דירה זו בשטח בנוי של 149 מ"ר, שנבנתה בשנת 2004 וכיום מוכנה למגורים, מהווה חלק ממתחם המלון Guadalpin Banús בן חמישה הכוכבים, בקו ראשון לים ב-Puerto Banús, מדרום-מערב למרבייה. הנכס מורכב מסוויטה עם חדר שינה אחד, פינת מטבח וסטודיו נפרד, המחוברים כיום למגורים אחד עם שני חדרי רחצה ומרפסות שמש מרווחות. המחיר המבוקש קבוע על €575,000. החוף הקרוב ביותר נמצא במרחק של כ-1.6 ק"מ בקו ישר, והמרינה של Puerto José Banús במרחק של כ-0.5 ק"מ מהמתחם. הנכס כפוף למשטר התפעול המלונאי החל במתחם.
בתוך שוק קוסטה דל סול, נכס זה תופס נישה ייחודית שמודעות דומות אינן משחזרות באופן ישיר. שלושת הפרויקטים הדומים בנתונים הזמינים הם כולם פרויקטים חדשים למגורים בהמשך החוף: Aquamar בטורה דל מאר (החל מ-€269,950), Lantana Residencial במיחאס (החל מ-€205,000) ו-Etherna Homes 2 באסטפונה (החל מ-€321,000). פרויקטים אלה מציעים דירות בבעלות מלאה קונבנציונליות עם סטנדרטים מודרניים של בנייה, בריכות שחייה משותפות ושימוש מגורים רגיל, במחירים התחלתיים של בערך €205,000 עד €322,000. במחיר קבוע של €575,000 עבור 149 מ"ר, נכס פוארטו באנוס זה תמחור בכ-€3,860 למטר רבוע כולל המרפסות, מה שמשקף את פרמיית המיקום שלו: מיקום חופי בקו ראשון לים לצד אחת המרינות המוכרות ביותר בחוף, בתוך מלון פעיל בדירוג חמישה כוכבים. הפשרות הן מבניות. הרוכש רוכש בניין מ-2004 תחת משטר הפעלה מלונאי ולא בנייה חדשה עם שימוש עצמאי מלא, ופריסת היחידה, סוויטה בתוספת סטודיו, שונה מהדירות הקונבנציונליות עם שני חדרי שינה בפרויקטים הדומים. מבחינת מיקום, טורה דל מאר ומיחאס הן עיירות שקטות ומשפחתיות יותר ממזרח למאלגה, ואסטפונה היא עיירה מתפתחת בחוף המערבי, ואילו פוארטו באנוס הוא יעד פנאי צפוף ועמוס בתנועה עם דפוס עונתי חזק ושוק המונע על ידי תיירות והשקעות ולא על ידי ביקוש למגורי קבע. רוכשים שמשווים אפשרויות אלה שוקלים למעשה נכס חופי מנוהל מלונאית בכתובת פרימיום מול בתים חדשים יותר, זולים יותר ועצמאיים לחלוטין במיקומים פחות מוכרים בעולם. ההכנסה החציונית בפרובינציה של €16,450 בשנה מדגישה גם היא את הפער בין שוק התושבים המקומי לפלח הרוכשים הבינלאומי הפעיל סביב פוארטו באנוס. כל אפשרות משרתת מטרה שונה, והבחירה תלויה בשאלה אם העדיפות היא שימוש מגורים ללא הגבלות או מיקום בתוך סביבה מלונאית במרינה.
מאפיינים מרכזיים של המיקום, הדירות, שלב הפרויקט ונקודות לדיון.
הנכס ממוקם בתוך מתחם המלון Guadalpin Banús באזור Puerto Banús של נואבה אנדלוסיה, מדרום-מערב למרבייה. המרינה עצמה נמצאת במרחק של כ-0.5 ק"מ בקו ישר, ומרכז העיר מרבייה במרחק של כ-7 ק"מ. המתחם ממוקם בעמדה חופית קדמית, כאשר החוף Playa Canina Ventura del Mar נמצא במרחק של כ-1.6 ק"מ בקו ישר. האזור הסובב הוא אחת משכונות הפנאי העמוסות ביותר בחוף השמש (קוסטה דל סול), עם מיליוני מבקרים מדי שנה.
התכנון מתאים לרוכשים המחפשים מגורים גמישים: סוויטה עם חדר שינה אחד, חדר רחצה צמוד, פינת הלבשה, פינת מטבח וסלון, המחוברת דרך הסלון והמרפסת לסטודיו עם חדר רחצה צמוד ומרפסת משלו. ניתן להשתמש בשתי היחידות כמגורים אחד או להשאירן נפרדות. מיקום בקומה ראשונה עם נוף לבריכת השחייה ונוף לים אלכסוני מהמרפסת. השטח הכולל של 149 מ"ר כולל את המרפסות.
