San Piran es una villa independiente de 388 m² en una parcela de 1.229 m² en Nueva Andalucía, Marbella, a aproximadamente 300 metros de la Playa de Puerto Banús. La propiedad es un edificio de 1996 (año de finalización indicativo) anunciado actualmente en un estado que requiere renovación, con un precio de venta de 2.400.000 €. Cuenta con cinco dormitorios y seis baños, orientación este, piscina privada, jardín privado, vistas a la montaña y al jardín, garaje y lavadero. La cocina no está equipada y la propiedad se vende sin amueblar. El entorno es urbano, con tiendas, una farmacia y restaurantes a pocos minutos a pie, y el aeropuerto de Málaga a unos 45 km.
Características clave de la ubicación, viviendas, fase del proyecto y puntos de atención.
La propiedad se sitúa en Nueva Andalucía, inmediatamente detrás de Puerto Banús. La Playa de Puerto Banús está a aproximadamente 300 metros, el puerto deportivo a unos 1 km y un supermercado a 353 metros. Tres campos de golf, incluido el Real Club de Golf Las Brisas, se encuentran a menos de 2,1 km. El centro de Marbella está a 7 km al este; el aeropuerto de Málaga está a 45 km.
La villa funciona como residencia familiar o de temporada con cinco dormitorios y seis baños, con baño en suite en todas las estancias, una suite principal que ocupa toda la primera planta, una zona de salón y cocina abierta en la planta baja, terrazas cubiertas, un jardín privado y una piscina climatizada de agua salada. Un garaje y un lavadero permiten el uso permanente.
No se trata de un proyecto de obra nueva. La villa data de 1996 (indicativo) y figura como terminada pero en un estado que requiere renovación, con la cocina sin equipar y sin muebles incluidos. La compra implica por tanto un programa de reforma cuya duración y coste no se especifican en los datos disponibles.
La propiedad no ofrece vistas al mar, cocina equipada, muebles ni un estado listo para habitar; se requiere renovación antes de ocuparla. No se menciona ninguna instalación comunitaria, suelo radiante, especificación de aire acondicionado frío/calor ni certificado energético en los datos facilitados. La parcela es de 1.229 m², lo cual es moderado para el segmento de precio.
Ref: VL289126
Fuente: Wikipedia, Wikidata, INE, Junta de Andalucía
Esta propiedad encaja con un comprador que desea una villa independiente sustanciosa a pocos minutos a pie de Puerto Banús y está preparado para gestionar una renovación. Situaciones reconocibles incluyen: una familia que se traslada de forma permanente y necesita cinco dormitorios con baño en suite, proximidad a colegios internacionales a 3,8 km y un hospital a menos de 1,9 km; un comprador de segunda residencia que valora la posibilidad de ir andando a restaurantes, playa y puerto deportivo por encima del aislamiento; y un comprador que mejora desde un apartamento y quiere piscina y jardín privados sin ubicación en ladera, el terreno es esencialmente llano, a 10 m de altitud. Es menos adecuada para compradores que buscan una vivienda llave en mano, ya que la cocina no está equipada y el estado figura como 'requiere renovación'. Los compradores que desean vistas panorámicas al mar deben tener en cuenta que las vistas anunciadas son solo a montaña, campo, jardín y piscina. La propiedad también conviene a quienes planean instalar su propia especificación: un estado de casco sin equipar permite control total sobre cocina, baños e instalaciones técnicas, a costa de tiempo y presupuesto adicional. Los hogares sin coche pueden funcionar aquí, supermercado, farmacia, servicios a escala de panaderías y transporte público están a un corto paseo, aunque se incluye garaje para quienes conserven uno. Por último, los compradores que priorizan la tranquilidad deben valorar positivamente la ubicación en calle sin salida, aceptando que la zona más amplia de Puerto Banús es una de las más concurridas de la costa en julio y agosto.
