San Piran היא וילה בודדת בשטח בנוי של 388 מ"ר על מגרש של 1,229 מ"ר בנואבה אנדלוסיה, מרבייה, במרחק של כ-300 מטרים מחוף פלאיה דה פוארטו באנוס. הנכס הוא מבנה משנת 1996 (שנת ההשלמה משוערת) המוצג כיום במצב הדורש שיפוץ, במחיר מבוקש של €2,400,000. הווילה כוללת חמישה חדרי שינה ושישה חדרי רחצה, בחשיפה מזרחית, בריכת שחייה פרטית, גינה פרטית, נוף להרים ולגינה, חנייה מקורה וחדר כביסה. המטבח אינו מותקן והנכס נמכר ללא ריהוט. הסביבה עירונית עם חנויות, בית מרקחת ומסעדות במרחק הליכה, ונמל התעופה של מאלגה במרחק של כ-45 ק"מ.
מאפיינים מרכזיים של המיקום, הדירות, שלב הפרויקט ונקודות לדיון.
הנכס ממוקם בנואבה אנדלוסיה, מיד מאחורי פוארטו באנוס. חוף פלאיה דה פוארטו באנוס במרחק של כ-300 מטרים, המרינה כ-1 ק"מ, וסופרמרקט במרחק 353 מטרים. שלושה מגרשי גולף, ובהם Real Club de Golf Las Brisas, נמצאים בטווח של 2.1 ק"מ. מרכז מרבייה במרחק 7 ק"מ מזרחית לנכס; נמל התעופה של מאלגה במרחק 45 ק"מ.
הווילה מתפקדת כבית מגורים משפחתי או עונתי עם חמישה חדרי שינה ושישה חדרי רחצה, עם חדר רחצה צמוד בכל חדר, סוויטת האב תופסת את הקומה הראשונה, אזור סלון ומטבח פתוח בקומת הקרקע, מרפסות שמש מקורות, גינה פרטית ובריכת שחייה מחוממת במי מלח. חנייה מקורה וחדר כביסה תומכים במגורי קבע.
זהו אינו פרויקט של בנייה חדשה. הווילה מתוארכת לשנת 1996 (משוער) ומוצגת כשלמה אך במצב הדורש שיפוץ, עם מטבח שאינו מותקן וללא ריהוט. לפיכך, הרכישה כרוכה בתוכנית שיפוץ שמשכה ועלותה אינם מפורטים בנתונים הזמינים.
הנכס אינו מציע נוף לים, מטבח מותקן, ריהוט או מצב מוכן למגורים; נדרש שיפוץ לפני המגורים. אין אזכור של מתקנים משותפים, חימום תת-רצפתי, פרטי מיזוג אוויר או תעודת דירוג אנרגטי בנתונים שסופקו. שטח המגרש הוא 1,229 מ"ר, שיעור בינוני עבור פלח המחירים הזה.
Ref: VL289126
מקור: Wikipedia, Wikidata, INE, Junta de Andalucía
נכס זה מתאים לקונה שרוצה וילה בודדת מרווחת במרחק הליכה מפוארטו באנוס ומוכן לנהל שיפוץ. מצבים מוכרים כוללים: משפחה העוברת למגורי קבע הזקוקה לחמישה חדרי שינה עם חדר רחצה צמוד, קרבה לבתי ספר בינלאומיים במרחק 3.8 ק"מ ובית חולים במרחק 1.9 ק"מ; קונה של בית שני שמעריך הליכה רגלית למסעדות, לחוף ולמרינה על פני פרטיות; וקונה שמשדרג מדירה שרוצה בריכה וגינה פרטיות ללא מיקום על גבעה, השטח מישורי לחלוטין בגובה 10 מ'. הוא פחות מתאים לקונים המחפשים בית מוכן למגורים, שכן המטבח אינו מותקן והמצב מוגדר כדורש שיפוץ. קונים שרוצים נוף פנורמי לים יבחינו כי הנופים הרשומים הם להרים, לכפר, לגינה ולבריכה בלבד. הנכס מתאים גם למי שמתכנן להתקין מטבח משלו: מצב שלדי ללא מטבח מאפשר שליטה מלאה במטבח, בחדרי הרחצה ובמערכות הטכניות, במחיר של זמן ותקציב נוסף. משקי בית ללא רכב יכולים לתפקד כאן, סופרמרקט, בית מרקחת, מתקנים בסדר גודל של מאפיות ותחבורה ציבורית במרחק הליכה קצר, אם כי כלולה חנייה מקורה למי שמחזיק רכב. לבסוף, קונים שמעדיפים שקט ישקלו את המיקום ברחוב ללא מוצא בחיוב, תוך קבלת העובדה שאזור פוארטו באנוס הרחב הוא מהעמוסים בחוף ביולי ואוגוסט.
