San Piran è una villa indipendente di 388 m² su un terreno di 1.229 m² a Nueva Andalucía, Marbella, a circa 300 metri dalla Playa de Puerto Banús. L'immobile è un edificio del 1996 (anno di completamento indicativo) attualmente inserito in liste come richiedente ristrutturazione, con un prezzo richiesto di 2.400.000 €. Comprende cinque camere da letto e sei bagni, con esposizione a est, piscina privata, giardino privato, vista su monti e giardino, garage e lavanderia. La cucina non è installata e l'immobile viene venduto non arredato. Il contesto è urbano, con negozi, farmacia e ristoranti a pochi passi, e l'aeroporto di Málaga a circa 45 km.
Caratteristiche principali della posizione, delle abitazioni, della fase del progetto e punti di attenzione.
L'immobile si trova a Nueva Andalucía, immediatamente dietro Puerto Banús. La Playa de Puerto Banús dista circa 300 metri, il porto turistico circa 1 km e un supermercato 353 metri. Tre campi da golf, tra cui il Real Club de Golf Las Brisas, si trovano entro 2,1 km. Il centro di Marbella è a 7 km a est; l'aeroporto di Málaga è a 45 km.
La villa funziona come residenza familiare o stagionale con cinque camere da letto e sei bagni, tutte con bagno en suite, una suite padronale che occupa il primo piano, un piano terra con soggiorno e cucina a vista, terrazze coperte, un giardino privato e una piscina riscaldata ad acqua salata. Garage e lavanderia sostengono l'uso permanente.
Non si tratta di un progetto di nuova costruzione. La villa risale al 1996 (indicativo) ed è indicata come completata ma in condizioni che richiedono ristrutturazione, con cucina non installata e senza arredi inclusi. L'acquisto comporta quindi un programma di ristrutturazione la cui durata e i cui costi non sono specificati nei dati disponibili.
L'immobile non offre vista mare, cucina installata, arredi o condizioni pronte all'uso; è necessaria una ristrutturazione prima dell'abitabilità. Nei dati forniti non vi è menzione di servizi condominiali, riscaldamento a pavimento, dettagli sull'aria condizionata o certificato energetico. Il terreno è di 1.229 m², un valore moderato per la fascia di prezzo.
Ref: VL289126
Fonte: Wikipedia, Wikidata, INE, Junta de Andalucía
Questo immobile si addice a un acquirente che desidera una villa indipendente di ampia metratura a pochi passi da Puerto Banús ed è pronto a gestire una ristrutturazione. Situazioni riconoscibili includono: una famiglia che si trasferisce in via permanente e necessita di cinque camere con bagno en suite, vicinanza alle scuole internazionali a 3,8 km e un ospedale entro 1,9 km; un acquirente di seconda casa che privilegia la praticabilità a piedi verso ristoranti, spiaggia e porto rispetto all'isolamento; e un acquirente che passa da un appartamento e desidera piscina e giardino privati senza una posizione collinare, il terreno è essenzialmente pianeggiante, a 10 m di quota. È meno adatto a chi cerca una casa pronta al trasferimento, poiché la cucina non è installata e le condizioni sono indicate come richiedenti ristrutturazione. Chi desidera una vista mare panoramica noti che le viste elencate sono solo monti, campagna, giardino e piscina. L'immobile si addice anche a chi intende installare proprie specifiche: le condizioni a guscio non rifinito consentono pieno controllo su cucina, bagni e impianti tecnici, al costo di tempo e budget aggiuntivo. Le famiglie senza auto possono vivere qui, supermercato, farmacia, servizi di quartiere e trasporto pubblico sono a breve distanza a piedi, anche se un garage è incluso per chi la possiede. Infine, chi dà priorità alla quiete dovrebbe valutare positivamente il vicolo cieco, accettando però che l'area più ampia di Puerto Banús è tra le più affollate della costa a luglio e agosto.