זהו אינו פרויקט של בנייה חדשה. הנכס הושלם בשנת 2004 ומוצע מוכן למגורים כבית קיים. הבניין מתפעל כמלון חמישה כוכבים, והיחידה כפופה למשטר התפעול של המלון בהתאם לתנאים ולהגבלות החלים. תאריכי מסירה לבתים קיימים מסוג זה תלויים בהשלמת תהליך הרכישה ולא בלוח זמנים של בנייה.
הנכס כפוף למשטר התפעול המלונאי של מתחם Guadalpin Banús, המגביל את השימוש בהתאם לתנאי המלון; הוא ממוצב כנכס השקעה בסביבה מלונאית ולא כמגורים פרטיים עצמאיים לחלוטין. אין פרטים על גינה פרטית, מגרש, חנייה מקורה או מחסן בנתונים הזמינים. התכנון הוא שילוב של סוויטה וסטודיו ולא דירה קונבנציונלית עם שני חדרי שינה.
נכס זה מתאים לסט נסיבות ספציפי. הוא מתאים לרוכש המחפש השקעה בסביבה מלונאית יוקרתית ומבוססת ביעד מוכר בחוף השמש, שבה היחידה מהווה חלק ממבנה התפעול של המלון ולא מקהילה מגורית קונבנציונלית. התצורה הכפולה, סוויטה בתוספת סטודיו, עשויה למשוך רוכשים המעוניינים באפשרות של שתי יחידות השכרה נפרדות או בשימוש גמיש בשטח. הוא פחות מתאים למי שמחפש בית פרטי עצמאי לחלוטין עם אכלוס ללא הגבלה של הבעלים, שכן השימוש נשלט על ידי משטר המלון. המיקום גם דורש סובלנות למספרי מבקרים גבוהים: Puerto Banús הוא אחד ממרכזי הבידור העמוסים בחוף, וחודשי הקיץ מביאים המונים, תנועה ורעש ששכונה מגורית שקטה יותר לא הייתה מכילה. רוכשים שמתעדפים הליכתיות ימצאו את הסידור מעשי, 73 מסעדות, 9 בתי קפה, 4 בתי מרקחת ו-4 בנקים בטווח 2 ק"מ, בתוספת 9 קווי תחבורה ציבורית עם 50 תחנות, ואילו מי שמחפש פרטיות, גינה פרטית או מגורים על חזית הגולף צריך לחפש במקומות אחרים באזור, למשל לעבר מגרשי הגולף של נואבה אנדלוסיה במרחק 2.2 עד 2.8 ק"מ. לבסוף, שנת הבנייה 2004 וההקשר המלונאי משמעותם שהנכס מתחרה בפלח שוק שונה מפרויקטים חדשים; רוכש שמשווה אותו לדירות שנבנו לאחרונה צריך לשקול את המיקום בקו ראשון לים ואת שירותי המלון מול תקני בנייה מודרניים ובעלות עצמאית. מי שמתכוון לאכלס את הנכס כל השנה כמגוריו היחידים צריך לברר תחילה את תנאי משטר התפעול.
הנכס הושלם בשנת 2004 בתוך מתחם מלונאי בן חמישה כוכבים, המגדיר את ההקשר לאיכות הבנייה והגימור. הנתונים הזמינים אינם כוללים פירוט של חומרים, ולכן הדברים הבאים מבוססים על התיאור ועל הסביבה המלונאית. הסוויטה כוללת פינת מטבח וסלון מרווח הנפתח ישירות אל המרפסת; חדר השינה הראשי כולל חדר רחצה צמוד ופינת הלבשה ייעודית. לסטודיו יש חדר רחצה צמוד מלא ומרפסת משלו. תמונות הפנים מציגות חדר ברמת מלון עם מיטה, שולחן עבודה וכיסא, מטבח שחור מודרני עם כיור, ושטחי חוץ מרוהטים כולל מרפסת ופינת ישיבה לצד הבריכה. שתי היחידות מתחברות הן דרך הסלון והן דרך המרפסת, מה שמאפשר שימוש משולב או נפרד. כבניין משנת 2004 הפועל תחת ניהול מלונאי, התחזוקה והאחזקה של השטחים המשותפים מטופלים בדרך כלל דרך מבנה המלון ולא דרך קהילת דיירים מגורית רגילה, ועל הרוכשים לאמת דמי שירות, דמי ניהול ואחריויות במסגרת תנאי המלון. אין פרטים על תעודת דירוג אנרגטי, הקצאת חנייה או מחסן בנתונים הזמינים, ויש לאמת נקודות אלה ישירות. מומלץ לרוכשים פוטנציאליים להזמין סקר טכני עצמאי להערכת מצב היחידה, לאור גילה והשימוש המלונאי האינטנסיבי במשך שני עשורים.
