Appartamento ristrutturato di 105 m² con tre camere da letto e tre bagni, situato nell'urbanizzazione Cumbres del Rodeo a Nueva Andalucía, comune di Marbella (Málaga). L'immobile, completato nel 2004 e recentemente rinnovato, dispone di vista panoramica sul mare, orientamento sud-sudovest, posto auto sotterraneo e licenza turistica in essere. La zona combina la vicinanza a Puerto Banús, raggiungibile a piedi, con l'accesso a servizi quotidiani come supermercati, farmacie e scuole. La comunità residenziale è recintata, con piscina comune, ascensore e videosorveglianza. Il prezzo indicato è di €955.000.
Nel panorama della Costa del Sol, la posizione di questo immobile si distingue per la vicinanza immediata a Puerto Banús (300 m dalla spiaggia, 1 km dal porto), una combinazione che i progetti di nuova costruzione nelle fasce di prezzo inferiori non replicano. Aquamar a Torre del Mar (da €269.950), Lantana Residencial a Mijas (da €205.000) ed Etherna Homes 2 a Estepona (da €269.000) si trovano a 30-60 km di distanza da questo polo, in contesti con minore densità di servizi premium e senza il bacino turistico di Marbella-Banús. La differenza di prezzo al metro quadro riflette anche il capitale di posizione: qui circa €9.100/m² contro medie sensibilmente più basse nelle zone orientali e occidentali della provincia. Chi valuta alternative deve pesare il compromesso: nuova costruzione con efficienza energetica certificata e spazi comuni moderni altrove, contro ristrutturazione recente, vista mare, licenza turistica e mobilità a piedi qui. La valle del golf di Nueva Andalucía, con tre campi entro 2,1 km, costituisce un ulteriore fattore differenziale rispetto alle località di confronto. Il mercato locale appare liquido, 4.743 transazioni registrate, e la domanda internazionale per affitti brevi nella zona di Banús resta strutturale, supportata da 52 hotel e quasi 13.000 posti letto nei dintorni. Per un acquirente orientato al clima mediterraneo e alla vita all'aperto, i 3.856 anni di sole storici e i sei mesi di stagione balneare completano un quadro in cui il valore si concentra sulla posizione più che sulla novità dell'edificio.
Caratteristiche principali della posizione, delle abitazioni, della fase del progetto e punti di attenzione.
L'immobile si trova a Nueva Andalucía, a circa 300 metri in linea d'aria da Playa de Puerto Banús e a circa un chilometro dal porto turistico José Banús. Marbella centro dista circa 7 km; l'aeroporto di Málaga circa 45 km. La zona è urbana, con supermercato a 353 metri, farmacia a 64 metri e tre campi da golf entro 2,1 km.
La configurazione con tre camere, di cui due con bagno in suite, bagno per gli ospiti e una terza stanza adattabile a studio, risponde a esigenze familiari o a un uso combinato residenziale e turistico. La cucina attrezzata, la lavanderia separata, il riscaldamento centralizzato e l'aria condizionata coprono l'uso durante tutto l'anno, mentre il terrazzo coperto estende lo spazio abitabile verso l'esterno.
Non si tratta di nuova costruzione: l'edificio risale al 2004 e l'appartamento è stato recentemente ristrutturato e ammobiliato. Lo stato viene descritto come eccellente e pronto all'uso. L'urbanizzazione dispone di ascensore, giardini curati, piscina comune e videosorveglianza. Il posto auto sotterraneo è incluso; non risultano cantine o spazi di deposito aggiuntivi.
Il progetto non offre piscina privata, giardino individuale né posti auto aggiuntivi oltre quello incluso. La superficie abitabile è di 105 m², senza amplamenti documentati. Si tratta di un immobile del 2004 in un contesto urbano densamente frequentato, con i limiti di rumore e traffico tipici della vicinanza a Puerto Banús. Non risultano cablate soluzioni fotovoltaiche o accumulatori.
Questo immobile corrisponde a profili di acquirente che cercano una soluzione pronta all'uso nella zona di Marbella-Puerto Banús, senza attendere tempi di costruzione. La presenza della licenza turistica lo rende pertinente per chi valuta un impiego misto: residenza parziale e locazione a breve termine nei periodi di non utilizzo, sfruttando la domanda turistica documentata nella zona. La disposizione con due camere in suite e una terza stanza flessibile si adatta a famiglie con figli o a coppie che necessitano di un home office. L'assenza di necessità di auto per le commissioni quotidiane, servizi entro pochicento metri, può interessare chi privilegia la mobilità a piedi o in bicicletta. Al contrario, l'immobile è meno indicato per chi cerca una villa indipendente con piscina privata, ampie superfici esterne o un ambiente rurale silenzioso: si tratta di un appartamento in urbanizzazione con piscina comune in un'area urbana intensamente frequentata, specialmente in estate. Anche chi punta esclusivamente alla massimizzazione del rendimento locativo può trovare alternative con prezzi di ingresso più bassi altrove sulla costa. Il profilo più ricorrente è quello dell'acquirente internazionale che conosce già la Costa del Sol e attribuisce valore alla combinazione di vista mare, vicinanza al mare e ai servizi, e flessibilità d'uso turistico-residenziale.
