Appartamento ristrutturato al quattordicesimo piano su Avenida Mar del Sur, a Torreguadiaro, località costiera nel comune di San Roque, provincia di Cádiz. L'immobile dispone di tre camere da letto, due bagni e circa 90 m² di superficie abitabile, con affaccio a sud e vista panoramica sul Mediterraneo verso Gibilterta e, nei giorni chiari, la costa africana. Il stabile, completato nel 1971, si trova in prima linea di spiaggia con accesso diretto privato alla sabbia. La proprietà viene venduta arredata e comprende un posto auto di superficie. La zona offre servizi quotidiani a distanza percorribile a piedi.
Caratteristiche principali della posizione, delle abitazioni, della fase del progetto e punti di attenzione.
Torreguadiaro si trova tra il porto turistico di Sotogrande, a circa 1 km, e il centro di San Roque. La posizione in prima linea di spiaggia implica vicinanza immediata al mare e al lungomare, con 17 ristoranti nel raggio di 2 km, due farmacie e una banca. L'aeroporto di Gibilterra dista circa 17 km in linea d'aria; Malaga-Costa del Sol circa 81 km.
L'immobile risponde a esigenze abitative di residenza permanente o di seconda casa sul mare, con tre camere da letto adatte a una famiglia o all'ospitalità di ospiti. L'aria condizionata caldo/freddo, gli armadi a muro e il posto auto privato coprono bisogni funzionali quotidiani. L'ascensore e la posizione esterna al quattordicesimo piano definiscono l'accessibilità e l'esposizione luminosa degli ambienti.
Non si tratta di nuova costruzione: l'edificio risale al 1971 ed è completato. L'appartamento è stato recentemente ristrutturato e rifinito, venduto ammobiliato e pronto all'uso. La data di costruzione implica una struttura con più di cinquant'anni, aspetto da sottoporre a verifica tecnica in fase di due diligence, compresi gli impianti del fabbricato e le condizioni della comunità.
Il progetto non offre piscina comune né giardino privato, dati non presenti tra le caratteristiche registrate. La superficie abitabile dichiarata è di circa 90 m², inferiore ai 120 m² costruiti citati in alcune schede, un dato da verificare catastalmente. Non risultano posti auto aggiuntivi oltre a quello di superficie, né cantine o locali di deposito. L'edificio del 1971 non rientra nei programmi di efficienza energetica attuali.
Ref: VL587816
Fonte: Wikipedia, Wikidata, INE, Junta de Andalucía
Questo immobile corrisponde a situazioni in cui il panorama marittimo non è un dettaglio secondario ma un criterio primario: la vista verso Gibilterra e la costa africana da ogni stanza è l'elemento distintivo dichiarato. La configurazione a tre camere e due bagni si adatta a una famiglia che cerca una residenza stabile sulla costa, a una coppia che riceve regolarmente ospiti o a chi alterna soggiorni prolungati tra due paesi, considerando la vicinanza di due aeroporti entro 100 km. L'assenza di manutenzione iniziale, grazie alla ristrutturazione recente e all'arredo incluso, è rilevante per chi non intende avviare cantieri dopo l'acquisto. Non corrisponde invece a chi cerca una piscina comune, spazi verdi privati o una superficie superiore ai 90 m² abitabili: questi elementi non figurano tra le caratteristiche dell'immobile. Chi valuta l'investimento in una zona consolidata può confrontare il prezzo al metro quadrato con i nuovi sviluppi di Sotogrande, tenendo presente che il patrimonio edilizio del 1971 comporta valutazioni tecniche specifiche. La posizione è adatta a chi privilegia la vita di borgo costiero con servizi a piedi, più che i complessi residenziali chiusi.
L'appartamento è stato oggetto di ristrutturazione e rifacimento recenti, classificati nello stato 'eccellente' nella scheda dell'immobile. L'inventario tecnico comprende aria condizionata con funzione caldo e freddo, armadi a muro nelle camere, infissi e finiture aggiornate, visibili nel materiale fotografico che mostra zona giorno con affaccio a balcone, sala da pranzo con vetrata e camera con vista. La vendita con arredamento completo trasferisce anche gli arredi e gli elettrodomestici eventualmente inclusi, riducendo le spese di insediamento. Un elemento da considerare è la differenza tra i 90 m² abitabili dichiarati e i 120 m² costruiti citati nella descrizione commerciale: la superficie catastale va verificata in notaio. L'edificio del 1971 pone l'attenzione sugli aspetti strutturali comuni: l'ascensore, la facciata, l'impianto idraulico generale e il certificato di efficienza energetica del fabbricato sono documenti da richiedere alla comunità proprietari. Il posto auto di superficie, privato, risolve il parcheggio senza posti coperti. L'orientamento a sud con esposizione frontale al mare implica una gestione estiva delle temperature supportata dall'aria condizionata installata. La manutenzione del complesso di prima linea è soggetta a condizioni costiere: salsedine e umidità richiedono cicli di manutenzione più frequenti rispetto agli edifici dell'entroterra.
