Tax & Legal · VestaLinks

Порез на доходак у Шпанији за нерезиденте: власници и издавање

Уколико сте странац власник некретнине у Шпанији или издавате објекат, шпанска фискална управа вас третира као нерезидента. Ово захтева посебну пријаву и обрачун пореза на доходак. У 2026. години, правне оквири остају стриктни, али су транспарентни за оне који се придржавају правила. Овај водич објашњава како функционише порез на имовину (Imputado) и порез на приход од издавања, са актуелним стопама и роковима за подношење Model 210.

Tax & Legal

Две врсте опорезивања за нерезиденте

Као нерезидент власник некретнине у Шпанији, подлежете обавези пријаве пореза на доходак без обзира да ли имате приход или не. Шпански закон разликује два сценарија. Први је порез на нето приписан доходак, који се плаћа ако некретнина није изнајмљена и користи се за личне потребе. Други је порез на доходак од издавања, који се примењује ако објекат изнајмљујете туристима или станарима. У 2026. години, пореске органи настављају rigorosnu kontrole kroz digitalne preseke vlasništva i bankovnih računa.

Tax & Legal

Пореске стопе и прагови за 2026. годину

Висина пореза зависи од вашег пореског статуса и места боравка. Држављани Европске уније, Исланда и Норвешке имају предност једнаког третмана као и шпански резиденти. За оне изван ЕУ, Шпанија примењује виши називни порез. Табела испод приказује актуелне стопе и изузећа.

Категорија	Пореска основица	Стопа пореза	Напомена
Лична употреба	1.1% или 2% катастарске вредности	19% (ЕУ) / 24% (изван ЕУ)	Плата се само на тзв. приписани приход
Изнајмљивање - ЕУ држављани	Нето приход (расходи - одбитни)	19% (до €600.000) / 45% (изнад)	Дозвољен одбитак стварних трошкова
Изнајмљивање - Изван ЕУ	Бруто приход (без одбитка)	24% фиксно	Трошкови се не могу одбити
Нови порез (Gastos)	Трошкови који нису директни	Емзија од €1.100	Укинут за ЕУ резиденте од 2024

Tax & Legal

Обрачун приписаног прихода (Modelo 210)

Ако не изнајмљујете некретнину, власт ипак захтева плаћање пореза на имовину. Пореска основица износи 2% процењене катастарске вредности (Vivienda Habitual) односно 1.1% за катастарске вредности ревидиране у последњих 10 година. Применом пореске стопе од 19% или 24% на износ, добијате обавезу плаћања. Овај порез се не може поништити, али се може сматрати предплатом ако касније продајете имовину и остварите капитал добит.

Tax & Legal

Кључни изузеци и наменско издавање

Постоје ситуације у којима можете избацити порез на изнајмљивање из обрачуна или смањити износ. Размотрите следеће сценарије да бисте смањили законите обавезе.

Издајте викендицу дугорочно физичким лицима са уговором о станујућем станареву, што омогућује смањење основице за 60%
Користите платформе за изнајмљивање које аутоматски одузимају 24% прихода на извору (quotation), па пријава може бити једноставнија
Ако некретнина има јединствено власништво више особа, сваки ко-власник подноси посебну пријаву за свој удео
Доказ о празној имовини: Ако је некретнина на тржишту и спремна за продају, изузета је од пореза на личну употребу

Tax & Legal

Step-by-step

1. Добијање НИЕ броја и дигитални сертификат

Пре подношења пријаве, обавезно поседујте НИЕ (странци идентификациони број) или [Cl@ve] сертификат за електронско банкарство. Ово је нужно за приступ пореској платформи.

2. Одабир одговарајућег модела (Model 210)

За нерезиденте се користи Model 210. Морате одабрати секцију A (лична употреба), B (издавање) или C (приписана камата), у зависности од вашег случаја.

3. Израчунавање нето прихода и одбитака

Саберите укупан приход од изнајмљивања. Ако сте из ЕУ, одузмите директне трошкове (одржавање, порез, зајам). За оне изван ЕУ, бруто износ је основица.

4. Подношење пријаве до 30. јуна

Пријава за претходну 2025. годину се подноси током 2026. Крајњи рок је 30. јун. Плаћање се врши банковним путем путем 'NRC' (кôд референце за наплату).

Key Takeaways

Нерезиденти плаћају порез на приписани приход чак и ако некретнина не доноси новац, стопа износи 19% (ЕУ) или 24% (остало).
Уопштена Камата: За сада, укинута за ЕУ држављане, али важи за власнике изван ЕУ као емзија од €1.100.
Инвеститори изван ЕУ не могу одбити трошкове издавања, док ЕУ резиденти имају право на одбитак реалних трошкова.
Неподношење пријаве носи казне и накнадне камате, па је препоручљиво обратити се саветнику.

Садржај на овој страници служи искључиво за информативне сврхе и не представља правни или порески савет. VestaLinks не преузима одговорност за нетачности или промене у законодавству. Препоручујемо консултацију са лиценцираним пореским саветником у Шпанији.

Frequently Asked Questions

Да ли морам да платим порез ако сам у штампи?

Да, власништво над некретнином у Шпанији подразумева опорезивање. Ако не изнајмљујете, плаћате порез на приписану вредност.

Шта се дешава ако исплатим порез после рока?

Порезна управа накнадно израчунава казне и камате за кашњење. Веома је важно поднети пријаву до 30. јуна како би се избегле више трошкове.

Да ли одлив директних трошкова (слике и накнаде) могу смањити припајам?

Само за инвеститоре из ЕУ и Исланда. Дозвољено је одбити трошкове за одржавање, зајмова и локалне порезе из прихода од издавања.

Која је разлика између Model 100 и Model 210?

Model 100 је за шпанске резиденте. Model 210 је специјализован за нерезиденте који поседују имовину у Шпанији.

Могу ли поднети пријаву за порез са стране стране?

Потребан је НИЕ број и често и дигитални сертификат. Много је сигурније ангажовати локалног порезког саветника.

Да ли важи промена стопа за 2026. годину?

Основне стопе (19% / 24%) и систем опорезивања остају исте за 2026. годину. Информације у овом чланку су актуелне за фискалну 2025. годину која се подноси 2026.