该住宅项目位于马拉加省新安达卢西亚区的Dama de Noche住宅区内，距离Puerto Banús海岸线约300米。这是一套建成于2002年的两室两卫公寓，总建筑面积为80平方米。项目处于完全城市化的区域，周边基础设施密集，包含69家餐厅、4家银行和10家咖啡馆。该区域海拔仅10米，地形平坦，前往海岸的坡度仅为0.2%。此房产目前的挂牌起价为386,000欧元。
将该项目与同区域的可比项目进行对比，可以更清晰地定位其市场坐标。向西约30公里的埃斯特波纳（Estepona），Acqua Gardens项目的起价为418,800欧元，属于新建项目，因此在建筑标准和能源效率上具有代际优势，但总价高出约32,800欧元，且距离核心旅游区Puerto Banús更远。同在埃斯特波纳的Aby Upper项目起价为320,000欧元，价格门槛较低，但埃斯特波纳的城市设施密度和国际化程度与Marbella-Puerto Banús轴带存在可感知的差距。向东的贝纳尔马德纳（Benalmádena），Alba项目的起价跃升至598,000欧元，这反映了该区域面向不同客群的市场定位。回到新安达卢西亚本地，该Dama de Noche公寓的核心竞争力在于用低于周边新建项目的单价，获取了物理上最接近Puerto Banús码头的居住位置。代价是接受二十年房龄带来的建筑规范落差和潜在的维护成本。对于预算锁定在40万欧元以内、且将地理位置优先级置于建筑新旧程度之上的买家，该项目在区域对比中构成了一个具体的取舍点。
关于地段、户型、工程阶段及注意事项的主要特征。
该物业在地理上嵌于Puerto Banús和Marbella之间，属于高度城市化的海岸地带。直线距离最近的Playa de Puerto Banús海滩仅301米。周边2公里范围内设有3家药房，最近的药房距离64米，日常基础医疗采购完全依赖步行即可完成。
80平方米的面积分配给两间卧室和两间卫生间，构成了标准的核心家庭居住单元。带有顶棚的私人露台扩展了室外使用空间。包含地下停车位，解决了城市密集区常见的停车限制问题。社区内部配备游泳池和板球网球场，提供了基础的体育休闲条件。
该建筑于2002年竣工，属于存量现房而非新建项目。这意味着建筑结构、外立面和社区公共区域的状态已经历二十余年的实际使用周期。内部状况描述为良好，具备直接入住的条件，但也存在根据当前标准进行翻新的可能性。
作为2002年建成的项目，该房产在能源效率、隔音标准和室内布局逻辑上无法达到当前新建项目的规范水平。建筑不提供如智能家居系统或地暖等现代标配设施。此外，80平方米的空间限制了房间数量的扩展可能性，不适合需要三间以上卧室的居住需求。
该房产的条件适合几种特定情境。对于寻求即买即用的买家，现房状态消除了新建项目的等待风险和施工不确定性。由于距离海滩和游艇码头极近，且具备两室配置，该物业可以作为季节性度假住所，在不住人的月份通过短租市场产生收益。周边密集的国际化教育设施（2公里内有41所小学和28所中学，3.8公里内有英国国际学校）使其也具备常驻家庭住所的功能。对于不依赖最新建筑标准的买家，这套房产提供了以较低总价进入Puerto Banús核心地段的机会。然而，对于追求当代能源认证（如A级标签）或现代开放式厨房设计的买家，该房产的物理条件会构成明显限制。
根据建筑竣工年份推断，该房产的建造标准遵循2000年代初期的西班牙沿海住宅规范。室内配备空调系统用于温度控制，但未提及地暖或热泵等现代节能设备。从内部图像分析，卧室采用了大面积镜面衣柜以增加空间视觉深度，其中一个卧室使用了较为鲜明的橙色色调作为墙面处理，卫生间则展示了现代化的洁具安装。带有顶棚的露台采用了硬质铺装，具备放置户外餐饮家具的承重条件。整体维护状态被描述为良好，但2002年的管线、防水层和门窗密封条等隐蔽工程可能已进入需要检测或更换的生命周期阶段。社区公共部分的维护水平较高，花园、泳池和板球网球场保持运营状态。
386,000欧元的起价对应的是80平方米的两室公寓，折合每平方米约4,825欧元。该单价在马拉加省中位数年收入16,450欧元的背景下属于高位区间。价格中已包含一个地下私人停车位，这在Puerto Banús周边是显著的附加价值，因为该区域的独立停车位租赁或购买成本通常较高。由于项目已经竣工，不存在期房常见的分期付款结构，交易需要准备较高比例的即时资金。
该位置的日常运行逻辑建立在极短的步行半径之上。从公寓出发，步行不到400米即可到达大型超市和电动车充电站，64米外有药房。这种距离分布意味着日常采购和基础服务不需要启动车辆。社区内部的大面积花园和游泳池构成了第一休闲圈，而距离1公里的Puerto Banús游艇码头则提供了第二层级的商业和餐饮选择。由于周边有52家酒店和超过12,000张旅游床位，该区域在夏季会呈现出明显的游客密度。不过，Dama de Noche作为一个封闭式住宅区，内部道路和公共区域主要供住户使用，在一定程度上隔离了外部商业区的喧嚣。全年32个本地节庆日会给周边交通带来周期性的短时拥堵，但依靠步行和区内10条公共交通线路（50个站点），住户的日常出行受影响程度有限。这里的居住节奏呈现明显的双轨特征：冬季以常住居民的安静日常为主，夏季则融入海岸度假区的活跃氛围。
