נכס השקעה במרכז אסטפונה, מאלגה, במרחק הליכה מהחוף. הנכס, שנבנה ב-1978, כולל שטח רשום של 98 מ״ר בדירה הראשית ועוד 22 מ״ר במבנה גג, ומחולק כיום לשלוש יחידות השכרה נפרדות: יחידה A בת כ-34 מ״ר, יחידה B בת כ-64 מ״ר וסטודיו C במבנה הגג עם מרפסת פרטית של כ-21 מ״ר. המחיר המבוקש הוא €350,000. חשוב לציין כי החלוקה הפיזית לשלוש יחידות אינה רשומה כחלוקה חוקית בפנקס המקרקעין.
מאפיינים מרכזיים של המיקום, הדירות, שלב הפרויקט ונקודות לדיון.
הנכס ממוקם במרכז העירוני של אסטפונה, במרחק של כ-524 מטר מ-Playa de Estepona וכ-769 מטר מחוף La Rada. סופרמרקט נמצא במרחק 104 מטר, בית מרקחת ב-237 מטר ומרכז רפואי בכ-1.1 ק״מ. שדה התעופה של מאלגה מרוחק כ-34 ק״מ בקו ישר.
הנכס מתאים לצרכי מגורים עירוניים עם גישה רגלית לשירותים, מסעדות וחוף. החלוקה לשלוש יחידות מאפשרת שימוש גמיש: מגורים ביחידה אחת והשכרת האחרות, או השכרה מלאה. הדירה מרוהטת במלואה, כוללת מזגן ומטבח מאובזר.
מדובר בנכס קיים משנת 1978 במצב טוב, ולא בפרויקט קבלני חדש. אין שלבי בנייה או מועדי מסירה עתידיים, הנכס זמין לרכישה כפי שהוא. העבודות שבוצעו בו כוללות את הסבת המבנה העליון לסטודיו והתאמת היחידות להשכרה.
הנכס אינו מציע חניה פרטית, בריכה, גינה או מתקנים משותפים. החלוקה לשלוש יחידות אינה רשומה כחלוקה חוקית בפנקס המקרקעין, ויש לבדוק את מעמדן התכנוני של השינויים. אין מעלית מתועדת ואין תווית אנרגיה ידועה. הנתונים על הכנסות השכירות הם הערכות בעלים בלבד.
הנכס רלוונטי למספר מצבים מוכרים. ראשית, משקיע המחפש תשואה משכירות ארוכת טווח בעיר מרכזית עם ביקוש קבוע: שלוש יחידות מאפשרות פיזור סיכון בין שוכרים. שנית, קונה המעוניין להתגורר במקום ולהפיק הכנסה חלקית משתי היחידות האחרות, תרחיש המתאים לבעלי בתים בגילאי ביניים או פורשים המעוניינים במיקום עירוני ללא תלות ברכב. שלישית, קונה המעדיף נכס קיים ולא תהליך קבלני, עם אפשרות לשיפור הדרגתי. לעומת זאת, הנכס פחות מתאים למי שמחפש דירת נופש מודרנית עם בריכה וחניה, או למי שנזקק לודאות משפטית מלאה לגבי חלוקה ליחידות רשומות. גורם מרכזי בהחלטה הוא הבדיקה המשפטית והטכנית של מעמד השינויים במבנה, קונים מומלץ לבצע אותה באמצעות עורך דין ואדריכל לפני חתימה. המיקום, במרחק הליכה מכל שירות ומהחוף, מתאים למי שמעריך נוחות עירונית על פני שקט פרברי.