הווילה היא בנייה משנת 1996 המוצגת כפרויקט עיצוב מחדש מלא המשלב אלמנטים אדריכליים אנדלוסיים עם פירוט עכשווי. המצב הרשום כיום הוא 'דורש שיפוץ', כאשר המטבח אינו מותקן והנכס נמכר ללא ריהוט; לפיכך על הקונים להתייחס לגימורים הנראים כמצוינים להמחשה ולא כסופיים. מאפיינים מתועדים כוללים: בריכת שחייה מחוממת במי מלח (מערכות מי מלח מפחיתות שימוש בכלור ועדינות יותר לעור ולציוד); מלתחה וחדר רחצה צמוד מלא בסוויטת האב; מרפסות שמש מקורות המחוברות לקומת הקרקע הפתוחה; חדר כביסה; חנייה מקורה; וגינה פרטית מעוצבת של כ-1,229 מ"ר. חשיפה מזרחית משמעה שהמרחבים החיצוניים העיקריים מקבלים שמש בבוקר ובצהריים, עם צל מאוחר יותר אחר הצהריים, דבר ראוי לציון לשימוש בבריכה אחר הצהריים. לא מסופקים תעודת דירוג אנרגטי, מפרט מערכת חימום או פרטי מיזוג אוויר בנתונים הזמינים, ויש לאמת אותם במסגרת בדיקת נאותות, במיוחד בהתחשב בהקשר הרגולטורי של 2024+ המחייב תעודות אנרגטיות למכירה בספרד. חובת השיפוץ היא גם הזדמנות: בידוד, זיגוג, אוורור ומערכות חשמל בבניין מ-1996 בדרך כלל מצדיקים שדרוג לתקנים הטכניים הנוכחיים, ויש להעריך את מחיר הרכישה מול היקף העבודות הזה. טענות לאיכות בנייה בחומרי שיווק (למשל 'איכות בנייה יוצאת דופן') מתייחסות לתוצאה המיועדת לאחר השיפוץ ואינן ניתנות לאימות עצמאי מהנתונים שסופקו.
המחיר המבוקש הוא €2,400,000, שקול לכ-€6,186 למ"ר בנוי. בקבוצת ההשוואה המיידית, Alcantara del Mar Villas בנואבה אנדלוסיה מוצעות החל מ-€2,167,250 ו-Elegance בנואבה אנדלוסיה החל מ-€2,850,000, מה שממקם את הנכס באמצע הטווח לשכונה. המחיר אינו משקף מוצר מוגמר: עלויות שיפוץ, מטבח מותקן וריהוט הם תוספת ויש לתקצב אותם בנפרד. הזמינות מיידית כמבנה שלם, אך מגורים אפקטיביים תלויים בהיקף העבודות ובקצבן. המחירים המצוינים הם מחירים מבוקשים בזמן הכתיבה.