La villa es una construcción de 1996 presentada como un proyecto de rediseño completo que combina elementos arquitectónicos andaluces con detalles contemporáneos. El estado actual anunciado es 'requiere renovación', con la cocina sin equipar y la propiedad vendida sin amueblar; los compradores deben considerar los acabados visibles como indicativos y no definitivos. Las características documentadas incluyen: una piscina climatizada de agua salada (los sistemas de agua salada reducen el uso de cloro y son más suaves con la piel y los equipos); un vestidor y un baño en suite completo en la suite principal; terrazas cubiertas conectadas con la planta baja de concepto abierto; un lavadero; un garaje; y un jardín privado ajardinado de aproximadamente 1.229 m². La orientación este significa que los espacios exteriores principales reciben sol de mañana y mediodía, con sombra por la tarde, algo a tener en cuenta para el uso de la piscina por la tarde. No se facilita certificado energético, especificación del sistema de calefacción ni detalles de aire acondicionado frío/calor en los datos disponibles, y deben verificarse en la diligencia debida, especialmente dado el contexto normativo 2024+ que exige certificados energéticos para la venta en España. La obligación de renovar también es una oportunidad: el aislamiento, el acristalamiento, la ventilación y las instalaciones eléctricas de un edificio de 1996 suelen requerir actualización a los estándares técnicos actuales, y el precio de compra debe evaluarse frente a este alcance de obras. Las afirmaciones sobre calidad de construcción en el material de marketing (por ejemplo, 'calidad de construcción excepcional') se refieren al resultado previsto tras la renovación y no pueden verificarse de forma independiente con los datos facilitados.
El precio de venta es de 2.400.000 €, equivalente a aproximadamente 6.186 € por m² de superficie construida. Dentro del conjunto inmediato de comparación, Alcantara del Mar Villas en Nueva Andalucía se anuncia desde 2.167.250 € y Elegance en Nueva Andalucía desde 2.850.000 €, situando esta propiedad en la gama media del barrio. El precio no refleja un producto terminado: los costes de renovación, una cocina equipada y el amueblamiento son adicionales y deben presupuestarse por separado. La disponibilidad es inmediata como estructura terminada, pero la ocupación efectiva depende del alcance y ritmo de las obras. Los precios indicados son precios de venta en el momento de redacción.
La vida diaria en San Piran está marcada por su posición entre dos mundos muy distintos: la tranquila trama residencial de Nueva Andalucía y el frente marítimo comercial de Puerto Banús. La villa se encuentra en una calle sin salida sin tráfico de paso, lo que reduce el ruido ambiental y el movimiento de vehículos, algo relevante en una zona que recibe grandes flujos de visitantes en verano. Las mañanas pueden pasarse en la terraza cubierta orientada al este, con sol hasta primera hora de la tarde, mientras que el jardín y la piscina climatizada de agua salada prolongan el uso exterior más allá de los meses de verano. Los recados prácticos no requieren coche: un supermercado está a 353 metros, una farmacia a 64 metros y aproximadamente 69 restaurantes y 10 cafeterías en un radio de dos kilómetros. La suite principal ocupa toda la primera planta, separando las zonas de dormir del área de estar de la planta baja, una distribución que se adapta a hogares con hijos mayores o invitados habituales, dado que hay cinco dormitorios con baño en suite. Se requiere renovación, por lo que los primeros meses de propiedad implicarán de forma realista decisiones de diseño, contratación de empresas y obras en lugar de ocupación. Una vez terminada, el ritmo de la propiedad es el de una villa urbana de bajo mantenimiento: caminar a la playa de Puerto Banús (301 m), pedalear en terreno llano (pendiente hacia el mar del 0,2 %) y conducir 2 km hasta los campos de golf. Con 50 paradas de autobús y 10 líneas de transporte público cercanas, la ubicación funciona todo el año, no solo por temporadas. La zona cuenta con 41 colegios de primaria y 28 de secundaria al alcance, además de opciones internacionales como el British International School a 3,8 km, lo que favorece el traslado familiar en lugar de un uso puramente vacacional.
