Apartamento T2 localizado no complexo residencial Dama de Noche, em Nueva Andalucía, a cerca de dez minutos de Puerto Banús, na Costa del Sol ocidental. O imóvel, concluído em 2004, dispõe de 76 m² de área bruta, dois quartos, duas casas de banho, cozinha totalmente equipada e terraço privado virado a oeste. O complexo é fechado, com segurança 24 horas, piscinas comunais, campos de ténis e jardins partilhados. A localização combina proximidade da marina de Puerto Banús com acesso pedonal a supermercados, farmácias e restaurantes. O preço de partida é de €495.000.
Características principais da localização, moradias, fase do projeto e pontos de atenção.
O apartamento situa-se em Nueva Andalucía, zona residencial adjacente a Puerto Banús, a aproximadamente 686 metros em linha reta da Playa de Puerto Banús. A zona dispõe de supermercado a 451 metros, farmácia a 274 metros e centro de saúde a cerca de 1,3 km. A autoestrada de acesso a Marbella e Estepona fica a poucos minutos de carro.
O imóvel responde a necessidades funcionais de habitação permanente ou de segunda residência: dois quartos com roupeiros embutidos, casa de banho privativa no quarto principal, ar condicionado, elevador, arrecadação e lugar de estacionamento em garagem coletiva subterrânea. O terraço virado a oeste permite utilização ao final da tarde.
Não se trata de obra nova: o edifício data de 2004 e encontra-se em estado de conservação classificado como bom. Não há fase de construção nem datas de entrega futuras, a transação pode realizar-se sobre imóvel concluído e visitável. Quaisquer intervenções de renovação ficam a cargo do comprador.
O imóvel não dispõe de piscina privada, jardim privado nem vista mar; a vista é sobre os jardins comunais. A área bruta de 76 m² é limitada para normas da zona. Não há certificação energética de classe A indicada, e o edifício, de 2004, antecede os atuais requisitos de eficiência. O estacionamento é coletivo, não individualizado em título.
Ref: VL888890
Fonte: Wikipedia, Wikidata, INE, Junta de Andalucía
Este perfil de imóvel enquadra-se em situações reconhecíveis: um comprador internacional que procura segunda residência com gestão simplificada, complexo fechado, segurança contínua, manutenção comunitária, a curta distância de praia e restauração; ou um residente permanente que trabalha entre Marbella e Estepona e valoriza a possibilidade de fazer a vida diária a pé. Também corresponde a quem procura um imóvel para arrendamento turístico de médio ou longo prazo, dado o volume de procura da zona. Em contrapartida, o imóvel responde mal a quem procura espaço generoso, 76 m² com dois quartos limitam a capacidade de uma família numerosa, ou a quem exige vista mar, piscina privada ou padrões de eficiência energética atuais. A orientação a oeste implica ausência de sol matinal no terraço, o que pode ser determinante para compradores que valorizam pequenos-almoços no exterior. O contexto sazonal deve igualmente pesar na decisão: entre junho e setembro, a área de Puerto Banús regista um movimento elevado, com 5 milhões de visitantes anuais na marina, o que afeta tráfego e disponibilidade de restauração. Para um comprador que procura silêncio absoluto ou um ambiente rural, outras zonas da região, Benahavís, interior de Estepona ou Mijas, apresentam perfis mais adequados. Para quem privilegia densidade de serviços, segurança permanente e proximidade de golfe, este enquadramento é funcional.