L'appartamento è stato oggetto di una ristrutturazione recente documentata in descrizione e confermata dal materiale fotografico: pavimenti in legno in tutti gli ambienti, cucina con isola e rubinetteria in rame, bagni con doppi lavabi e docce moderne, cabina armadio nella camera principale. Il livello di finitura osservabile è coerente con il segmento di prezzo della zona. Dal punto di vista tecnico, l'immagine mostra serramenti con doppio vetro e porte vetrate, impianto di aria condizionata caldo/freddo, riscaldamento centralizzato e pavimento radiante nei bagni, una combinazione che copre il comfort termico nei mesi invernali, quando le temperature medie scendono verso i 12 °C. L'edificio del 2004 dispone di ascensore, ingresso con videocitofono e videosorveglianza della community. Le condizioni generali vengono classificate come "eccellenti" e "recentemente ristrutturato". Non sono disponibili certificazioni energetiche o relazioni tecniche nell'insieme dei dati forniti; l'acquirente potrà richiederle in fase di due diligence. Da verificare anche lo stato degli impianti idraulici ed elettrici dell'edificio, la data dell'ultima revisione della piscina comune e le spese di comunità, elementi standard in un immobile di venti anni in zona costiera.
Il prezzo richiesto è di €955.000 per 105 m², pari a circa €9.100/m². Si tratta di un livello coerente con il segmento di Nueva Andalucía vicino a Puerto Banús, dove la vista mare, la ristrutturazione recente e la licenza turistica incidono sulla quotazione. A titolo comparativo, progetti nuovi più a est come Aquamar a Torre del Mar (da €269.950), Lantana Residencial a Mijas (da €205.000) ed Etherna Homes 2 a Estepona (da €269.000) operano in fasce di prezzo nettamente inferiori, ma in contesti distanti dal polo di Marbella-Banús. Il prezzo è da intendersi come indicativo e negoziabile.
Cumbres del Rodeo si trova sul versante che scende verso Puerto Banús: il nucleo commerciale e portuale è raggiungibile a piedi in pochi minuti, mentre la zona residenziale conserva un carattere più tranquillo rispetto al lungomare. La vita quotidiana si svolge in gran parte senza auto: la farmacia dista 64 metri, il supermercato 353 metri e il riquadro statistico segnala 69 ristoranti, 10 caffè e 4 banche entro 2 km. Il mattino il terrazzo esposto a sud-sudovest riceve luce naturale fin dalle prime ore; la vista panoramica abbraccia mare e montagna, con il profilo della Sierra di sfondo. Nel raggio di 2 km si trovano tre campi da golf (Los Naranjos, Las Brisas, The Range), che caratterizzano la cosiddetta "golf valley" di Nueva Andalucía. Il terziario educativo è rappresentato da 41 scuole primarie e 28 secondarie nell'area, oltre alla British International School a 3,8 km. Per lo sport quotidiano, il Polideportivo San Pedro è a 2,9 km. Il contesto turistico è marcato: 52 hotel e quasi 13.000 posti letto nei dintorni, il che implica stagionalità nella frequentazione della zona. L'appartamento, con licenza turistica attiva, si presta sia all'uso residenziale permanente sia a un impiego misto con locazione a breve termine, sempre nel rispetto delle norme comunali vigenti.
Il ritmo quotidiano in questa parte di Nueva Andalucía è urbanizzato e compatto: farmacia a 64 metri, supermercato a 353 metri, e una densità di ristorazione tra le più alte della Costa del Sol occidentale. La mobilità a piedi è praticabile per la maggior parte delle commissioni, integrate da 10 linee di trasporto pubblico con 50 fermate nell'area. La vicinanza a Puerto Banús (1 km al porto turistico) porta vita sociale, shopping e ristorazione, ma anche una frequentazione turistica intensa tra giugno e settembre; fuori stagione la zona si calma sensibilmente, pur restando attiva grazie alla popolazione residente internazionale. Per la salute, l'ospedale dista 1,9 km e cinque centri sanitari operano nel raggio di 2 km. Le scuole internazionali, British International School a 3,8 km, rendono la zona percorribile anche per famiglie che si trasferiscono stabilmente. La colonnina di ricarica elettrica a 368 metri e il Supercharger di Marbella a 2,3 km coprono la mobilità elettrica. Il terreno è pianeggiante (pendenza verso il mare dello 0,2%), quindi gli spostamenti a piedi non presentano dislivelli significativi.