המחיר המבוקש קבוע על €575,000 עבור הנכס המלא, הכולל הן את הסוויטה עם חדר השינה והן את הסטודיו, בשטח כולל של 149 מ"ר כולל מרפסות ושני חדרי רחצה. זהו בית קיים שהושלם בשנת 2004 ומוצע מוכן למגורים, ולכן אין מחירון או הבדל בין סוגי יחידות. פרויקטים של בנייה חדשה דומים במקומות אחרים בחוף מתחילים ממחירים נמוכים יותר, למשל Aquamar ב-Torre del Mar מ-€269,950 ו-Etherna Homes 2 ב-Estepona מ-€321,000, אך פרויקטים אלה שונים בסוגם, בתנאי הבעלות ובמיקומם. משטר התפעול המלונאי הוא מרכיב מכריע בהצעה זו ויש לאמתו מול תנאי המתחם לפני כל החלטת רכישה. הזמינות מיידית עם השלמת תהליך הרכישה הרגיל.
חיי היומיום סביב נכס זה מעוצבים על ידי מיקומו בתוך מלון חמישה כוכבים פעיל, לצד אחד מיעדי הפנאי המתוירים ביותר בחוף השמש. Puerto Banús, שפותח בשנת 1970 סביב מרינה בסגנון אדריכלי ים תיכוני, מושך כחמישה מיליון מבקרים בשנה, והאזור הקרוב כולל קניות יוקרה, מסעדות וברים מרוכזים סביב החזית הימית. הדירה עצמה מורכבת משתי יחידות מחוברות: סוויטה עם חדר שינה אחד, פינת מטבח, סלון, פינת הלבשה וחדר רחצה צמוד, וסטודיו עם חדר רחצה צמוד ומרפסת משלו. שתיהן נפתחות אל מרפסות המהוות יחד חלק ניכר מהשטח הכולל של 149 מ"ר, עם נוף לבריכת השחייה ונוף לים אלכסוני. התצורה מאפשרת להשתמש בשני החלקים כמגורים אחד או להפרידם, דבר רלוונטי לאור משטר התפעול המלונאי החל על היחידה. לצרכים יומיומיים, האזור בטווח של 2 ק"מ מציע 73 מסעדות, 9 בתי קפה, 4 בתי מרקחת ו-4 בנקים, כך שניתן לענות על כמעט כל הצרכים היומיומיים ברגל או בנסיעה קצרה. קצב השכונה משתנה באופן מובהק עם העונות: בקיץ שיא התיירות ורחובות עמוסים, ואילו חודשי החורף שקטים בהרבה. הגובה הוא 11 מטר מעל פני הים והשיפוע לחוף הוא 0.3%, כך שהשטח מישורי וההליכה קלה. תחבורה ציבורית זמינה באמצעות 9 קווים ו-50 תחנות באזור, מה שמפחית את התלות ברכב לנסיעות מקומיות, אם כי רכב עדיין שימושי להגעה למרכז מרבייה (7 ק"מ) או למגרשי הגולף של נואבה אנדלוסיה.
הסביבה הקרובה היא רובע המרינה Puerto Banús בנואבה אנדלוסיה. המרחקים המפורטים להלן הם בקו ישר, ומרחקי הנסיעה בפועל עשויים להיות ארוכים יותר. המרינה Puerto Deportivo José Banús ונקודת התצפית Mirador del Muelle de Honor שוכנות שתיהן במרחק של כ-0.5 ק"מ, למעשה במרחק צעדים מהדלת. החוף הקרוב ביותר, Playa Canina Ventura del Mar, נמצא במרחק 1.6 ק"מ, יחד עם Playa de San Pedro במרחק 2.8 ק"מ ו-Playa de Nagüeles במרחק 3.7 ק"מ. שירותים יומיומיים צפופים: בטווח 2 ק"מ יש 73 מסעדות, 9 בתי קפה, 4 בתי מרקחת, 4 בנקים ורופא שיניים. שירותי בריאות מכוסים על ידי 5 מרפאות באזור הרחב, ואפשרויות החינוך כוללות 41 בתי ספר יסודיים ו-28 בתי ספר תיכוניים, עם אפשרויות בינלאומיות כמו בית הספר הבינלאומי הבריטי במרחק 4.8 ק"מ ו-The International School of Estepona במרחק 6.9 ק"מ. האזור מישורי, גובה 11 מטר עם שיפוע של 0.3% לחוף, כך שהליכה ורכיבה על אופניים מציאותיות לנסיעות מקומיות. התחבורה הציבורית כוללת 9 קווים ו-50 תחנות, המחברים את הרובע למרבייה ולסן פדרו. אופי האזור אורבני ותיירותי ולא מגורים שקטים: עם 52 מלונות ו-12,781 מיטות בסביבה, עונת הקיץ אינטנסיבית והחורף רגוע באופן ניכר. על הרוכשים לצפות לאורח חיים הממוקד בחזית הימית, במסעדנות ובקניות ולא בשקט ובפרטיות.