Il prezzo indicato è di € 565.000, da intendersi come prezzo di partenza per la trattativa. Il valore si colloca sopra la media degli immobili comparabili della zona: Altara Alcaidesa parte da € 341.000 e Atria da € 423.000, mentre Adel San Roque parte da € 638.000. Il differenziale rispetto ai progetti nuovi riflette la posizione in prima linea di spiaggia con accesso diretto, l'altezza panoramica e l'inclusione dell'arredamento e del posto auto. La disponibilità immediata, trattandosi di immobile completato, elimina i tempi di attesa tipici della nuova costruzione.
La vita quotidiana in questa zona di Torreguadiaro si articola attorno alla vicinanza del mare: l'accesso privato alla spiaggia dal complesso consente di raggiungere la sabbia senza attraversare strade. Il ristorante, la farmacia e il piccolo commercio del borgo si trovano a pochi minuti a piedi, mentre la supermercato più vicina dista circa 2,1 km, raggiungibile in auto o con una passeggiata più lunga. Il ritmo giornaliero è quello di un centro costiero andaluso attivo in estate e più tranquillo nei mesi invernali, quando la popolazione si riduce. La vista sud sul Mediterraneo orienta l'uso degli spazi: la zona giorno e la terrazza ricevono luce per gran parte della giornata, condizione confermata dai quasi 3.900 millimetri di sole medio-annuo storico della zona. Il quattordicesimo piano con ascensore implica isolamento acustico relativo dal traffico stradale locale, ma anche dipendenza dal funzionamento dell'impianto di sollevamento per la mobilità verticale. Il Santa María Polo Club a 900 metri e i campi da golf di Sotogrande entro 5 km completano l'offerta ricreativa, mentre le sei linee di trasporto pubblico con 25 fermate collegano la località a San Roque, La Línea e Algeciras.
L'ambiente di Torreguadiaro combina le dimensioni di un borgo di pescatori con la vicinanza dell'infrastruttura ricettiva di Sotogrande. Nel raggio di 2 km si contano 17 ristoranti, due farmacie e una banca; la farmacia più vicina dista 654 metri, il centro sportivo Zona Norte 2 km. Il porto turistico di Puerto de Sotogrande, a 1 km, offre servizi nautici, ristorazione e passeggiate sul molo. La mobilità quotidiana non richiede obbligatoriamente l'auto per i servizi di base, mentre la supermercato a 2,1 km, l'ospedale a 13 km e le scuole internazionali oltre 6 km rendono il veicolo uno strumento pratico per la famiglia. Le sei linee di trasporto pubblico e le 25 fermate della zona collegano il litorale con i centri urbani vicini, alternativa valida per chi non guida quotidianamente. La stazione di ricarica elettrica IONITY più vicina si trova a 3,4 km.
La mappa mostra la posizione del complesso in prima linea sulla spiaggia di Torreguadiaro, con il porto di Sotogrande a breve distanza a ovest e i campi da golf dell'entroterra. Le linee di costa verso sud-est indicano la direzione di Gibilterta e della costa marocchina, visibili nei giorni limpidi dai piani alti, quando il clima mediterraneo regala orizzonti aperti sullo Stretto.
Zona approssimativa · indirizzo esatto su richiesta
Torreguadiaro occupa una posizione intermedia sulla costa occidentale della provincia di Cádiz, tra il nucleo residenziale di Sotogrande a nord-ovest e il centro urbano di La Línea e Gibilterra a sud-est. San Roque, capoluogo municipale, si trova nell'entroterra collinare. La posizione permette di servirsi sia dei servizi esclusivi di Sotogrande sia dell'offerta commerciale e sanitaria dell'area di Algeciras-La Línea, mantenendo il carattere di borgo marinaro distinto dai complessi turistici pianificati.