הנכס נבנה ב-1978 ומוגדר במצב טוב. שלוש היחידות מרוהטות במלואה וכוללות מטבחים מאובזרים, מיזוג אוויר, חיבור לחשמל ומים ראויים לשתייה. התמונות מציגות סלונים עם ריהוט ואמנות קיר, חדרי רחצה מאובזרים ואזור ישיבה חיצוני במרפסת. עם זאת, מבנה מ-1978 מציב שיקולים טכניים: בידוד תרמי ואקוסטי ישנים יותר, צנרת וחיווט שייתכן שעברו חלקית חידוש, והיעדר תקן אנרגיה מודרני, תווית האנרגיה אינה מתועדת. למבנה הגג (22 מ״ר) מעמד רישומי, אך הסבתו לסטודיו עם חדר רחצה ומטבח דורשת אימות מול הרישוי העירוני. אין מידע על מעלית, חניה או מחסן. קונים מומלץ להזמין סקר בנייה עצמאי שיבחן את יציבות המבנה, אטימות הגג ומצב המערכות, ולוודא כי השינויים שבוצעו תואמים את האישורים בעיריית אסטפונה. הריהוט המלא מקל על השכרה מיידית, אך אינו תחליף לבדיקה טכנית.
המחיר המבוקש הוא €350,000, ומדובר בנכס קיים הזמין מידית. בהשוואה לפרויקטים חדשים באסטפונה, Etherna Homes 2 מ-€269,000, Etherna Homes 1 מ-€304,000 ו-Celestia Homes מ-€390,000, המחיר משקף את המיקום המרכזי ואת פוטנציאל ההכנסה משלוש יחידות. הערכת הבעלים לגבי הכנסה גולמית של כ-€2,000 לחודש תלויה בתפוסה, חוזי שכירות ותנאי השוק, ואינה מובטחת. עלויות נלוות כגון היטל העברה (ITP) באנדלוסיה, דמי קהילה ותחזוקת מבנה מ-1978 יש לקחת בחשבון.
הנכס פועל בפועל כבניין השכרה קטן בלב אסטפונה. יחידה B (כ-64 מ״ר) כוללת סלון עם מטבח, שני חדרי שינה וחדר רחצה, ומתאימה לזוג או משפחה קטנה. יחידה A (כ-34 מ״ר) היא דירה קומפקטית עם סלון, מטבח, חדר שינה וחדר רחצה. בקומה העליונה, יחידה C משתמשת במבנה הגג הרשום (22 מ״ר) כסטודיו עם מרפסת פרטית של כ-21 מ״ר הצופה אל קו העיר. חיי היום-יום כאן הם עירוניים לחלוטין: קניות, בתי קפה ומסעדות במרחק הליכה של דקות, החוף בפחות עשר דקות רגל, ומרכז ספורט עירוני בכ-600 מטר. בתוך רדיוס של שני קילומטרים ישנם כ-50 מסעדות, 22 בתי קפה ו-18 בתי מרקחת. הכיוון הדרומי מספק אור שמש לאורך היום, והמרפסת העליונה משמשת כמרחב הפתוח המרכזי של הנכס. עבור משקיע, המשמעות היא שלושה מקורות הכנסה פוטנציאליים מנכס אחד; עבור בעל בית, אפשרות להתגורר ביחידה אחת ולהשכיר את היתר. יש לזכור כי החלוקה הפיזית אינה רשומה כחלוקה חוקית, נקודה שמשפיעה על המסמכים, המיסוי והאחריות המשפטית.
החיים סביב הנכס מתנהלים ברובם ברגל. סופרמרקט במרחק 104 מטר ובית מרקחת ב-237 מטר מספקים את הצרכים היומיומיים; בית חולים נמצא בכ-1.1 ק״מ. ברדיוס שני קילומטרים פועלים 6 בתי ספר, 4 סניפי בנק ו-2 פארקים. תחבורה ציבורית כוללת 8 קווים עם 50 תחנות ברחבי העיר, ותחנת טעינה לרכב חשמלי זמינה בכ-1.3 ק״מ. השיפוע לכיוון החוף הוא 2.4% בלבד, שטח שטוח המאפשר הליכה ורכיבת אופניים נוחה. בחודשי הקיץ עולה העיר במבקרים (24 מלונים, כ-6,900 מיטות), מה שמעלה את הרעש והעומס במרכז; מחוץ לעונה חוזרת העיר לקצב מקומי. לקונה ללא רכב, המיקום מספק עצמאות כמעט מלאה; רכב נחוץ בעיקר לטיולים, לגולף או לנסיעות לשדה התעופה.