该区域的设施密度极高。在2公里半径内，集中了69家餐厅、10家咖啡馆和4家银行，构成了完整的城市级商业配套。医疗方面，1.9公里外设有医院，5个健康中心分布在周边。教育资源覆盖面广，从基础教育到国际学校均有分布。交通网络方面，10条公共交通线路和50个站点的布局使得在没有私家车的情况下也能实现沿线移动。不过，距离最近的两个机场, , 马拉加机场（45公里）和直布罗陀机场（52公里）, , 均需要依赖汽车或专线巴士才能到达，单程时间通常在40至60分钟之间。
地图显示该物业位于Nueva Andalucía区南部边缘，紧贴Puerto Banús游艇码头的北侧。从空中视角可以清晰看到，住宅区与港口设施、海滨步道之间的物理距离极短。周边被高尔夫球场的绿地系统半包围，呈现出城市化与绿地交织的肌理。在南欧的滨海地带，这种既能步行下海、又能步行到达游艇码头的地理位置具有明显的稀缺性。
大致区域 · 确切地址可应要求提供
新安达卢西亚在马拉加海岸线上的定位是Puerto Banús的后方腹地，但该项目由于位于Dama de Noche，实际上处于居住区与商业码头的交界带。与东面的Marbella市中心（约6.7公里至Marina la Bajadilla）和西面的San Pedro de Alcántara相比，这个位置更直接地嵌入了游艇码头经济的辐射圈。它不是纯粹的住宅郊区，而是商业、旅游和居住功能高度混合的节点。
直线距离测量显示，前往Playa de Puerto Banús海滩为301米，实际步行距离预计在500米以内。三处高尔夫球场（Los Naranjos、The Range、Las Brisas）均在2至2.1公里范围内，车程约5分钟。马拉加机场位于45公里外，通过A-7高速公路或AP-7收费公路连接。最近的电动车超级充电站位于2.4公里处，而社区368米外也有常规充电桩，这对电动车用户构成了实用的补能网络。
| 距海滩 | 2.6 km |
| Malaga-Costa del Sol (AGP) | 45 km |
| Gibraltar (GIB) | 52 km |
来源: OpenStreetMap, Google Maps
该地点海拔10米，地形极其平坦（0.2%坡度），这意味着不存在山地气候的温差变化。年均气温为17.8°C，月均温度在12°C至26°C之间波动。水温达到20°C以上的可游泳月份为4个月，主要集中在6月至9月。由于紧邻海岸线且无地形遮挡，该区域接收到的海风效应明显，夏季体感温度会略低于内陆区域。低海拔和近距离海岸的组合也意味着空气湿度相对较高。
来源: Open-Meteo (2020, 2025 平均)
301米外的Playa de Puerto Banús是该区域的主要海滩，属于高度城市化的沙滩类型。2.2公里外的Playa Canina Ventura del Mar和3.1公里外的Playa de Nagüeles提供了更多空间选择。在体育设施方面，2.9公里外的Polideportivo San Pedro综合体育中心提供室内运动场地，3.5公里外有攀岩馆，3.8公里外有CrossFit训练设施。高尔夫资源是该区域的核心特征，2公里范围内有三家高尔夫俱乐部，其中Real Club de Golf Las Brisas属于历史较久的高规格球场。
来源: OpenStreetMap
新安达卢西亚在马拉加海岸线上的定位是Puerto Banús的后方腹地，但该项目由于位于Dama de Noche，实际上处于居住区与商业码头的交界带。与东面的Marbella市中心（约6.7公里至Marina la Bajadilla）和西面的San Pedro de Alcántara相比，这个位置更直接地嵌入了游艇码头经济的辐射圈。它不是纯粹的住宅郊区，而是商业、旅游和居住功能高度混合的节点。
| 月份 | 平均气温 | 降雨量 |
|---|---|---|
| 一月 | °C | 86 mm |
| 二月 | 11.8°C | 87 mm |
| 三月 | 13.6°C | 110 mm |
| 四月 | 15.4°C | 72 mm |
| 五月 | 18.7°C | 32 mm |
| 六月 | 22.6°C | 3 mm |
| 七月 | 25.6°C | 0 mm |
| 八月 | 26.0°C | 2 mm |
| 九月 | 22.6°C | 33 mm |
| 十月 | 19.0°C | 96 mm |
| 十一月 | 14.3°C | 122 mm |
| 十二月 | 12.4°C | 119 mm |
平坦
Ref: VL973337
来源: Wikipedia, Wikidata, INE, Junta de Andalucía
NL
EN
DE
FR
ES
IT
PT
DA
SV
NO
FI
PL
ZH
RU
AR
TR
CS
RO
HU
LT
ET
BG
HR
SK
HE
JA
KO
HI
UK
SR
EL
SL
LV
ID
