关于地段、户型、工程阶段及注意事项的主要特征。
Torreguadiaro是圣罗克市沿海的居民区，位于Sotogrande港口以北约1公里处。周边2公里范围内有约17家餐厅、2家药房和1家银行，超市距离2.1公里。该地段地势平坦，海拔约7米，属于海滩第一线住宅区。
本项目非新建工程，而是1971年建成楼宇中已完成全面翻新的存量公寓，建筑状态标记为"已完成翻新"。出售时包含全套家具、私人停车位及直达海滩的通道。交付时间为现状即时交付（指示性）。
该物业为存量高层公寓，不提供新建项目的设施，如社区泳池、健身房或24小时安保等未在资料中列出的配套。建筑面积登记为90平方米，与宣传的120平方米建造面积存在差异。楼龄超过50年，相关结构状况需通过独立技术检查核实。
Ref: VL587816
来源: Wikipedia, Wikidata, INE, Junta de Andalucía
以下几种情况与该物业的匹配度较高：第一，寻找可直接入住、无需装修投入的海滨住宅，且希望家具和停车位包含在交易中的买家。第二，对海景有明确要求, , 该公寓第14层的位置使所有房间均可看到海面，视野方向覆盖直布罗陀至非洲海岸。第三，生活重心围绕海岸和高尔夫的居住方式：Real Club de Golf de Sotogrande（2.2公里）、Club de Golf La Cañada（3.3公里）和La Reserva Golf Club（4.8公里）均在短途车程内。第四，有国际学校需求的家庭：Sotogrande International School距离约6.2公里。不匹配的情况同样存在：需要新建建筑结构、现代能源标签或社区泳池等配套的买家应查看其他项目；对50年以上楼龄建筑的结构和隔音状况有严格标准的买家需先进行技术检查。此外，依赖公共交通出行的住户在前往医院或机场时将受限，日常出行中拥有汽车更为实际。
根据现有资料，该公寓已进行全面翻新和整修，状态标记为"excellent"和"recently renovated"。技术配置包括：冷热两用空调系统、内置衣柜、电梯直达、私人地面停车位。宣传资料中的图片显示客厅和餐厅配有玻璃餐桌并与阳台相连，卧室配有钢琴并面向海景视野。需要说明的客观限制：其一，登记居住面积为90平方米，而宣传建造面积为120平方米，两者之间的差额可能包含露台或其他非居住面积，需通过公证书核实；其二，楼栋建于1971年，翻新范围通常限于内部装修和机电系统，结构层面、外立面状态和建筑能效等级未在资料中列明；其三，能源效率标签信息缺失，1971年建筑的原始保温标准与现行规范存在差距，翻新后是否补足需通过能源性能证书确认。建议买家在交易前委托独立技术检查（survey），覆盖结构、水电系统和湿度状况。
该公寓售价为565,000欧元，包含全套家具、私人地面停车位及全面翻新。以登记居住面积90平方米计算，单价约为每平方米6,278欧元。与周边可比项目相比：Altara Alcaidesa（Sotogrande）起价341,000欧元，Atria（Sotogrande）起价423,000欧元，Adel San Roque（Sotogrande）起价638,000欧元。该价格处于当地可比项目的中间至偏上区间，其定价与海滩第一线位置、高层全景海景及翻新状态相关。
该公寓位于Torreguadiaro海岸线第一排的第14层，日常生活的核心特征是高层海景与海滩直达。居住节奏以沿海活动为主：早晨可直接通过私人通道到达海滩，公寓内各房间均朝海，客厅与餐厅通过阳台与海景直接相连。该地区年均日照约3,836小时，年平均气温18.5°C，适宜全年进行户外活动。日常采买需前往约2.1公里外的超市，药房在654米范围内。区域内有6条公共交通线路和25个站点，因此短途出行可不依赖汽车，但前往高尔夫球场、医院（13公里）或国际机场时自驾更为实际。周边2公里内约有17家餐厅，餐饮选择集中在沿海地带。Santa María马球俱乐部距离900米，Sotogrande港口距离1公里，构成主要的休闲锚点。该区域在夏季旅游季节人流增加，其余时间相对安静。对于习惯高层视野、海景主导的居住方式且能接受存量建筑结构的买家而言，该物业的功能定位明确。
Torreguadiaro的居住环境以海岸线为核心。公寓通过私人通道直达海滩，海滩步行即达是日常生活的主要特征。设施分布方面：药房距离654米，超市2.1公里，餐厅在2公里半径内约17家，银行1家。医院位于13公里外的圣罗克方向。公共交通覆盖6条线路、25个站点，可满足区域内基本出行，但跨区域出行仍以汽车为主。EV充电桩（IONITY Sotogrande）位于3.4公里处。休闲设施集中在Sotogrande方向：港口1公里、马球俱乐部900米、三座高尔夫球场在2.2至4.8公里之间。机场可达性方面，直布罗陀机场（GIB）直线距离约17公里，马拉加-太阳海岸机场（AGP）约81公里，两个机场均可覆盖国际航班需求。海滩方面，Playa de la Chullera（5.7公里）、Playa de La Alcaidesa（7.1公里）和La Duquesa（7.7公里）提供替代选择。
地图显示该公寓位于Torreguadiaro海岸第一线，海滩在建筑正前方。1公里半径内可见Sotogrande港口和Santa María马球俱乐部，高尔夫球场集中在2至5公里的内陆方向。此区域属于安达卢西亚加的斯省的地中海岸线南端。
大致区域 · 确切地址可应要求提供
Torreguadiaro在区域中的位置介于Sotogrande度假区和圣罗克市区之间。Sotogrande以其港口、高尔夫球场和国际学校群著称，是该地段的主要功能中心，距离1至6公里。向西方向为La Alcaidesa和Estepona海岸带。该居民区本身规模较小，以海滩第一线住宅和沿海餐厅为主，城市功能（医院、大型商业）依赖圣罗克和Estepona方向。总体定位是Sotogrande生活圈的沿海延伸部分。