המפה מציגה את מיקום הנכס בתוך מתחם Guadalpin Banús בפוארטו באנוס, מיד ממערב למרינה. מרכז מרבייה נמצא במרחק 7 ק"מ לצפון-מזרח לאורך החוף, ואילו מגרשי הגולף של נואבה אנדלוסיה שוכנים במרחק 2 עד 3 ק"מ בפנים הארץ. כל המרחקים המוצגים הם מדידות בקו ישר; מרחקי הנסיעה בכבישים יהיו ארוכים יותר.
אזור משוער · כתובת מדויקת לפי בקשה
פוארטו באנוס שוכן בקצה הדרום-מערבי של מרבייה בשכונת נואבה אנדלוסיה, אחת הכתובות המוכרות ביותר בעולם בקוסטה דל סול. מרכז מרבייה נמצא במרחק 7 ק"מ בקו ישר והעיר מאלגה במרחק 54 ק"מ, מיקום המציב את הנכס במחצית המערבית והנופשית יותר של החוף. אלחסירס נמצאת במרחק 59 ק"מ לדרום-מערב. באזור נרשמות סביב 4,743 עסקאות דיור בשנה, מה שמעיד על שוק מקומי פעיל. במסגרת ההיררכיה האזורית, פוארטו באנוס הוא יעד פנאי וקמעונאות ולא מרכז מנהלי; השירותים היומיומיים מרוכזים במרבייה ובסן פדרו אלקנטרה. זהותו קשורה למרינה שנבנתה ב-1970, שנותרה נקודת המוקד של הרובע.
ברכב, מרכז מרבייה נמצא במרחק 7 ק"מ בקו ישר והעיר מאלגה במרחק 54 ק"מ. נמל התעופה מאלגה-קוסטה דל סול (AGP) נמצא במרחק של כ-46 ק"מ בקו ישר, ונמל התעופה גיברלטר (GIB) במרחק של כ-51 ק"מ, כך שיש בחירה בין שני נמלי תעופה בינלאומיים במרחק נסיעה של כשעה בערך, תלוי בתנועה. זמני הנסיעה בכבישים יהיו ארוכים יותר מהמרחקים בקו ישר, במיוחד לאורך כביש החוף A-7 בקיץ. לצורכי ניידות יומיומית, האזור משרת על ידי 9 קווי תחבורה ציבורית עם 50 תחנות, מה שמאפשר נסיעות מקומיות גם ללא רכב, אם כי רכב נותר מעשי לגולף, הסעות לבתי ספר והסעות אל נמל התעופה. טעינה לרכב חשמלי זמינה בעמדת הטעינה של מרבייה, במרחק 3.4 ק"מ, ובעמדת הטעינה של אסטפונה, במרחק 10 ק"מ. הגישה לחוף פשוטה בשל השטח המישורי: החוף הקרוב ביותר נמצא במרחק 1.6 ק"מ והשיפוע הוא 0.3%. שחקני גולף יכולים להגיע אל Real Club de Golf Las Brisas במרחק 2.2 ק"מ, אל The Range במרחק 2.5 ק"מ ואל Magna Marbella Golf במרחק 2.8 ק"מ, ואילו מתקני הספורט כוללים את Polideportivo San Pedro (2.2 ק"מ) ואת CrossFit Marbella (3.2 ק"מ).
