Este complexo de apartamentos, localizado no bairro de Olletas, em Málaga, apresenta uma oportunidade de investimento estruturado. O edifício, desenvolvido em quatro pisos, alberga dez unidades habitacionais e quatro espaços comerciais no rés de chão. A propriedade situa-se a curta distância do centro histórico e das estações ferroviárias, numa zona urbana consolidada. A exposição é a sul, favorecendo a luminosidade natural. Atualmente, o edifício é vendido com arrendatários, garantindo um fluxo de rendimento imediato. A ausência de elevador é uma característica estrutural atual, com potencialidade de intervenção futura.
Características principais da localização, moradias, fase do projeto e pontos de atenção.
O complexo situa-se no bairro de Olletas, na zona nordeste de Málaga. Esta área é definida pela sua natureza residencial consolidada e proximidade ao centro da cidade. A cerca de 1,8 quilómetros em linha reta encontra-se a Playa de la Malagueta, enquanto a estação de Atarazanas dista 400 metros. A localização é estratégica para quem necessita de viver num contexto urbano servido, com possibilidade de aceder às principais infraestruturas da cidade com curtos deslocações.
O edifício responde a necessidades habitacionais diversas, combinando espaços residenciais e áreas comerciais. A presença de dez apartamentos distribuídos por quatro pisos torna-o adequado para acolher famílias ou solteiros que procuram casa na cidade. Os quatro espaços comerciais no rés de chão oferecem soluções para atividades empresariais. A ausência de mobília nos apartamentos permite personalização completa dos espaços interiores segundo as necessidades dos compradores ou inquilinos.
O edifício está classificado como estando em boas condições estruturais. Não se trata de uma construção nova, mas sim de uma propriedade existente com potencial de valorização. Atualmente, o edifício carece de elevador, o que representa um aspeto técnico a considerar para eventuais intervenções de reabilitação visando melhorar a acessibilidade e o valor do ativo. A distribuição interna prevê uma cozinha parcialmente equipada.
É importante notar que o edifício não dispõe de elevador, o que pode limitar a acessibilidade aos pisos superiores para algumas categorias de pessoas. Não existe estacionamento privado reservado dentro da propriedade; o estacionamento é, portanto, previsto na via pública. Não são fornecidos dados sobre a classe de eficiência energética. Os apartamentos são vendidos sem mobília. Encontra-se numa zona urbana, pelo que não oferece a privacidade ou o silêncio de uma zona residencial isolada.
Este projeto adapta-se a um perfil de investidor interessado na compra de um ativo com rendimento. A situação é adequada para quem procura uma entrada imediata graças à presença de inquilinos. É também adequado para quem pretende operar uma reabilitação para aumentar a classe energética e adicionar um elevador, valorizando assim o imóvel no mercado a médio prazo. Não é a solução adequada para quem procura uma casa de férias pronta a usar ou um apartamento único para habitar imediatamente sem se preocupar com a gestão do condomínio e dos inquilinos.
O edifício apresenta condições gerais boas. Os apartamentos possuem características padrão para o mercado local: cozinha parcialmente equipada, serviços básicos como água potável e eletricidade. A exposição a sul garante uma boa iluminação natural. A estrutura não inclui acabamentos de luxo; a qualidade é funcional ao uso residencial e comercial. Para aumentar o nível dos acabamentos, seria necessária uma intervenção de reabilitação pós-aquisição, por exemplo para a instalação de um elevador ou modernização das infraestruturas.
O preço pedido para todo o complexo é de € 3.182.000. Este valor reflete o investimento por um edifício gerador de rendimento, composto por várias unidades habitacionais e espaços comerciais. Considerando a área total de 1145 m², a avaliação baseia-se no potencial de rendibilidade locativa e no valor estrutural do imóvel numa zona em crescimento. Não se trata do preço de um apartamento único, mas sim de um portefólio imobiliário. É necessário considerar os custos de gestão e manutenção para um edifício desta dimensão.
Olletas é um bairro urbano onde a vida quotidiana decorre a ritmos sustentados mas ordenados. De manhã, a proximidade a farmácias e supermercados (apenas 25 metros) facilita a gestão das compras. A presença de numerosas linhas de transporte público num raio de 500 metros facilita as deslocações para o centro de Málaga ou para a costa sem a obrigatoriedade do automóvel. Ao fim da tarde, o bairro tende a viver as dinâmicas da cidade, com os serviços comerciais no rés de chão a contribuírem para a vivacidade da rua. O acesso à histórica Playa de la Malagueta é possível a pé ou com uma curta deslocação, oferecendo a possibilidade de desfrutar do mar fora do horário de trabalho.
Viver aqui significa encontrar-se num tecido urbano denso e bem servido. A presença de 372 restaurantes e 155 cafés dentro de um raio de 2 quilómetros indica uma oferta gastronómica vasta. A mobilidade é favorecida pela existência de 50 linhas de transporte público e 50 paragens nas redondezas. O vizinho Hospital Regional de Málaga a 1,3 km e as numerosas farmácias tornam a área segura do ponto de vista sanitário. Contudo, tratando-se de uma zona citadina, deve ser considerado o tráfego rodoviário e o ruído urbano típico de uma metrópole como Málaga.
