Tax & Legal · VestaLinks

Daň z nemovitosti pro nerezidenty ve Španělsku v roce 2026: Kompletní průvodce

Jako nerezident vlastnící nemovitost ve Španělsku se musíte orientovat v místních daňových předpisech. Tento článek vám poskytne jasné vysvětlení daně z nemovitosti pro nerezidenty v roce 2026, včetně sazeb, termínů a praktických rad. Naším cílem je zjednodušit složité informace, abyste mohli své investice spravovat efektivně.

Tax & Legal

Co je daň z nemovitosti pro nerezidenty ve Španělsku (IRNR)?

Daň z nemovitosti pro nerezidenty (Impuesto sobre la Renta de No Residentes - IRNR) je daň, kterou platí fyzické a právnické osoby, které nejsou rezidenty Španělska, ale vlastní zde nemovitost. Tato daň se vztahuje na příjem z pronájmu, ale také na tzv. imputovaný příjem, pokud nemovitost není pronajata. V roce 2026 platí pro nerezidenty odlišné sazby v závislosti na jejich daňovém statusu a původu.

Tax & Legal

Zdanění příjmů z pronájmu v roce 2026

Příjem z pronájmu vaší španělské nemovitosti podléhá zdanění. Sazby daně se liší. Pro nerezidenty z Evropské unie a Evropského hospodářského prostoru (EU/EHP) činí sazba 24 % z čistého příjmu z pronájmu. Pro nerezidenty ze zemí mimo EU/EHP je sazba 19 % z hrubého příjmu z pronájmu. Je důležité správně deklarovat veškeré příjmy a uplatnit povolené odpočty.

Daňový status	Sazba daně z pronájmu	Základ daně
Nerezidenti EU/EHP	24%	Čistý příjem
Nerezidenti mimo EU/EHP	19%	Hrubý příjem

Tax & Legal

Imputovaný příjem z nemovitosti

Pokud svou španělskou nemovitost nevlastníte za účelem pronájmu, ale využíváte ji pro vlastní potřebu, musíte platit daň z tzv. imputovaného příjmu. Jedná se o paušální zdanění, které se vypočítává z katastrální hodnoty nemovitosti. Pro rok 2026 se sazba pohybuje mezi 0,2 % až 1,1 % z katastrální hodnoty, přičemž konečná sazba závisí na konkrétní obci.

Tax & Legal

Další daně a poplatky

Kromě daně z příjmu z nemovitosti je třeba počítat s dalšími povinnostmi:

Městská daň z nemovitosti (Impuesto sobre Bienes Inmuebles - IBI): Roční daň placená místní samosprávě, jejíž výše se odvíjí od katastrální hodnoty nemovitosti a pohybuje se obvykle mezi 0,2 % a 1,1 %.
Daň z převodu nemovitosti (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales - ITP) nebo DPH (IVA): Při koupi nemovitosti. ITP se platí u starších nemovitostí, DPH u nových.
Majetková daň (Impuesto sobre el Patrimonio): Vztahuje se na celkové čisté jmění v případě, že přesáhne zákonem stanovenou hranici.

Tax & Legal

Step-by-step

Získejte NIE

Nejprve si musíte vyřídit španělské daňové identifikační číslo (Número de Identificación de Extranjero - NIE), bez kterého nelze nemovitost koupit ani daně platit.

Sledujte příjmy z pronájmu

Pečlivě zaznamenávejte veškeré příjmy z pronájmu a související výdaje, které lze odečíst od základu daně.

Podávejte daňová přiznání

Všechna daňová přiznání (formulář 210) podávejte v zákonných lhůtách, obvykle do tří měsíců od konce čtvrtletí pro příjmy z pronájmu.

Plaťte místní daně

Nezapomeňte na včasné placení roční městské daně z nemovitosti (IBI) a dalších místních poplatků.

Key Takeaways

Nerezidenti platí daň z nemovitosti ve Španělsku (IRNR) z příjmů z pronájmu i z imputovaného příjmu.
Sazby daně z pronájmu se liší pro rezidenty EU/EHP (24 %) a ostatní (19 % v roce 2026).
Roční městská daň z nemovitosti (IBI) je povinná a její výše závisí na katastrální hodnotě.
Pro podávání daňových přiznání a placení daní je nezbytné mít španělské daňové číslo NIE.
Dodržování daňových lhůt je klíčové pro vyhnutí se sankcím a pokutám.

Frequently Asked Questions

Kdy musím podat daňové přiznání k IRNR v roce 2026?

Přiznání k dani z příjmu z pronájmu se obvykle podává čtvrtletně, a to do tří měsíců od konce každého čtvrtletí. Roční zúčtování imputovaného příjmu má jinou lhůtu, která se může lišit.

Jaké jsou hlavní rozdíly mezi zdaněním pro rezidenty EU/EHP a mimo EU/EHP?

Nerezidenti z EU/EHP platí daň 24 % z čistého příjmu z pronájmu (po odečtení povolených nákladů). Nerezidenti mimo EU/EHP platí paušální sazbu 19 % z hrubého příjmu, bez možnosti odečtení nákladů.

Je nutné mít ve Španělsku daňového zástupce?

Pro nerezidenty, zejména pokud nemluví španělsky, je velmi doporučeno mít daňového zástupce nebo poradce. Pomůže vám s podáním přiznání, platbami a zajištěním souladu s předpisy.

Co je to imputovaný příjem a kdy se platí?

Imputovaný příjem je fiktivní příjem, který španělský daňový systém připisuje vlastníkům nemovitostí, které nejsou trvale pronajaté. Platí se ročně a počítá se z katastrální hodnoty nemovitosti.

Jaké jsou sankce za pozdní podání nebo nezaplacení daně?

Španělsko uplatňuje sankce a úroky z prodlení za pozdní podání daňových přiznání a nezaplacení daní. Výše pokut se liší v závislosti na délce prodlení a výši dlužné částky.

Mohu odečíst náklady spojené s pronájmem nemovitosti?

Ano, nerezidenti z EU/EHP mohou odečíst určité náklady spojené s pronájmem, jako jsou náklady na opravy, údržbu, pojištění nebo hypotéční úroky. Nerezidenti mimo EU/EHP tuto možnost nemají.