O edifício data de 2004 e o estado de conservação é classificado como bom, o que, para um imóvel com cerca de vinte anos, indica manutenção regular, mas também standards construtivos da época. Os elementos documentados incluem cozinha totalmente equipada, roupeiros embutidos nos quartos, casa de banho privativa no quarto principal, ar condicionado e terraço privado coberto. As fotos disponíveis mostram sala de estar com zona de jantar, quartos com janelas para o exterior e terraço com mesa e vista sobre os jardins. Não há indicação de recentemente renovado nem de materiais de acabamento específicos, pedra natural, madeira maciça ou carpintarias de alta gama, pelo que o comprador deve verificar no local o estado real de pavimentos, caixilharia, instalação elétrica e canalização. O edifício dispõe de elevador e de lugares de estacionamento em garagem subterrânea, elementos que, num edifício de 2004, nem sempre estão garantidos. A arrecadação individual acresce funcionalidade de arrumação. Em matéria energética, não é indicada certificação de classe elevada; construções de 2004 antecedem o Código Técnico da Edificação vigente, pelo que o desempenho térmico depende em parte de melhorias posteriores. O ar condicionado documentado cobre refrigeração e, presumivelmente, aquecimento por bomba de calor, adequado ao clima da zona, com média anual de 19,2 °C. A infraestrutura comunitária, várias piscinas, campos de ténis, jardins tratados e restaurante no complexo, está sob gestão de condomínio, com custos refletidos nas quotas mensais que o comprador deve solicitar antes da decisão.
O preço de partida é de €495.000, o que corresponde a aproximadamente €6.500/m² para 76 m² brutos, com dois quartos e duas casas de banho. Este valor situa-se acima da média regional comparada com projetos como Aquamar em Torre del Mar (desde €269.950), Lantana Residencial em Mijas (desde €205.000) ou Etherna Homes 2 em Estepona (desde €269.000), diferença explicável pela localização em Nueva Andalucía/Puerto Banús, uma das zonas de maior valor da Costa del Sol. O nível de preços reflete também os custos de comunidade associados a segurança 24 horas, piscinas e campos de ténis. A disponibilidade é imediata, tratando-se de imóvel concluído. Não há variantes de tipologia indicadas dentro do mesmo projeto.
O Dama de Noche é um dos complexos residenciais mais extensos de Nueva Andalucía, composto por vários blocos de apartamentos dispostos em torno de jardins comunais amplos, várias piscinas, campos de ténis e um restaurante interior. O ritmo diário do complexo é calmo ao longo da maior parte do ano, com maior movimento nos meses de verão, quando a ocupação turática da zona aumenta. O apartamento em si organiza-se num esquema clássico de T2: sala de estar e jantar com acesso ao terraço coberto, cozinha equipada, dois quartos e duas casas de banho. A orientação a oeste significa que o terraço recebe sobretudo sol da tarde e da evening, um perfil adequado a quem privilegia jantares no exterior ou final de dia ao ar livre, mas menos indicado para quem procura sol matinal no exterior. A vida prática decorre em grande parte a pé: a farmácia fica a cerca de 274 metros, o supermercado a 451 metros e o centro comercial e de restauração de Puerto Banús a menos de um quilómetro. Para compras maiores ou deslocações a Marbella (7 km) ou San Pedro de Alcántara (cerca de 3 km), o uso de automóvel é habitual, embora existam cerca de 50 paragens de transporte público na área, servidas por 9 linhas. O contexto é marcadamente urbano-turístico: 73 restaurantes num raio de 2 km, 52 hotéis e uma pressão sazonal significativa entre junho e setembro. Fora da época alta, a zona retoma um ritmo residencial mais estável, com os campos de golfe vizinhos, Real Club de Golf Las Brisas a 2,2 km e Magna Marbella a 2,8 km, como âncoras de atividade. O complexo fechado com segurança 24 horas cria uma separação clara entre o interior do perímetro e o movimento da área comercial envolvente.
A vida quotidiana em Dama de Noche organiza-se num raio pequeno: a 274 metros existe farmácia, a 451 metros supermercado e, num raio de 2 km, contam-se 73 restaurantes, 9 cafés, 4 bancos e 4 farmácias adicionais. O hospital mais próximo fica a cerca de 1,3 km, complementado por 5 centros de saúde na área. Para deslocações diárias, grande parte das necessidades é satisfeita a pé ou de bicicleta, dado o relevo plano, a inclinação para a praia é de apenas 0,3% e a altitude é de 11 metros. O transporte público local inclui 9 linhas e cerca de 50 paragens. O automóvel continua a ser o meio principal para deslocações a San Pedro de Alcántara (2,8 km), Marbella (7 km) ou para os campos de golfe vizinhos. A oferta educativa na região inclui 41 escolas primárias e 28 secundárias, com escolas internacionais como a British International School a 4,8 km e a The International School of Estepona a 6,9 km. O ambiente é urbano e cosmopolita, com forte componente turística: a marina de Puerto Banús funciona como centro de comércio e lazer desde 1970 e atrai cerca de 5 milhões de visitantes por ano, o que se traduz em densidade de oferta, mas também em congestionamento sazonal nas vias de acesso.