La mappa mostra la posizione di Cumbres del Rodeo rispetto a Puerto Banús, al porto turistico e ai campi da golf della valle di Nueva Andalucía. Le distanze in linea d'aria verso spiagge, servizi e infrastrutture sono indicate per riferimento; la dolce vita mediterranea di Marbella si riflette qui in un tessuto urbano compatto dove mare, golf e servizi convivono a pochi minuti a piedi.
Zona approssimativa · indirizzo esatto su richiesta
Nueva Andalucía occupa la posizione immediatamente retrostante Puerto Banús, a ovest di Marbella centro (7 km) e a est di Estepona e San Pedro de Alcántara. Nel contesto regionale, la zona si colloca nel segmento residenziale-turistico a più alta densità di servizi della Costa del Sol occidentale: Málaga, capoluogo con 579.076 abitanti, dista 54 km; Algeciras 59 km. La posizione intermedia tra aeroporto di Málaga e Gibraltar (52 km) amplia le opzioni di collegamento aereo. Le 4.743 transazioni immobiliari registrate nell'area indicano un mercato attivo e liquido.
Playa de Puerto Banús si trova a circa 300 metri in linea d'aria; le alternative includono Playa Canina Ventura del Mar (2,2 km) e Playa de Nagüeles (3,1 km). Marbella centro è a 7 km, Málaga a 54 km e Algeciras a 59 km. L'aeroporto di Málaga-Costa del Sol dista circa 45 km in linea d'aria, raggiungibile in auto in circa 45-60 minuti a seconda del traffico; l'aeroporto di Gibraltar è a circa 52 km. I campi da golf Los Naranjos e The Range sono a 2,0 km, Real Club de Golf Las Brisas a 2,1 km e Magna Marbella a 3,1 km. Il porto turistico José Banús, punto di riferimento per diporto e ristorazione, è a 1 km.
| Distanza dal mare | 2,6 km |
| Malaga-Costa del Sol (AGP) | 45 km |
| Gibraltar (GIB) | 52 km |
Fonte: OpenStreetMap, Google Maps
Il clima è mediterraneo con temperatura media annua di 19,2 °C e medie mensili tra 12 e 26 °C. Le ore di sole storiche ammontano a 3.856 all'anno, tra i valori più alti della penisola iberica. Il stagione balneare con acqua a 20 °C o più dura circa sei mesi, in genere da maggio/giugno a ottobre. L'immobile si trova a 10 metri sul livello del mare su terreno pianeggiante (0,2% di pendenza verso il mare), senza barriere architettoniche naturali negli spostamenti verso la costa. L'orientamento sud-sudovest dell'appartamento massimizza l'esposizione solare nel pomeriggio, un aspetto rilevante per l'uso del terrazzo e per il fabbisogno di raffrescamento estivo, coperto dall'aria condizionata fredda.
Fonte: Open-Meteo (2020, 2025 media)
La spiaggia più vicina è Playa de Puerto Banús, a circa 300 metri, seguita da Playa Canina Ventura del Mar (2,2 km, con area canina), Playa de Nagüeles (3,1 km) e Playa de Casablanca (3,5 km). L'offerta ricreativa della zona ruota attorno al golf: tre campi entro 2,1 km, Los Naranjos, The Range e Las Brisas, più Magna Marbella a 3,1 km, configurando l'accesso alla cosiddetta valle del golf di Nueva Andalucía. Per lo sport, il Polideportivo San Pedro (2,9 km), un rocodromo (3,6 km) e CrossFit Marbella (3,8 km). Il Mirador del Muelle de Honor (1,2 km) offre un punto panoramico sul porto; tre porti turistici operano entro 7 km, con José Banús a 1 km.
Fonte: OpenStreetMap
Nueva Andalucía occupa la posizione immediatamente retrostante Puerto Banús, a ovest di Marbella centro (7 km) e a est di Estepona e San Pedro de Alcántara. Nel contesto regionale, la zona si colloca nel segmento residenziale-turistico a più alta densità di servizi della Costa del Sol occidentale: Málaga, capoluogo con 579.076 abitanti, dista 54 km; Algeciras 59 km. La posizione intermedia tra aeroporto di Málaga e Gibraltar (52 km) amplia le opzioni di collegamento aereo. Le 4.743 transazioni immobiliari registrate nell'area indicano un mercato attivo e liquido.
| Mese | Temp. Media | Precipitazioni |
|---|---|---|
| Gennaio | °C | 86 mm |
| Febbraio | 11.8°C | 87 mm |
| Marzo | 13.6°C | 110 mm |
| Aprile | 15.4°C | 72 mm |
| Maggio | 18.7°C | 32 mm |
| Giugno | 22.6°C | 3 mm |
| Luglio | 25.6°C | 0 mm |
| Agosto | 26.0°C | 2 mm |
| Settembre | 22.6°C | 33 mm |
| Ottobre | 19.0°C | 96 mm |
| Novembre | 14.3°C | 122 mm |
| Dicembre | 12.4°C | 119 mm |
Pianeggiante
Ref: VL951044
Fonte: Wikipedia, Wikidata, INE, Junta de Andalucía
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