O mapa mostra como Olletas está integrada no tecido urbano de Málaga. Nota-se a curta distância para sul para alcançar o porto e as praias da Malagueta, e a conexão rápida para leste para o aeroporto.
Olletas ocupa uma posição de charneira entre o centro histórico de Málaga e as zonas residenciais mais exteriores. A nordeste do centro, beneficia de todas as vantagens da cidade sem estar no caos da zona pedonal turística. Situa-se a meio caminho entre o aeroporto (a leste) e o porto/centro (a oeste), tornando-a um ponto nodal para quem se desloca frequentemente. A proximidade à estação de Atarazandas liga-a diretamente à rede ferroviária da Costa del Sol Ocidental.
A localização é excelente para a mobilidade urbana. A estação de Atarazanas encontra-se a 0,4 km, servindo a rede ferroviária local. O aeroporto de Malaga-Costa del Sol dista 9,6 km em linha reta, cerca de 15-20 minutos de carro. As primeiras praias, como a Playa de la Malagueta, estão a cerca de 1,8 km. Para os entusiastas de golfe, o Club de Golf Málaga Parador é acessível a 10 km. A ausência de garagem privada torna necessário recorrer ao estacionamento na via pública, que nesta zona poderá ser competitivo.
| Distância até à Praia | 3,2 km |
| Malaga-Costa del Sol (AGP) | 10 km |
| Gibraltar (GIB) | 106 km |
| Atarazanas | 1,8 km |
| Málaga Centro Alameda | 2,1 km |
Fonte: OpenStreetMap, Google Maps
Málaga desfruta de um clima mediterrânico com 3.893 horas de sol por ano e uma temperatura média de 19,2°C. A altitude de 17 metros acima do nível do mar e a inclinação de 0,7% em direção à costa favorecem uma brisa marítima ligeira que ajuda a mitigar o calor estival. A época de balneabilidade dura cerca de 6 meses. A localização urbana, contudo, atenua a perceção da natureza selvagem: o verde é representado predominantemente por espaços públicos e áreas urbanas equipadas, em vez de ambientes naturais intocados.
Fonte: Open-Meteo (2020–2025 média)
A costa é facilmente acessível. A Playa de la Malagueta, com a sua Bandeira Azul, é o destino mais próximo. A proximidade ao porto e ao centro oferece uma vasta gama de atividades recreativas. Para o desporto, além das praias equipadas, existem vários campos de golfe a cerca de 10-12 km de distância, como o Club de Golf de Guadalhorce. A área urbana circundante oferece 25 clínicas dentárias e numerosos ginásios, indicando um estilo de vida orientado para o bem-estar e serviços pessoais.
Fonte: OpenStreetMap
Olletas ocupa uma posição de charneira entre o centro histórico de Málaga e as zonas residenciais mais exteriores. A nordeste do centro, beneficia de todas as vantagens da cidade sem estar no caos da zona pedonal turística. Situa-se a meio caminho entre o aeroporto (a leste) e o porto/centro (a oeste), tornando-a um ponto nodal para quem se desloca frequentemente. A proximidade à estação de Atarazandas liga-a diretamente à rede ferroviária da Costa del Sol Ocidental.
| Mês | Temperatura Média | Pluviosidade | Horas de Sol |
|---|---|---|---|
| Janeiro | 12.5°C | 62 mm | 177h |
| Fevereiro | 13.2°C | 56 mm | 201h |
| Março | 14.9°C | 66 mm | 216h |
| Abril | 16.9°C | 41 mm | 249h |
| Maio | 19.8°C | 23 mm | 291h |
| Junho | 23.6°C | 4 mm | 336h |
| Julho | 26.1°C | 0 mm | 342h |
| Agosto | 26.7°C | 3 mm | 312h |
| Setembro | 23.8°C | 25 mm | 261h |
| Outubro | 19.9°C | 61 mm | 213h |
| Novembro | 15.8°C | 77 mm | 177h |
| Dezembro | 13.4°C | 88 mm | 156h |
Plano
Ref: VL583314
Fonte: Wikipedia, Wikidata, INE, Junta de Andalucía
Comparado com outros projetos na região, como Arosa em Mijas ou Waterfall Residences em Fuengirola (ambos oferecidos a partir de € 400k-700k por unidades individuais), este complexo em Málaga representa uma categoria diferente: trata-se de uma operação de portefólio. Embora os projetos costeiros sejam frequentemente desenvolvimentos turísticos de novas construções com piscinas e jardins, Olletas oferece um produto imobiliário urbano, funcional e consolidado. O preço por metro quadrado reflete a localização central de Málaga em relação a localidades periféricas, mas a ausência de serviços de resort (piscinas, áreas verdes privadas) diferencia nitidamente a oferta. É uma comparação entre rendimento urbano e residência de férias.
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