O mapa mostra a posição do complexo Dama de Noche em Nueva Andalucía, com a marina de Puerto Banús a sul, os campos de golfe de Las Brisas e Magna Marbella a norte, e a ligação rodoviária a Marbella e Estepona ao longo da costa. O relevo plano e a densidade de serviços num raio de um quilómetro são visíveis na distribuição dos pontos de interesse.
Área aproximada · morada exata mediante pedido
Nueva Andalucía posiciona-se imediatamente a norte de Puerto Banús e a sudoeste de Marbella (7 km, cerca de 148.000 habitantes), funcionando como zona residencial de transição entre a frente marítima turística e o chamado Vale do Golfe. Málaga, capital provincial com cerca de 579.000 habitantes, fica a 54 km. A leste, San Pedro de Alcántara e Estepona estendem o corredor urbano costeiro; a norte, Benahavís e a Serra Blanca delimitam o território montanhoso. A localização permite acesso simultâneo à marina, aos campos de golfe e às vias rápidas A-7 e AP-7.
A praia mais próxima em linha reta é a Playa de Puerto Banús, a cerca de 686 metros, seguida da Playa Canina Ventura del Mar (1,6 km) e da Playa de San Pedro (2,8 km). O Aeroporto de Málaga-Costa del Sol fica a cerca de 45-46 km por via rodoviária, entre 35 e 45 minutos de viagem; o aeroporto de Gibraltar situa-se a 51 km em linha reta. Quanto ao golfe, o Real Club de Golf Las Brisas está a 2,2 km, o The Range a 2,5 km e o Magna Marbella Golf a 2,8 km, configurando uma das maiores concentrações de campos da Costa del Sol. As marinas de Puerto Deportivo José Banús (0,5 km) e de Marbella (6,3-7,6 km) completam a oferta náutica. Para veículos elétricos, existe ponto de carregamento a 325 metros e um Supercharger da Marbella a 3,4 km.
| Distância até à Praia | 1,6 km |
| Malaga-Costa del Sol (AGP) | 46 km |
| Gibraltar (GIB) | 51 km |
Fonte: OpenStreetMap, Google Maps
O clima da zona é mediterrânico com influência marítima: a temperatura média anual é de 19,2 °C, com médias mensais entre 12 °C no inverno e 26 °C no verão. O registo histórico indica cerca de 3.856 horas de sol por ano, um dos valores mais elevados do sul da Europa, e um período de seis meses com temperatura da água igual ou superior a 20 °C, permitindo banhos de maio/junho a outubro. A altitude é de 11 metros e o terreno é plano, com inclinação de 0,3% na direção da praia, o que facilita todos os percursos pedonais e elimina barreiras físicas de acesso. A orientação oeste do apartamento aproveita a exposição solar da tarde, com luz direta no terraço até ao final do dia. Não há indicação de exposição a ventos dominantes relevantes, embora a proximidade da linha costeira implique humidade relativamente estável ao longo do ano. O clima permite utilização quase contínua do terraço e das piscinas comunais durante a maior parte do ano.
Fonte: Open-Meteo (2020, 2025 média)
A oferta de praia no entorno inclui a Playa de Puerto Banús a menos de 700 metros, a Playa Canina Ventura del Mar a 1,6 km, com secção canina, e a Playa de San Pedro a 2,8 km, esta última com passeio marítimo contínuo. A Playa de Nagüeles fica a 3,7 km. A área conta ainda com o Mirador del Muelle de Honor a 0,5 km, ponto de observação sobre a marina. No que diz respeito a desporto, além dos campos de golfe já referidos (Las Brisas, Magna Marbella, The Range), existem o Polideportivo San Pedro a 2,2 km, um rocódromo a 2,8 km e o CrossFit Marbella a 3,2 km. As marinas de Puerto Banús e de La Bajadilla em Marbella (7,6 km) oferecem serviços náuticos e de charter. A oferta hoteleira da zona, 52 hotéis e cerca de 12.800 camas, garante infraestrutura turística completa, com consequente movimento nos meses de verão. Não há indicação específica de praias com Bandeira Azul na base de dados fornecida.