החיים היומיומיים ב-San Piran מעוצבים על ידי מיקומו בין שני עולמות שונים מאוד: מרקם המגורים השקט של נואבה אנדלוסיה והחזית המסחרית של פוארטו באנוס. הווילה ניצבת ברחוב ללא מוצא ללא תנועת חוצים, מה שמפחית רעש סביבתי ותנועת כלי רכב, עובדה רלוונטית באזור שמקבל זרמים כבדים של מבקרים בקיץ. את הבקרים ניתן לבלות במרפסת השמש המקורה הפונה מזרחה, עם שמש עד תחילת הצהריים, בעוד שהגינה ובריכת המים המלוחים המחוממת מאריכות את השימוש בחוץ מעבר לחודשי הקיץ. סידורים מעשיים אינם דורשים רכב: סופרמרקט במרחק 353 מטרים, בית מרקחת במרחק 64 מטרים, וכ-69 מסעדות וכן 10 בתי קפה ברדיוס של שני קילומטרים. סוויטת האב תופסת את כל הקומה הראשונה, ומפרידה את אזורי השינה מאזור המגורים בקומת הקרקע, פריסה המתאימה למשקי בית עם ילדים בוגרים יותר או אורחים קבועים, בהתחשב בחמישה חדרי שינה עם חדר רחצה צמוד. נדרש שיפוץ, ולכן החודשים הראשונים של הבעלות יכללו באופן ריאליסטי החלטות עיצוב, גיוס קבלנים ועבודות בנייה ולא מגורים. לאחר ההשלמה, הקצב של הנכס הוא של וילה עירונית בתחזוקה נמוכה: הליכה רגלית לחוף בפוארטו באנוס (301 מ'), רכיבה על אופניים בשטח מישורי (שיפוע לכיוון הים 0.2%), ונסיעה של 2 ק"מ למגרשי הגולף. עם 50 תחנות אוטובוס ו-10 קווי תחבורה ציבורית בקרבת מקום, המיקום מתפקד כל השנה, ולא רק עונתית. באזור 41 בתי ספר יסודיים ו-28 בתי ספר תיכוניים בהישג יד, בתוספת אפשרויות בינלאומיות כמו בית הספר הבינלאומי הבריטי במרחק 3.8 ק"מ, מה שתומך בקליטת משפחות ולא רק בשימוש חופשתי.
נואבה אנדלוסיה מתפקדת כרובע המגורים העשיר ביותר בשירותים של מרבייה ממערב למרכז. ברדיוס של שני קילומטרים הנתונים מתעדים 69 מסעדות, 10 בתי קפה, 3 בתי מרקחת, 4 בנקים ו-1 רופא שיניים, רמת שירות שהופכת את החיים היומיומיים למעשיים ללא שימוש עקבי ברכב. בריאות מכוסה על ידי 5 מרפאות באזור ובית חולים במרחק 1.9 ק"מ. החוף בפוארטו באנוס במרחק 301 מ', ולכן שגרות חוף, שחייה בבוקר, טיולי ערב לאורך הטיילת, אינן דורשות תחבורה. השטח מישורי (שיפוע לכיוון הים 0.2%, גובה 10 מ'), מה שמבדיל אותו מפרויקטים על הגבעות הפנימיות יותר שבהן כל יציאה כרוכה בעליות. התחבורה הציבורית כוללת 10 קווים ו-50 תחנות, המחברים למרכז מרבייה במרחק 7 ק"מ ולסן פדרו דה אלקנטרה. השכונה יושבת ב'עמק הגולף': מגרשי הגולף Los Naranjos, Las Brisas ו-Magna Marbella כולם בטווח של כ-3 ק"מ. המשקל הנגדי לנוחות הזו הוא עונתיות: 52 מלונות וכמעט 12,800 מיטות תיירות בסביבה משמעם שיולי ואוגוסט מביאים המונים ועומס תנועה, במיוחד סביב הנמל. מחוץ לעונה, מאוקטובר עד מאי, האזור חוזר לקצב מגורים שקט יותר עם שירותים מלאים.
המפה מציגה את מיקום הווילה ברשת הרחובות של נואבה אנדלוסיה, כמה מאות מטרים מהחזית הימית והמרינה של פוארטו באנוס. מגרשי גולף בקשת מצפון, מרכז מרבייה ממזרח, וכביש החוף מחבר מערבה לכיוון אסטפונה וגיברלטר.