La villa è una costruzione del 1996 presentata come progetto di rifacimento completo che combina elementi architettonici andalusi con dettagli contemporanei. Le attuali condizioni indicate sono 'da ristrutturare', con cucina non installata e immobile venduto non arredato; gli acquirenti dovrebbero quindi considerare le finiture visibili come indicative e non definitive. Le caratteristiche documentate includono: una piscina riscaldata ad acqua salata (i sistemi ad acqua salata riducono l'uso di cloro e sono più delicati su pelle e attrezzature); una cabina armadio e un bagno en suite completo nella suite padronale; terrazze coperte collegate al piano terra a pianta aperta con cucina a vista; una lavanderia; un garage; e un giardino privato paesaggistico di circa 1.229 m². L'esposizione a est significa che gli spazi esterni principali ricevono sole mattutino e di mezzogiorno, con ombra nel tardo pomeriggio, da considerare per l'uso pomeridiano della piscina. Nessun certificato energetico, specifica dell'impianto di riscaldamento o dettagli sull'aria condizionata sono forniti nei dati disponibili, e vanno verificati nella due diligence, soprattutto nel contesto normativo 2024+ che in Spagna richiede certificati energetici per la vendita. L'obbligo di ristrutturazione è anche un'opportunità: isolamento, vetrate, ventilazione e impianti elettrici in un edificio del 1996 richiedono tipicamente un adeguamento agli attuali standard tecnici, e il prezzo di acquisto va valutato rispetto a questa portata di lavori. Le affermazioni sulla qualità costruttiva nel materiale di marketing (ad esempio 'qualità costruttiva eccezionale') si riferiscono al risultato previsto post-ristrutturazione e non sono verificabili indipendentemente dai dati forniti.
Il prezzo richiesto è di 2.400.000 €, equivalente a circa 6.186 € per m² di superficie coperta. Nell'immediato insieme comparabile, Alcantara del Mar Villas a Nueva Andalucía parte da 2.167.250 € ed Elegance a Nueva Andalucía da 2.850.000 €, collocando questo immobile a metà gamma per il quartiere. Il prezzo non riflette un prodotto finito: costi di ristrutturazione, cucina installata e arredi sono aggiuntivi e vanno preventivati separatamente. La disponibilità è immediata come struttura completata, ma l'occupazione effettiva dipende dalla portata e dal ritmo dei lavori. I prezzi indicati sono prezzi richiesti al momento della redazione.
La vita quotidiana a San Piran è plasmata dalla sua posizione tra due mondi molto diversi: il tranquillo tessuto residenziale di Nueva Andalucía e il lungomare commerciale di Puerto Banús. La villa sorge in un vicolo cieco senza traffico di passaggio, il che riduce il rumore ambientale e il traffico veicolare, rilevante in un'area che in estate riceve forti flussi di visitatori. Le mattinate possono trascorrersi sulla terrazza coperta esposta a est, con sole fino al primo pomeriggio, mentre il giardino e la piscina riscaldata ad acqua salata estendono l'uso degli spazi esterni oltre i mesi estivi. Le incombenze quotidiane non richiedono auto: un supermercato è a 353 metri, una farmacia a 64 metri e circa 69 ristoranti più 10 caffè entro un raggio di due chilometri. La suite padronale occupa l'intero primo piano, separando la zona notte dalla zona giorno al piano terra, una distribuzione adatta a famiglie con figli adolescenti o ospiti abituali, viste le cinque camere con bagno en suite. È richiesta una ristrutturazione, quindi i primi mesi di proprietà realisticamente comporteranno decisioni di progetto, selezione di imprese e lavori edilizi anziché il trasloco. Una volta completata, il ritmo dell'immobile sarà quello di una villa urbana a bassa manutenzione: passeggiata fino alla spiaggia di Puerto Banús (301 m), ciclismo su terreno pianeggiante (pendenza verso il mare 0,2%) e 2 km in auto fino ai campi da golf. Con 50 fermate autobus e 10 linee di trasporto pubblico nelle vicinanze, la località funziona tutto l'anno, non solo stagionalmente. L'area conta 41 scuole primarie e 28 secondarie raggiungibili, oltre a opzioni internazionali come la British International School a 3,8 km, che favorisce il trasferimento familiare anziché il solo uso vacanziero.
