Tax & Legal · VestaLinks

Dvojité zdanenie pri kúpe nehnuteľnosti v Španielsku: Vysvetlenie 2026

Investícia do španielskych nehnuteľností je lákavá, no môže priniesť daňové otázky. Zmluva o zamedzení dvojitého zdanenia medzi Slovenskou republikou a Španielskym kráľovstvom je kľúčová pre medzinárodných kupujúcich. Cieľom je zabezpečiť, aby ste neplatili dane z rovnakého príjmu alebo majetku dvakrát. Tento článok vám poskytne prehľad v roku 2026.

Tax & Legal

Čo je zmluva o zamedzení dvojitého zdanenia?

Zmluva o zamedzení dvojitého zdanenia (ZDZZ) je dohoda medzi dvoma štátmi, ktorá má zabrániť tomu, aby bol príjem alebo majetok zdanený v oboch krajinách. Pre kupujúcich nehnuteľností v Španielsku zo Slovenska to znamená, že dane zaplatené v jednej krajine môžu byť započítané alebo odpočítané v druhej. Cieľom je podporiť medzinárodné investície a obchod. V roku 2026 je táto zmluva stále aktuálna a dôležitá pre daňové plánovanie.

Tax & Legal

Ako funguje ZDZZ pri nehnuteľnostiach v Španielsku

Váš príjem z nehnuteľností v Španielsku (napr. z prenájmu alebo predaja) môže byť zdanený v Španielsku. Ak ste daňovým rezidentom Slovenska, tento príjem sa zdaní aj na Slovensku. Zmluva určuje, ktorá krajina má primárne právo na zdanenie a ako sa vyhnúť dvojitej platbe. Zvyčajne môžete uplatniť daň zaplatenú v Španielsku ako zápočet dane na Slovensku, čím sa zníži vaša celková daňová povinnosť.

Tax & Legal

Kľúčové dane a sadzby v Španielsku pre nerezidentov (2026)

Nerezidenti kupujúci nehnuteľnosti v Španielsku podliehajú špecifickým daňovým pravidlám. Je dôležité poznať aktuálne sadzby, aby ste mohli správne plánovať svoje financie a daňové povinnosti.

Typ dane	Sadzba (2026)	Poznámka
Daň z príjmu z prenájmu	24%	Pre nerezidentov EÚ/EHP sadzba klesá na 19% od 1.1.2026
Daň z kapitálových výnosov pri predaji	19%	Pre nerezidentov
Miestne dane z nehnuteľností (IBI)	Variabilná	Závisí od obce a hodnoty nehnuteľnosti
Daň z dedičstva a darovania	Variabilná	Závisí od autonómnej oblasti a vzťahu

Tax & Legal

Kroky na minimalizáciu dvojitého zdanenia

Aby ste sa vyhli nepríjemnostiam a potenciálnym finančným stratám, odporúčame dodržiavať nasledujúce kroky. Správne pochopenie daňového systému a zmluvy je nevyhnutné pre hladký proces.

Získajte daňové číslo NIE (Número de Identificación de Extranjero) v Španielsku.
Registrujte sa ako daňový nerezident v Španielsku, ak spĺňate podmienky.
Podajte daňové priznanie v oboch krajinách, ak je to potrebné.
Uplatnite si zápočet dane alebo odpočet podľa ZDZZ.
Požiadajte o potvrdenie o zaplatení dane v Španielsku pre slovenské úrady.

Tax & Legal

Step-by-step

Identifikujte svoje daňové rezidentstvo

Určite, či ste daňovým rezidentom Slovenska alebo Španielska podľa pravidiel oboch krajín.

Preskúmajte Zmluvu o zamedzení dvojitého zdanenia

Zistite, ako sa konkrétne na váš typ príjmu (prenájom, predaj) vzťahujú pravidlá zmluvy.

Zhromaždite všetky relevantné dokumenty

Potrebujete doklady o príjmoch, zaplatených daniach a vlastníctve nehnuteľnosti v Španielsku.

Konzultujte s daňovým poradcom

Odborník vám pomôže správne vyplniť daňové priznania a optimalizovať vaše daňové zaťaženie.

Podajte daňové priznania včas

Dodržte všetky lehoty na podanie daňových priznaní v oboch krajinách, aby ste sa vyhli sankciám.

Key Takeaways

Zmluva o zamedzení dvojitého zdanenia (2026) zabraňuje plateniu daní dvakrát z rovnakého príjmu.
Príjem z nehnuteľností v Španielsku (prenájom, predaj) podlieha zdaneniu v Španielsku a prípadne aj na Slovensku.
Daň zaplatená v Španielsku je zvyčajne možné započítať proti dani na Slovensku.
Pre nerezidentov platia špecifické daňové sadzby v Španielsku, ktoré je potrebné poznať.

Frequently Asked Questions

Musím platiť dane v Španielsku, ak som daňovým rezidentom Slovenska?

Áno, príjmy z nehnuteľností umiestnených v Španielsku sú zdaniteľné v Španielsku bez ohľadu na vaše daňové rezidentstvo. Zmluva o zamedzení dvojitého zdanenia určuje, ako sa tieto dane zohľadnia pri vašej celkovej daňovej povinnosti.

Aká je aktuálna sadzba dane z prenájmu pre nerezidentov v Španielsku v roku 2026?

Pre nerezidentov z krajín mimo EÚ/EHP je sadzba dane z prenájmu v Španielsku v roku 2026 štandardne 24%. Pre rezidentov EÚ/EHP bola sadzba od 1.1.2026 znížená na 19%.

Ako si môžem uplatniť zápočet dane?

Na uplatnenie zápočtu dane musíte predložiť doklad o zaplatení dane v Španielsku (napr. potvrdenie o zaplatení dane z príjmu) slovenskému daňovému úradu pri podaní daňového priznania.

Kedy je potrebné podať daňové priznanie v Španielsku ako nerezident?

Daňové priznanie z príjmov z prenájmu sa podáva štvrťročne do 20. dňa mesiaca nasledujúceho po skončení štvrťroka. Pri predaji nehnuteľnosti je potrebné podať priznanie do 4 mesiacov od predaja.

Čo ak mám nehnuteľnosť v Španielsku a žijem v inej krajine EÚ?

Aj keď žijete v inej krajine EÚ, príjem z vašej španielskej nehnuteľnosti podlieha španielskym daniam. Zmluva o zamedzení dvojitého zdanenia medzi Španielskom a vašou krajinou rezidentstva určuje pravidlá.

Potrebujem španielskeho daňového poradcu?

Dôrazne sa odporúča konzultovať s daňovým poradcom, ktorý sa špecializuje na medzinárodné zdanenie a španielske nehnuteľnosti. Pomôže vám s komplexnými pravidlami a optimalizáciou.