Fonte: OpenStreetMap
Nueva Andalucía posiciona-se imediatamente a norte de Puerto Banús e a sudoeste de Marbella (7 km, cerca de 148.000 habitantes), funcionando como zona residencial de transição entre a frente marítima turística e o chamado Vale do Golfe. Málaga, capital provincial com cerca de 579.000 habitantes, fica a 54 km. A leste, San Pedro de Alcántara e Estepona estendem o corredor urbano costeiro; a norte, Benahavís e a Serra Blanca delimitam o território montanhoso. A localização permite acesso simultâneo à marina, aos campos de golfe e às vias rápidas A-7 e AP-7.
Puerto José Banús, more commonly known simply as Puerto Banús, is a marina located in the area of Nueva Andalucía, to the southwest of Marbella, Spain on the Costa del Sol. It was built in May 1970 by José Banús (1906-1984), a local property developer, as a luxury marina and shopping complex. It has since become one of the largest entertainment centres in the Costa del Sol, with 5 million annual visitors, and is popular with international celebrities. Developed around a coastal village in the Mediterranean architectural style, Puerto Banús contains high-end shopping malls, restaurants and bars around the marina.
| Mês | Temperatura Média | Pluviosidade |
|---|---|---|
| Janeiro | °C | 86 mm |
| Fevereiro | 11.8°C | 87 mm |
| Março | 13.6°C | 110 mm |
| Abril | 15.4°C | 72 mm |
| Maio | 18.7°C | 32 mm |
| Junho | 22.6°C | 3 mm |
| Julho | 25.6°C | 0 mm |
| Agosto | 26.0°C | 2 mm |
| Setembro | 22.6°C | 33 mm |
| Outubro | 19.0°C | 96 mm |
| Novembro | 14.3°C | 122 mm |
| Dezembro | 12.4°C | 119 mm |
Plano
No contexto da Costa del Sol, a posição de Dama de Noche difere substancialmente das alternativas comparáveis. Projetos como Aquamar em Torre del Mar (desde €269.950), Lantana Residencial em Mijas (desde €205.000) e Etherna Homes 2 em Estepona (desde €269.000) situam-se em zonas de preço por metro quadrado claramente inferiores, entre aproximadamente €2.500 e €3.500/m² em obra nova, enquanto o apartamento em análise se coloca na faixa dos €6.500/m². Esta diferença reflete três fatores: primeiro, a localização em Nueva Andalucía, adjacente à marina de Puerto Banús, um dos polos de maior valor da costa; segundo, o facto de se tratar de imóvel concluído e imediatamente habitável, sem risco de construção; terceiro, a infraestrutura comunitária do complexo, segurança 24 horas, várias piscinas, campos de ténis, que acarreta quotas de condomínio mais elevadas. Em contrapartida, os projetos comparáveis oferecem tipologias novas, com certificações energéticas atuais e standards construtivos de 2024, enquanto o Dama de Noche representa tecnologia construtiva de 2004. Relativamente a Marbella centro (7 km), a zona oferece preço por metro quadrado comparável, mas com ambiente mais residencial e menor densidade histórica. Face a Estepona (cerca de 20 km a oeste), Nueva Andalucía apresenta maior maturidade urbana e oferta consolidada de golfe e restauração, mas também maior pressão turística, os 5 milhões de visitantes anuais de Puerto Banús são um fator de movimento permanente. Para o comprador que pondera investimento, o volume de 4.743 transações imobiliárias registadas na área indica liquidez de mercado, e a oferta hoteleira de 52 unidades com 12.800 camas sustenta a procura de arrendamento de curta duração, embora a regulamentação local de habitação turística deva ser verificada caso a caso.
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