Tax & Legal · VestaLinks

Porez na dohodak od najma nekretnina u Španjolskoj za nerezidente 2026

Međunarodni ulagači koji ostvaruju prihode od najma nekretnina u Španjolskoj moraju razumjeti španjolski porezni sustav. Ovaj vodič objašnjava porez na dohodak nerezidenata (IRNR) primjenjiv na prihode od najma, uključujući trenutne stope i obveze za 2026. godinu. Cilj nam je pojednostaviti složene propise kako biste donijeli informirane odluke.

Tax & Legal

Porez na dohodak nerezidenata (IRNR) za najam

Kao nerezident koji ostvaruje prihode od najma u Španjolskoj, podliježete Porezu na dohodak nerezidenata (Impuesto sobre la Renta de No Residentes - IRNR). Ovaj porez se obračunava na vaš neto dohodak od najma. Neto dohodak izračunava se oduzimanjem odobrenih troškova od ukupnog prihoda od najma. Važno je voditi preciznu evidenciju svih prihoda i troškova povezanih s nekretninom.

Tax & Legal

Stope poreza na najam za nerezidente 2026

Španjolska primjenjuje različite stope poreza na dohodak od najma ovisno o vašem rezidentnom statusu. Ove stope vrijede za poreznu godinu 2026. i primjenjuju se na ostvareni neto dohodak od najma.

Status poreznog obveznika	Stopa poreza na neto dohodak
Nerezidenti iz zemalja EU/EEA (uključujući Island i Norvešku)	19%
Nerezidenti iz zemalja izvan EU/EEA	24%

Tax & Legal

Dopušteni odbitni troškovi

Nerezidenti iz EU/EEA mogu odbiti određene troškove povezane s nekretninom od svojih prihoda od najma prije oporezivanja. Nerezidenti izvan EU/EEA ne mogu odbiti nikakve troškove i plaćaju porez na bruto prihod od najma.

Kamate na hipotekarne kredite
Troškovi održavanja i popravaka
Porez na imovinu (IBI)
Komunalne usluge (ako ih plaća vlasnik)
Premije osiguranja nekretnine
Troškovi upravljanja nekretninom

Tax & Legal

Prijavljivanje i plaćanje poreza

Porez IRNR na prihode od najma mora se prijavljivati i plaćati mjesečno. Obrazac 210 je službeni obrazac koji se koristi za ovu svrhu. Prijavu je potrebno predati do 20. dana u mjesecu koji slijedi nakon tromjesečja u kojem su ostvareni prihodi. Na primjer, prihodi ostvareni u siječnju, veljači i ožujku prijavljuju se do 20. travnja.

Tax & Legal

Step-by-step

1. Registrirajte se za NIE broj

Strani državljani moraju imati španjolski porezni identifikacijski broj (NIE) za sve financijske transakcije, uključujući porezne prijave.

2. Pratite prihode i troškove

Vodite detaljnu evidenciju svih prihoda od najma i svih legitimnih troškova povezanih s nekretninom.

3. Izračunajte neto dohodak

Oduzmite dopuštene troškove od ukupnog prihoda od najma (ako ste rezident EU/EEA). Nerezidenti izvan EU/EEA ne odbijaju troškove.

4. Popunite Obrazac 210

Ispravno popunite obrazac za prijavu IRNR, unoseći točne podatke o prihodima i izračunatom porezu.

5. Predajte i platite porez

Podnesite ispunjeni obrazac i izvršite uplatu poreza do zakonskog roka (obično do 20. dana sljedećeg mjeseca).

Key Takeaways

Nerezidenti iz EU/EEA plaćaju 19% poreza na neto dohodak od najma u Španjolskoj.
Nerezidenti izvan EU/EEA plaćaju 24% poreza na bruto dohodak od najma.
Dopušteni odbitni troškovi primjenjuju se samo na porezne obveznike iz EU/EEA.
Porez na najam mora se prijavljivati i plaćati mjesečno do 20. dana sljedećeg mjeseca.
Posjedovanje NIE broja je obavezno za sve porezne obveznike nerezidente.

Frequently Asked Questions

Tko se smatra nerezidentom u Španjolskoj za porezne svrhe?

Smatrate se poreznim nerezidentom ako u Španjolskoj boravite manje od 183 dana u kalendarskoj godini i ako vaše glavno središte ekonomskih interesa nije u Španjolskoj.

Moram li platiti porez ako moja nekretnina nije iznajmljena?

Da, ako ste nerezident, podliježete porezu na 'imputirani prihod' (imputed rental income) od nekretnina koje ne koristite kao primarno prebivalište i koje nisu iznajmljene. Stopa je obično 24% na procijenjeni prihod (1,1% ili 2% od katastarske vrijednosti).

Koja je razlika između poreza za nerezidente iz EU/EEA i izvan EU/EEA?

Glavna razlika je u tome što nerezidenti iz EU/EEA mogu odbiti određene troškove povezane s nekretninom od svojih prihoda od najma, dok nerezidenti izvan EU/EEA ne mogu i plaćaju porez na bruto prihod.

Mogu li odbiti troškove amortizacije nekretnine?

Ne, troškovi amortizacije nekretnine općenito se ne mogu odbiti od prihoda od najma za potrebe IRNR-a. Međutim, troškovi povezani s održavanjem i popravcima su dopušteni za porezne obveznike iz EU/EEA.

Što ako propustim rok za predaju porezne prijave?

Kašnjenje u predaji porezne prijave ili plaćanju poreza može rezultirati novčanim kaznama i kamatama. Preporučuje se predati prijavu i platiti porez na vrijeme kako biste izbjegli dodatne troškove.

Trebam li angažirati poreznog savjetnika?

Preporučuje se angažirati poreznog savjetnika ili gestora koji je upoznat sa španjolskim poreznim zakonodavstvom. Oni vam mogu pomoći u pravilnom podnošenju prijava i osigurati da ispunjavate sve svoje porezne obveze.