίνητο και να υποβάλετε φορολογικές δηλώσεις στην Ισπανία, ακόμη και ως μη-κάτοικος.