该物业的区位可达性数据如下：海滩, , 公寓位于海滩第一线，有私人直达通道，替代海滩包括Playa de la Chullera（5.7公里）和La Duquesa（7.7公里）；机场, , 直布罗陀机场约17公里（直线），马拉加机场约81公里（直线）；城市, , 圣罗克市区和Estepona方向均在30分钟车程范围内；高尔夫, , Real Club de Golf de Sotogrande（2.2公里）、Club de Golf La Cañada（3.3公里）、La Reserva Golf Club（4.8公里）；港口, , Puerto de Sotogrande（1.0公里）、Puerto Deportivo de la Duquesa（7.9公里）。整体而言，日常设施集中在2公里半径内，跨区域出行建议使用汽车。
| Gibraltar (GIB) | 17 km |
| Malaga-Costa del Sol (AGP) | 81 km |
来源: OpenStreetMap, Google Maps
该地点的气候数据：海拔7米，地势平坦，无坡度通行问题。年均气温18.5°C，历史年日照约3,836小时，属于西班牙日照最充足的地区之一。游泳季节（水温≥20°C）约5个月，大致覆盖5月至10月。该气候条件支持全年户外活动，但夏季高峰期（7-8月）海岸带人流和交通量增加。视野方面，第14层的高度使海景覆盖面广，晴朗时可见直布罗陀岩山和非洲海岸，同时山景也是视野组成部分。周边自然环境以海岸线为主，内陆方向为丘陵地形。
来源: Open-Meteo (2020, 2025 平均)
该物业的直接海滩通道是核心休闲资源。区域内获得蓝旗（Blue Flag）认证的海滩包括El Palmar和Vejer de la Frontera，共2处，均位于加的斯海岸方向。替代海滩选择包括Playa de la Chullera（5.7公里）和Playa de La Alcaidesa（7.1公里）。高尔夫资源在5公里范围内有三座：Real Club de Golf de Sotogrande（2.2公里，西班牙历史最悠久的球场之一）、Club de Golf La Cañada（3.3公里）和La Reserva Golf Club（4.8公里）。体育设施方面，Santa María Polo Club距离900米，Complejo Deportivo Zona Norte距离2公里。航海活动以Puerto de Sotogrande（1公里）和Puerto Deportivo de la Duquesa（7.9公里）为中心。
来源: Blue Flag 2026, OpenStreetMap
Torreguadiaro在区域中的位置介于Sotogrande度假区和圣罗克市区之间。Sotogrande以其港口、高尔夫球场和国际学校群著称，是该地段的主要功能中心，距离1至6公里。向西方向为La Alcaidesa和Estepona海岸带。该居民区本身规模较小，以海滩第一线住宅和沿海餐厅为主，城市功能（医院、大型商业）依赖圣罗克和Estepona方向。总体定位是Sotogrande生活圈的沿海延伸部分。
| 月份 | 平均气温 | 降雨量 |
|---|---|---|
| 一月 | °C | mm |
| 二月 | °C | mm |
| 三月 | °C | mm |
| 四月 | °C | mm |
| 五月 | °C | mm |
| 六月 | °C | mm |
| 七月 | °C | mm |
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| 十一月 | °C | mm |
| 十二月 | °C | mm |
在Sotogrande及周边区域的可比供应中，该公寓的定位可从价格和产品类型两个维度分析。价格维度：Altara Alcaidesa（起价341,000欧元）和Atria（起价423,000欧元）为新建项目，价格起点低于本公寓；Adel San Roque（起价638,000欧元）价格更高。本公寓565,000欧元的要价处于该区间的中上位置。产品维度：本公寓是1971年存量建筑的翻新单位，而三个可比项目均为新建开发，这意味着买家在价格中主要支付的是位置属性, , 海滩第一线、第14层全景海景、直达海滩通道, , 而非新建建筑结构或现代社区配套。Torreguadiaro与Sotogrande核心区的差异也值得注意：Sotogrande以规划完整的度假区形态为主，拥有港口、国际学校和多个高尔夫社区；Torreguadiaro则是更小型、更本地化的海岸居民区，餐饮和设施规模较小，但海滩第一线的可直接性更高。该区域的气候条件（年日照3,836小时、游泳季节5个月）与Costa del Sol主带（马拉加至Estepona）相近，但因面向直布罗陀海峡，视野特征不同：本公寓可看到直布罗陀和非洲海岸，这在马拉加海岸带的物业中不常见。机场可达性是该区位的一个分化因素：直布罗陀机场17公里明显近于马拉加机场的81公里，但直布罗陀机场的航线网络较小，国际长途航班多数仍需经马拉加出发。综合而言，该物业在区域市场中的差异点是存量高层与海滩第一线的组合，买家应将其与新建项目的结构保证和社区配套进行权衡。
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