על המפה נראה את מיקום הנכס בלב המטרופולין הקטן של אסטפונה: החוף במערב במרחק הליכה קצר, שדה התעופה של מאלגה צפונה-מזרחה, ומרבליה לאורך החוף מזרחה. עיירת החוף הזו, שכונתה 'גן החוף של קוסטה דל סול', מציעה מרכז עירוני צפוף וירוק.
אזור משוער · כתובת מדויקת לפי בקשה
אסטפונה (כ-79,600 תושבים, 2025) ממוקמת בחלק המערבי של קוסטה דל סול, בין מרבליה (25 ק״מ) לאלחסירס (42 ק״מ), וכ-73 ק״מ ממאלגה. העיר משלבת מרכז היסטורי, קו חוף ארוך ורקע הררי, עם 3,163 עסקאות מקרקעין שנרשמו בה, נתון המעיד על שוק פעיל. בהשוואה למרבליה, אסטפונה נחשבת פחות יוקרתית ויותר מקומית באופייה.
מרחקים מרכזיים: Playa de Estepona בכ-524 מטר, La Rada בכ-769 מטר ו-Playa del Cristo בכ-1.6 ק״מ. מרינת פוארטו אסטפונה בכ-1.6 ק״מ. מגרשי גולף: Valle Romano בכ-4.1 ק״מ, Azata Golf בכ-4.4 ק״מ ו-Estepona Golf בכ-6.1 ק״מ. שדה התעופה של גיברלטר במרחק קו ישר של כ-36 ק״מ, ושדה מאלגה-קוסטה דל סול בכ-64 ק״מ (כ-34 ק״מ בנתיבי הנסיעה המקומיים). מרבליה בכ-25 ק״מ ואלחסירס בכ-42 ק״מ. מרכזי ספורט Better Bodies ו-Polideportivo Municipal במרחק של 300, 600 מטר.
| מרחק מהים | 0.8 km |
| Gibraltar (GIB) | 36 km |
| Malaga-Costa del Sol (AGP) | 64 km |
מקור: OpenStreetMap, Google Maps
אסטפונה שוכנת בגובה 19 מטר מעל פני הים, במישור פורה התחום בהרי סיירה ברמחה, שפסגתה לוס ריאלס מגיעה ל-1,449 מטר. האקלים ים תיכוני עם טמפרטורה שנתית ממוצעת של 19.2 מעלות וכ-3,848 שעות שמש בשנה, נתון המציב את האזור בין השטופים בשמש באירופה. עונת השחייה (טמפרטורת מים מעל 20 מעלות) נמשכת כחמישה חודשים. השיפוע המקומי של 2.4% לכיוון החוף מעיד על שטח שטוח ללא טיפוס. שכנות ההרים מספקת רקע נופי ואפשרויות טיול, בעוד הקרבה לים ממתנת את הטמפרטורות בקיץ. גשם יורד בעיקר בחודשים נובמבר, מרץ.
מקור: Open-Meteo (2020, 2025 ממוצע)
חופי הסביבה כוללים את Playa de Estepona (כ-524 מטר), La Rada (כ-769 מטר), החוף המרכזי של העיר עם טיילת ארוכה, ו-Playa del Cristo (כ-1.6 ק״מ), מפרץ מוגן הפופולרי בקרב משפחות. מרינת פוארטו אסטפונה ופוארטו דפורטיבו (1.6, 1.8 ק״מ) מציעות פעילויות ימיות, מסעדות ושייט. לחובבי גולף: Valle Romano בכ-4.1 ק״מ, Azata Golf בכ-4.4 ק״מ ו-Golf Academy Albayt Resort בכ-6.2 ק״מ. העיר מונה 134 מתקני ספורט, כולל מרכזים עירוניים במרחק של 300, 600 מטר מהנכס. נקודות תצפית Mirador del Carmen (1.2 ק״מ) ו-Mirador Playa del Cristo (2.0 ק״מ) משלימות את מרחבי הפנאי.