Le spiagge raggiungibili comprendono Playa de la Chullera a 5,7 km e Playa de La Alcaidesa a 7,1 km, oltre alla spiaggia antistante l'edificio con accesso privato diretto. Il porto di La Duquesa dista 7,9 km. Tre campi da golf si trovano entro 5 km: Real Club de Golf de Sotogrande a 2,2 km, Club de Golf La Cañada a 3,3 km e La Reserva Golf Club a 4,8 km. L'aeroporto di Gibilterra si trova a circa 17 km in linea d'aria, mentre Malaga-Costa del Sol a circa 81 km, con collegamento stradale autostradale. Le scuole internazionali di Sotogrande distano tra 6,2 e 6,3 km. L'ospedale di riferimento è a 13 km.
| Gibraltar (GIB) | 17 km |
| Malaga-Costa del Sol (AGP) | 81 km |
Fonte: OpenStreetMap, Google Maps
La località si trova a 7 metri sul livello del mare, in pianura costiera senza pendenze significative di accesso. Il clima registra una temperatura media annua di 18,5 °C, con 3.836 ore di sole storiche all'anno, dato che colloca la zona tra le più soleggiate d'Europa. La stagione balneare, calcolata sulla temperatura dell'acqua di almeno 20 °C, copre cinque mesi, indicativamente da giugno a ottobre. L'esposizione a sud al quattordicesimo piano massimizza l'irradiazione diretta nelle ore centrali, condizione favorevole in inverno e da gestire in estate con l'aria condizionata installata. Il vento di levante, tipico dello Stretto di Gibilterra, è una caratteristica meteorologica locale ricorrente.
Fonte: Open-Meteo (2020, 2025 media)
La spiaggia immediatamente accessibile dal complesso è libera e non battezzata Bandiera Blu; le due Bandiere Blu registrate nella provincia vicina corrispondono a El Palmar e Vejer de la Frontera. Le opportunità sportive della zona includono il Santa María Polo Club a 900 metri, uno dei poli internazionali della disciplina, il Complejo Deportivo Zona Norte a 2 km e tre campi da golf di alto livello entro 5 km. La pratica nautica trova servizi nei due porti turistici: Puerto de Sotogrande a 1 km e Puerto Deportivo de la Duquesa a 7,9 km. La costa rocciosa di Torreguadiaro e le calette di Chullera completano le opzioni balneari.
Fonte: Blue Flag 2026, OpenStreetMap
Torreguadiaro occupa una posizione intermedia sulla costa occidentale della provincia di Cádiz, tra il nucleo residenziale di Sotogrande a nord-ovest e il centro urbano di La Línea e Gibilterra a sud-est. San Roque, capoluogo municipale, si trova nell'entroterra collinare. La posizione permette di servirsi sia dei servizi esclusivi di Sotogrande sia dell'offerta commerciale e sanitaria dell'area di Algeciras-La Línea, mantenendo il carattere di borgo marinaro distinto dai complessi turistici pianificati.
| Mese | Temp. Media | Precipitazioni |
|---|---|---|
| Gennaio | °C | mm |
| Febbraio | °C | mm |
| Marzo | °C | mm |
| Aprile | °C | mm |
| Maggio | °C | mm |
| Giugno | °C | mm |
| Luglio | °C | mm |
| Agosto | °C | mm |
| Settembre | °C | mm |
| Ottobre | °C | mm |
| Novembre | °C | mm |
| Dicembre | °C | mm |
Nel confronto con gli sviluppi della zona di Sotogrande, l'appartamento di Torreguadiaro si distingue per la posizione in prima linea effettiva con accesso diretto alla spiaggia, caratteristica che i progetti di nuova costruzione nell'entroterra non replicano allo stesso modo. Altara Alcaidesa, con prezzi a partire da € 341.000, offre appartamenti nuovi a La Alcaidesa a circa 7 km di distanza dal mare di Torreguadiaro; Atria, da € 423.000, propone unità contemporanee nel contesto residenziale di Sotogrande; Adel San Roque, da € 638.000, si posiziona sopra la quotazione di questo immobile pur trattandosi di nuova costruzione. Il differenziale di prezzo del lotto in esame riflette la vista panoramica al quattordicesimo piano, l'inclusione dell'arredamento e del posto auto, e la disponibilità immediata senza tempi di costruzione. Il rovescio della medaglia è l'età del fabbricato: un edificio del 1971 comporta una classe energetica generalmente inferiore rispetto ai nuovi sviluppi certificati, e le spese di comunità possono includere la manutenzione straordinaria di facciata e ascensore esposti alla salsedine. Chi valuta il mercato locale deve considerare anche il tessuto urbano: Torreguadiaro è un borgo con strada costiera, esercizi commerciali e residenze miste, mentre i complessi di Sotogrande rispondono a un modello pianificato con sicurezza privata e servizi interni. L'accesso al patrimonio sportivo, tre campi da golf, polo club, due porti turistici, è comune a entrambe le collocazioni, poiché la distanza massima tra i riferimenti è di circa 8 km. In termini di redditività potenziale, la zona registra domanda di affitto turistico nella stagione estiva, un elemento da verificare con la normativa vigente sulla concessione di licenze turistiche nel comune di San Roque.
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