Nueva Andalucía funziona come il quartiere residenziale con la maggiore densità di servizi di Marbella a ovest del centro. Entro un raggio di due chilometri i dati registrano 69 ristoranti, 10 caffè, 3 farmacie, 4 banche e 1 dentista, un livello di offerta che rende la vita quotidiana pratica senza uso costante dell'auto. La sanità è coperta da 5 centri medici nell'area e un ospedale a 1,9 km. La spiaggia di Puerto Banús è a 301 m, quindi le routine balneari, bagni mattutini, passeggiate serali sul paseo, non richiedono trasporto. Il terreno è pianeggiante (pendenza verso il mare 0,2%, quota 10 m), cosa che lo distingue dagli sviluppi collinari più interni dove ogni spostamento comporta dislivelli. Il trasporto pubblico comprende 10 linee e 50 fermate, con collegamento al centro di Marbella a 7 km e a San Pedro de Alcántara. Il quartiere si trova nella 'Golf Valley': i campi da golf Los Naranjos, Las Brisas e Magna Marbella sono tutti entro circa 3 km. Il contrappeso a questa comodità è la stagionalità: 52 hotel e quasi 12.800 posti letto turistici nell'area circostante significano che luglio e agosto portano folle e traffico, in particolare attorno al porto. Fuori stagione, da ottobre a maggio, l'area torna a un ritmo residenziale più tranquillo con servizi pienamente mantenuti.
La mappa mostra la posizione della villa nella maglia stradale di Nueva Andalucía, a poche centinaia di metri dal lungomare e dal porto di Puerto Banús. I campi da golf si trovano in un arco a nord, il centro di Marbella a est, e la strada costiera collega verso ovest in direzione Estepona e Gibilterra.
Zona approssimativa · indirizzo esatto su richiesta
Nueva Andalucía si trova tra il centro di Marbella (7 km a est) e San Pedro de Alcántara, immediatamente a nord di Puerto Banús. Marbella, con circa 148.000 abitanti, è il polo di servizi della Costa del Sol occidentale; la città di Málaga (579.000 abitanti, 54 km) è il capoluogo regionale con il principale aeroporto. Algeciras (60 km a ovest) collega a Gibilterra e all'Africa. In questa geografia, Nueva Andalucía si posiziona come il nucleo residenziale affermato della 'Golf Valley', più densa e centrale di Estepona, più orientata alle ville rispetto alla Marbella centrale.
Distanze chiave: Playa de Puerto Banús 301 m; Puerto Deportivo José Banús 1,0 km; supermercato 353 m; farmacia 64 m; ospedale 1,9 km; Golf Los Naranjos e The Range 2,0 km; Real Club de Golf Las Brisas 2,1 km; Marbella Supercharger (ricarica EV) 2,3 km, con punto di ricarica EV a 368 m. Il centro di Marbella è a 7 km, la scuola internazionale di Estepona a 7,9 km. L'aeroporto di Málaga-Costa del Sol è a circa 45 km (circa 40-50 minuti in auto via A-7/AP-7); l'aeroporto di Gibilterra è a 52 km. Un punto di ricarica per veicoli elettrici si trova praticamente accanto, a 368 m, aspetto rilevante per i proprietari di veicoli elettrici vista la presenza del garage in loco.
| Distanza dal mare | 2,6 km |
| Malaga-Costa del Sol (AGP) | 45 km |
| Gibraltar (GIB) | 52 km |
Fonte: OpenStreetMap, Google Maps
I dati climatici supportano l'uso residenziale tutto l'anno: temperatura media annua di 19,2°C, un intervallo di 12-26°C nel corso dell'anno e 3.856 ore di sole registrate annualmente, tra i valori più alti d'Europa. La stagione balneare, definita da temperature del mare di 20°C o superiori, dura circa sei mesi, tipicamente da maggio a ottobre; la piscina riscaldata ad acqua salata della villa la estende ulteriormente. La quota è di 10 m sopra il livello del mare con una pendenza verso la spiaggia dello 0,2%, quindi l'immobile è di fatto a livello del mare e pianeggiante, nessuna scala, rampa o pendenza veicolare sui percorsi quotidiani. Il clima implica vita all'aperto per gran parte dell'anno: la terrazza coperta esposta a est riceve il sole mattutino, e giardino e zona piscina sono utilizzabili dalla primavera al tardo autunno. Le viste montane a nord (cresta della La Concha) fanno parte del prospetto elencato insieme alle viste su giardino e piscina.