| מרחק מהים | 1.6 km |
| Malaga-Costa del Sol (AGP) | 46 km |
| Gibraltar (GIB) | 51 km |
מקור: OpenStreetMap, Google Maps
נתוני האקלים של מיקום זה מצביעים על טמפרטורה שנתית ממוצעת של 19.2°C, עם ממוצעים חודשיים הנעים בין 12°C בחודשים הקרים ביותר ל-26°C בקיץ. עונת הרחצה, כאשר טמפרטורת הים היא 20°C ומעלה, נמשכת כשישה חודשים, דבר העולה בקנה אחד עם המיקום החופי בגובה של 11 מטר מעל פני הים. כמות הגשמים נמוכה ביחס לסטנדרטים של צפון אירופה, והטמפרטורות המתונות בחורף מאפשרות שימוש במרפסות השמש בחוץ במשך רוב השנה, ולא רק בשיא הקיץ. השטח מישורי למעשה, עם שיפוע של 0.3% אל הים, כך שאין מדרונות משמעותיים בין הנכס לחוף. הסביבה הטבעית היא בעיקרה חופית ועירונית: מדובר בסביבה מפותחת של מרינה ולא בסביבה טבעית או כפרית. לשטחים ירוקים פתוחים, תושבים פונים בדרך כלל אל מגרשי הגולף של נואבה אנדלוסיה במרחק שניים עד שלושה קילומטרים בפנים הארץ, או אל החופות המשתרעות לאורך החוף לכיוון סן פדרו ומרבייה. האקלים תומך באורח החיים הים תיכוני בחוץ שבזכותו ידועה קוסטה דל סול, בהסתייגות שחום שיא הקיץ חופף לשיא מספר התיירים ברובע הספציפי הזה.
מקור: Open-Meteo (2020–2025 ממוצע)
החוף הקרוב ביותר הוא Playa Canina Ventura del Mar, במרחק 1.6 ק"מ בקו ישר, ואחריו Playa de San Pedro (2.8 ק"מ) ו-Playa de Nagüeles (3.7 ק"מ). הנתונים הזמינים אינם מציינים את מעמד הדגל הכחול של חופים בודדים, ולכן יש לאמת זאת בנפרד. במתחם עצמו יש בריכת שחייה עם נוף לעבר הים, הנראית ממרפסת השמש של הדירה, מה שמספק אפשרות פנאי מיידית בתחומי המלון. גולף הוא מאפיין בולט של האזור הרחב: Real Club de Golf Las Brisas נמצא במרחק 2.2 ק"מ, מתקן ההדרכה לגולף The Range במרחק 2.5 ק"מ ו-Magna Marbella Golf במרחק 2.8 ק"מ, כולם בעמק הגולף של נואבה אנדלוסיה. מתקני ספורט נוספים במרחק של כמה קילומטרים כוללים את Polideportivo San Pedro (2.2 ק"מ), קיר הטיפוס Rocodromo (2.8 ק"מ) ואת CrossFit Marbella (3.2 ק"מ). המרינה של פוארטו באנוס, במרחק 0.5 ק"מ, מתפקדת כמרכז הפנאי העיקרי של האזור, עם מקומות עגינה, מסעדות על קו המים ונקודת התצפית Mirador del Muelle de Honor בסמוך. עם 73 מסעדות במרחק של 2 ק"מ, אפשרויות האוכל והבילוי רחבות במיוחד, בעיקר בעונת התיירות.
מקור: OpenStreetMap
Puerto José Banús, more commonly known simply as Puerto Banús, is a marina located in the area of Nueva Andalucía, to the southwest of Marbella, Spain on the Costa del Sol. It was built in May 1970 by José Banús (1906-1984), a local property developer, as a luxury marina and shopping complex. It has since become one of the largest entertainment centres in the Costa del Sol, with 5 million annual visitors, and is popular with international celebrities. Developed around a coastal village in the Mediterranean architectural style, Puerto Banús contains high-end shopping malls, restaurants and bars around the marina.
| חודש | טמפ' ממוצעת | משקעים |
|---|---|---|
| ינואר | 12.9°C | 80 mm |
| פברואר | 13.8°C | 47 mm |
| מרץ | 14.8°C | 154 mm |
| אפריל | 16.8°C | 70 mm |
| מאי | 20.0°C | 27 mm |
| יוני | 23.8°C | 6 mm |
| יולי | 26.8°C | 1 mm |
| אוגוסט | 27.1°C | 7 mm |
| ספטמבר | 24.0°C | 28 mm |
| אוקטובר | 20.7°C | 72 mm |
| נובמבר | 16.3°C | 89 mm |
| דצמבר | 14.0°C | 80 mm |
שטוח
Ref: VL635218
מקור: Wikipedia, Wikidata, INE, Junta de Andalucía
NL
EN
DE
DA
SV
NO
FI
RU
AR
CS
RO
HU
LT
ET
HR
SK
HE
SL