אזור משוער · כתובת מדויקת לפי בקשה
נואבה אנדלוסיה יושבת בין מרכז מרבייה (7 ק"מ מזרחה) לסן פדרו דה אלקנטרה, מיד מצפון לפוארטו באנוס. מרבייה, עם כ-148,000 תושבים, היא מרכז השירותים של קוסטה דל סול המערבית; העיר מאלגה (579,000 תושבים, 54 ק"מ) היא בירת המחוז עם נמל התעופה המרכזי. אלחסירס (60 ק"מ מערבה) מחברת לגיברלטר ולאפריקה. בתוך הגאוגרפיה הזו, נואבה אנדלוסיה ממצבת את עצמה כליב המגורים המבוסס של 'עמק הגולף', צפופה ומרכזית יותר מאסטפונה, ווילאית יותר ממרכז מרבייה.
מרחקים מרכזיים: Playa de Puerto Banús 301 מ'; Puerto Deportivo José Banús 1.0 ק"מ; סופרמרקט 353 מ'; בית מרקחת 64 מ'; בית חולים 1.9 ק"מ; Golf Los Naranjos ו-The Range 2.0 ק"מ; Real Club de Golf Las Brisas 2.1 ק"מ; Marbella Supercharger (טעינת רכב חשמלי) 2.3 ק"מ, עם עמדת טעינה לרכב חשמלי במרחק 368 מ'. מרכז מרבייה 7 ק"מ, בית הספר הבינלאומי באסטפונה 7.9 ק"מ. נמל התעופה מאלגה-קוסטה דל סול במרחק של כ-45 ק"מ (כ-40-50 דקות ברכב דרך A-7/AP-7); נמל התעופה של גיברלטר 52 ק"מ. עמדת טעינה לרכב חשמלי נמצאת ממש בקרבת מקום במרחק 368 מ', דבר חשוב לבעלי רכב חשמלי בהתחשב בחנייה מקורה בנכס.
| מרחק מהים | 2.6 km |
| Malaga-Costa del Sol (AGP) | 45 km |
| Gibraltar (GIB) | 52 km |
מקור: OpenStreetMap, Google Maps
נתוני האקלים תומכים בשימוש מגורים כל השנה: טמפרטורה ממוצעת שנתית של 19.2 מעלות צלזיוס, טווח של 12-26 מעלות לאורך השנה, ו-3,856 שעות שמש מתועדות בשנה, מהנתונים הגבוהים באירופה. עונת השחייה, המוגדרת על ידי טמפרטורות ים של 20 מעלות ומעלה, נמשכת כשישה חודשים, בדרך כלל ממאי עד אוקטובר; בריכת המים המלוחים המחוממת של הווילה מאריכה זאת עוד יותר. הגובה הוא 10 מ' מעל פני הים עם שיפוע לכיוון החוף של 0.2%, כך שהנכס למעשה בגובה פני הים ומישורי, אין מדרגות, רמפות או שיפועים לכלי רכב במסלולים היומיומיים. האקלים מרמז על חיים בחוץ במשך רוב השנה: המרפסת המקורה הפונה מזרחה מקבלת שמש בבוקר, ואזור הגינה והבריכה שמיש מהאביב ועד שלהי הסתיו. נוף להרים בצפון (רכס La Concha) הוא חלק מהנוף הרשום לצד נוף לגינה ולבריכה.