134 מתקנים זמינים
מקור: OpenStreetMap, CSD
אסטפונה (כ-79,600 תושבים, 2025) ממוקמת בחלק המערבי של קוסטה דל סול, בין מרבליה (25 ק״מ) לאלחסירס (42 ק״מ), וכ-73 ק״מ ממאלגה. העיר משלבת מרכז היסטורי, קו חוף ארוך ורקע הררי, עם 3,163 עסקאות מקרקעין שנרשמו בה, נתון המעיד על שוק פעיל. בהשוואה למרבליה, אסטפונה נחשבת פחות יוקרתית ויותר מקומית באופייה.
Estepona is a town and municipality in the comarca of the Costa del Sol, southern Spain. It is located in the province of Málaga, part of the autonomous community of Andalusia. Its district covers an area of 137 square kilometers in a fertile valley crossed by small streams and a mountainous areas dominated by the Sierra Bermeja, which reaches an elevation of 1,449 m at the peak of Los Reales.
| חודש | טמפ' ממוצעת | משקעים |
|---|---|---|
| ינואר | °C | 82 mm |
| פברואר | °C | 72 mm |
| מרץ | °C | mm |
| אפריל | °C | mm |
| מאי | °C | mm |
| יוני | °C | 3 mm |
| יולי | 25.4°C | 0 mm |
| אוגוסט | °C | 1 mm |
| ספטמבר | 23.9°C | 13 mm |
| אוקטובר | °C | mm |
| נובמבר | °C | mm |
| דצמבר | 14.9°C | 132 mm |
שטוח
Ref: VL497132
מקור: Wikipedia, Wikidata, INE, Junta de Andalucía
בהשוואה להיצע החדש באסטפונה, הנכס תופס עמדה שונה בשוק. Etherna Homes 2 נמכר החל מ-€269,000 ו-Etherna Homes 1 החל מ-€304,000, שניהם פרויקטים קבלניים עם מפרט מודרני, תווית אנרגיה עדכנית ולרוב מתקנים משותפים. Celestia Homes מתחיל מ-€390,000 ומיועד לפלח גבוה יותר. הנכס במרכז העיר, במחיר של €350,000, אינו מתחרה על חדשנות אלא על פונקציה: שלוש יחידות השכרה במרחק הליכה מכל שירות, כולל סופרמרקט בכ-100 מטר והחוף בכחמישים מטר נוספים, נתון שפרויקטים חדשים בפרברי העיר, לרוב ליד מגרשי הגולף במרחק של 4, 6 ק״מ מהמרכז, אינם יכולים להציע. עם זאת, קונה בנכס מ-1978 לוקח על עצמו שיקולים שאינם קיימים בקנייה מקבלן: היעדר אחריות קבלנית, תחזוקה של מבנה ותיק, ובעיקר אי-הוודאות המשפטית סביב החלוקה לשלוש יחידות. ברמת העיר, אסטפונה עצמה מתמקמת כאלטרנטיבה נגישה יותר למרבליה, עם 3,163 עסקאות מקרקעין שנרשמו ואוכלוסייה של כ-79,600 תושבים. הקרבה לשדה התעופה של גיברלטר (כ-36 ק״מ בקו ישר) מוסיפה אופציה תעופתית שנייה לצד מאלגה. עבור משקיע, השאלה המרכזית היא האם תשואת השכירות הפוטנציאלית מצדיקה את מאמץ הרגולציה; עבור בעל בית, האם המיקום המרכזי מפצה על היעדר המתקנים.
NL
EN
DE
FR
ES
IT
PT
DA
SV
NO
FI
PL
ZH
RU
AR
TR
CS
RO
HU
LT
ET
BG
HR
SK
HE
JA
KO
HI
UK
SR
EL
SL
LV
ID