Fonte: Open-Meteo (2020–2025 media)
La spiaggia più vicina, Playa de Puerto Banús, è a 301 m a piedi; Playa Canina Ventura del Mar (spiaggia per cani) è a 2,2-2,6 km, Playa de Nagüeles 3,1 km e Playa de Casablanca 3,5 km. Il porto turistico di Puerto Banús (1,0 km) offre ormeggi, ristorazione sul lungomare e sport acquatici. Il golf è la ricreazione distintiva dell'area: Golf Los Naranjos e The Range (2,0 km) e Real Club de Golf Las Brisas (2,1 km) sono campi di livello agonistico, con Magna Marbella Golf a 3,1 km, quattro campi entro cinque minuti d'auto. Altre strutture sportive includono il Polideportivo San Pedro (2,9 km), una palestra di arrampicata (Rocodromo, 3,6 km) e CrossFit Marbella (3,8 km). Il punto panoramico Mirador del Muelle de Honor a 1,2 km offre una breve meta di passeggiata con vista sul porto.
Fonte: OpenStreetMap
| Mese | Temp. Media | Precipitazioni |
|---|---|---|
| Gennaio | 12.9°C | 80 mm |
| Febbraio | 13.7°C | 47 mm |
| Marzo | 14.8°C | 154 mm |
| Aprile | 16.8°C | 70 mm |
| Maggio | 20.0°C | 27 mm |
| Giugno | 23.8°C | 6 mm |
| Luglio | 26.7°C | 1 mm |
| Agosto | 27.1°C | 7 mm |
| Settembre | 24.0°C | 28 mm |
| Ottobre | 20.7°C | 72 mm |
| Novembre | 16.3°C | 89 mm |
| Dicembre | 14.0°C | 80 mm |
Pianeggiante
A Nueva Andalucía, il prezzo richiesto di 2.400.000 € di San Piran si colloca tra annunci comparabili: Alcantara del Mar Villas da 2.167.250 € ed Elegance a Nueva Andalucía da 2.850.000 €. A circa 6.186 € per m² di superficie coperta, l'immobile è quotato sotto il vertice del mercato locale, coerentemente con le condizioni da ristrutturare anziché con una rifinitura specifica. Rispetto alla regione più ampia, il contrasto è più netto: Acqua Gardens a Estepona parte da 524.600 €, a illustrare il gradiente di prezzo lungo la costa. Estepona offre prodotto di costruzione più recente a punti d'ingresso sostanzialmente inferiori, ma con oltre 20 km di distanza in più dal centro di Marbella e dall'aeroporto di Málaga. Ciò che Nueva Andalucía vende è centralità all'interno dell'infrastruttura affermata della Costa del Sol occidentale: a pochi passi da Puerto Banús, quattro campi da golf entro 3 km, un ospedale a 1,9 km e 45 km dall'aeroporto. Gli acquirenti che confrontano una villa ristrutturata qui con una nuova costruzione a Estepona o Benahavís stanno di fatto scambiando ubicazione immediata e praticabilità pianeggiante con costruzione più recente e più terreno per euro. La regione ha registrato 4.743 transazioni immobiliari nel dataset di riferimento, a indicare un mercato attivo di usato e nuova costruzione con liquidità per un'eventuale rivendita. Un acquisto da ristrutturare in questa località ha anche una logica di mercato specifica: l'acquirente controlla la rifinitura finale, e ville finite comparabili nel quartiere sono quotate oltre 400.000 € in più, il che delimita, senza garantirla, l'involucro di budget della ristrutturazione. Il reddito provinciale mediano di 16.450 € per abitante evidenzia quanto i prezzi immobiliari su questo tratto di costa si collochino sopra la norma regionale, trainati quasi interamente dalla domanda internazionale.
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