מקור: Open-Meteo (2020–2025 ממוצע)
החוף הקרוב ביותר, Playa de Puerto Banús, במרחק 301 מ' ברגל; Playa Canina Ventura del Mar (חוף ידידותי לכלבים) במרחק 2.2-2.6 ק"מ, Playa de Nagüeles 3.1 ק"מ ו-Playa de Casablanca 3.5 ק"מ. המרינה בפוארטו באנוס (1.0 ק"מ) מספקת מקומות עגינה, מסעדות על קו המים וספורט ימי. גולף הוא הפנאי המגדיר של האזור: Golf Los Naranjos ו-The Range (2.0 ק"מ) ו-Real Club de Golf Las Brisas (2.1 ק"מ) הם מגרשים ברמת אליפות, עם Magna Marbella Golf במרחק 3.1 ק"מ, ארבעה מגרשים בטווח נסיעה של חמש דקות. מתקני ספורט נוספים כוללים את Polideportivo San Pedro (2.9 ק"מ), קיר טיפוס (Rocodromo, 3.6 ק"מ) ו-CrossFit Marbella (3.8 ק"מ). נקודת התצפית Mirador del Muelle de Honor במרחק 1.2 ק"מ מציעה יעד הליכה קצר עם נוף לנמל.
מקור: OpenStreetMap
| חודש | טמפ' ממוצעת | משקעים |
|---|---|---|
| ינואר | 12.9°C | 80 mm |
| פברואר | 13.7°C | 47 mm |
| מרץ | 14.8°C | 154 mm |
| אפריל | 16.8°C | 70 mm |
| מאי | 20.0°C | 27 mm |
| יוני | 23.8°C | 6 mm |
| יולי | 26.7°C | 1 mm |
| אוגוסט | 27.1°C | 7 mm |
| ספטמבר | 24.0°C | 28 mm |
| אוקטובר | 20.7°C | 72 mm |
| נובמבר | 16.3°C | 89 mm |
| דצמבר | 14.0°C | 80 mm |
שטוח
בתוך נואבה אנדלוסיה, מחירו המבוקש של San Piran, €2,400,000, יושב בין מודעות דומות: Alcantara del Mar Villas החל מ-€2,167,250 ו-Elegance בנואבה אנדלוסיה החל מ-€2,850,000. בכ-€6,186 למ"ר בנוי, הנכס מתומחר מתחת לפסגת השוק המקומי, עקבי עם מצבו הדורש שיפוץ ולא עם מפרט מוגמר. מול האזור הרחב, הניגוד חד יותר: Acqua Gardens באסטפונה מוצע החל מ-€524,600, מה שממחיש את מדרג המחירים לאורך החוף. אסטפונה מציעה יותר מוצרי בנייה חדשה במחירי כניסה נמוכים משמעותית, אך במרחק של 20+ ק"מ נוספים ממרכז מרבייה ומנמל התעופה של מאלגה. מה שנואבה אנדלוסיה מוכרת הוא מרכזיות בתוך התשתית המבוססת של קוסטה דל סול המערבית: מרחק הליכה לפוארטו באנוס, ארבעה מגרשי גולף בטווח 3 ק"מ, בית חולים במרחק 1.9 ק"מ, ו-45 ק"מ לנמל התעופה. קונים שמשווים וילה משופצת כאן מול בנייה חדשה באסטפונה או בבנאוואביס למעשה סוחרים במיקום מיידי ובהליכה מישורית תמורת בנייה חדשה יותר ויותר קרקע לכל אירו. האזור רשם 4,743 עסקאות נדל"ן במערך הנתונים הייחוסי, מה שמעיד על שוק פעיל של יד שנייה ובנייה חדשה עם נזילות למכירה חוזרת. רכישה לשיפוץ במיקום זה נושאת גם היגיון שוק ספציפי: הקונה שולט במפרט הסופי, ווילות מוגמרות דומות בשכונה מוצעות ב-€400,000+ ומעלה, מה שממסגר, מבלי להבטיח, את טווח תקציב השיפוץ. הכנסה מחוזית חציונית של €16,450 לנפש מדגישה עד כמה מחירי הנדל"ן בקטע חוף זה גבוהים מהנורמה האזורית, מונעים כמעט כולם מביקוש בינלאומי.
NL
EN
DE
FR
ES
IT
PT
DA
SV
NO
FI
PL
ZH
RU
AR
TR
CS
RO
HU
LT
ET
BG
HR
SK
HE
JA
KO
HI
UK
SR
EL
SL
LV
ID