Nueva Andalucía funciona como el distrito residencial con mayor densidad de servicios de Marbella al oeste del centro. En un radio de dos kilómetros los datos registran 69 restaurantes, 10 cafeterías, 3 farmacias, 4 bancos y 1 dentista, un nivel de provisión que hace la vida diaria práctica sin uso constante del coche. La sanidad está cubierta por 5 centros de salud en la zona y un hospital a 1,9 km. La playa de Puerto Banús está a 301 m, de modo que las rutinas de mar, baños matinales, paseos vespertinos por el paseo, no requieren transporte. El terreno es llano (pendiente hacia el mar del 0,2 %, altitud 10 m), lo que lo distingue de urbanizaciones en ladera más hacia el interior donde cada trayecto implica desniveles. El transporte público incluye 10 líneas y 50 paradas, con conexión al centro de Marbella a 7 km y a San Pedro de Alcántara. El barrio se sitúa en el 'Golf Valley': los campos de golf Los Naranjos, Las Brisas y Magna Marbella están todos a unos 3 km. La contrapartida a esta comodidad es la estacionalidad: 52 hoteles y casi 12.800 plazas turísticas en los alrededores hacen que julio y agosto traigan multitudes y tráfico, especialmente alrededor del puerto. Fuera de temporada, de octubre a mayo, la zona vuelve a un ritmo residencial más tranquilo con todos los servicios mantenidos.
El mapa muestra la posición de la villa en la trama viaria de Nueva Andalucía, a unos cientos de metros del paseo marítimo y del puerto deportivo de Puerto Banús. Los campos de golf se sitúan en arco hacia el norte, el centro de Marbella al este, y la carretera costera conecta hacia el oeste con Estepona y Gibraltar.
Zona aproximada · dirección exacta bajo petición
Nueva Andalucía se sitúa entre el centro de Marbella (7 km al este) y San Pedro de Alcántara, inmediatamente al norte de Puerto Banús. Marbella, con unos 148.000 habitantes, es el centro de servicios de la Costa del Sol occidental; la ciudad de Málaga (579.000 habitantes, 54 km) es la capital regional con el aeropuerto principal. Algeciras (60 km al oeste) conecta con Gibraltar y África. Dentro de esta geografía, Nueva Andalucía se posiciona como el núcleo residencial consolidado del 'Golf Valley', más denso y céntrico que Estepona, con más villas que el Marbella central.
Distancias clave: Playa de Puerto Banús 301 m; Puerto Deportivo José Banús 1,0 km; supermercado 353 m; farmacia 64 m; hospital 1,9 km; Golf Los Naranjos y The Range 2,0 km; Real Club de Golf Las Brisas 2,1 km; Marbella Supercharger (carga de VE) 2,3 km, con un punto de carga para VE a 368 m. El centro de Marbella está a 7 km, el colegio internacional de Estepona a 7,9 km. El aeropuerto de Málaga-Costa del Sol está a unos 45 km (aproximadamente 40-50 minutos en coche por la A-7/AP-7); el aeropuerto de Gibraltar está a 52 km. Un punto de carga para vehículos eléctricados está prácticamente al lado, a 368 m, lo que importa a los propietarios de VE dado el aparcamiento en garaje en la propia finca.
| Distancia a la playa | 2,6 km |
| Malaga-Costa del Sol (AGP) | 45 km |
| Gibraltar (GIB) | 52 km |
Fuente: OpenStreetMap, Google Maps
Los datos climáticos respaldan el uso residencial durante todo el año: una temperatura media anual de 19,2 °C, un rango de 12-26 °C a lo largo del año y 3.856 horas de sol registradas al año, una de las cifras más altas de Europa. La temporada de baño, definida por temperaturas del mar de 20 °C o superiores, dura aproximadamente seis meses, típicamente de mayo a octubre; la piscina climatizada de agua salada de la villa la prolonga aún más. La altitud es de 10 m sobre el nivel del mar con una pendiente hacia la playa del 0,2 %, por lo que la propiedad está efectivamente a nivel del mar y en llano, sin escaleras, rampas ni desniveles para vehículos en las rutas diarias. El clima implica vida al aire libre la mayor parte del año: la terraza cubierta orientada al este recibe sol matinal, y el jardín y la zona de piscina son utilizables desde primavera hasta finales de otoño. Las vistas a la montaña al norte (la sierra de La Concha) forman parte del entorno descrito en el anuncio junto con las vistas al jardín y a la piscina.
Fuente: Open-Meteo (2020–2025 promedio)
La playa más cercana, Playa de Puerto Banús, está a 301 m a pie; Playa Canina Ventura del Mar (una playa apta para perros) está a 2,2-2,6 km, Playa de Nagüeles a 3,1 km y Playa de Casablanca a 3,5 km. El puerto deportivo de Puerto Banús (1,0 km) ofrece amarres, restaurantes frente al mar y deportes acuáticos. El golf es la actividad recreativa definitoria de la zona: Golf Los Naranjos y The Range (2,0 km) y el Real Club de Golf Las Brisas (2,1 km) son campos de nivel de campeonato, con Magna Marbella Golf a 3,1 km, cuatro campos a cinco minutos en coche. Otras instalaciones deportivas incluyen el Polideportivo San Pedro (2,9 km), un rocódromo (Rocodromo, 3,6 km) y CrossFit Marbella (3,8 km). El mirador del Muelle de Honor, a 1,2 km, ofrece un destino corto de paseo con vistas al puerto.
Fuente: OpenStreetMap
| Mes | Temp. media | Precipitaciones |
|---|---|---|
| Enero | 12.9°C | 80 mm |
| Febrero | 13.7°C | 47 mm |
| Marzo | 14.8°C | 154 mm |
| Abril | 16.8°C | 70 mm |
| Mayo | 20.0°C | 27 mm |
| Junio | 23.8°C | 6 mm |
| Julio | 26.7°C | 1 mm |
| Agosto | 27.1°C | 7 mm |
| Septiembre | 24.0°C | 28 mm |
| Octubre | 20.7°C | 72 mm |
| Noviembre | 16.3°C | 89 mm |
| Diciembre | 14.0°C | 80 mm |
Llano
Dentro de Nueva Andalucía, el precio de venta de San Piran de 2.400.000 € se sitúa entre anuncios comparables: Alcantara del Mar Villas desde 2.167.250 € y Elegance en Nueva Andalucía desde 2.850.000 €. Con aproximadamente 6.186 € por m² de superficie construida, la propiedad tiene un precio inferior a la parte alta del mercado local, lo cual es coherente con su estado de reforma necesaria en lugar de una especificación terminada. Frente a la región más amplia, el contraste es mayor: Acqua Gardens en Estepona se ofrece desde 524.600 €, ilustrando el gradiente de precios a lo largo de la costa. Estepona ofrece producto de construcción más nueva a puntos de entrada sustancialmente más bajos, pero con más de 20 km de distancia adicional al centro de Marbella y al aeropuerto de Málaga. Lo que vende Nueva Andalucía es la centralidad dentro de la infraestructura consolidada de la Costa del Sol occidental: a pocos minutos a pie de Puerto Banús, cuatro campos de golf a menos de 3 km, un hospital a 1,9 km y 45 km al aeropuerto. Los compradores que comparan una villa renovada aquí frente a obra nueva en Estepona o Benahavís están intercambiando efectivamente ubicación inmediata y un terreno llano y caminable por construcción más nueva y más terreno por euro. La región registró 4.743 transacciones de propiedades en el conjunto de datos de referencia, lo que indica un mercado activo de segunda mano y obra nueva con liquidez para una eventual reventa. Una compra para renovar en esta ubicación también conlleva una lógica de mercado específica: el comprador controla la especificación final, y villas comparables terminadas en el barrio se anuncian 400.000 € más caras, lo que enmarca, sin garantizarlo, el presupuesto de reforma. La renta mediana provincial de 16.450 € por habitante pone de relieve cuánto se sitúan los precios de la vivienda en este tramo de costa por encima de la norma regional, impulsados casi por completo por la demanda internacional.
Como experto local, Alejandro Ruiz descomplica el mercado inmobiliario español para clientes hispanohablantes. Su conocimiento profundo garantiza las mejores oportunidades.
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