וילה בודדת זו ניצבת מתחת ל-La Quinta בבנהאוויס, על מגרש פרטי מוגבה בשטח 5,287 מ"ר עם נוף אל הים התיכון ובימים בהירים גם אל קו החוף של אפריקה. הנכס הושלם בשנת 1983 (משוער) וכולל ארבעה חדרי שינה, ארבעה חדרי רחצה ושטח בנוי של 578 מ"ר, המאורגנים בחללי אירוח מרווחים עם מספר מרפסות שמש. מגורים מסורתיים במצב תקין, הכוללים חימום תת-רצפתי בכל הבית, מיזוג אוויר, אח, בריכת שחייה פרטית, חנייה מקורה כפולה וחניה בתוך המגרש לכעשרה כלי רכב נוספים בקירוב. הנכס מוצע כהזדמנות לשיפוץ או פיתוח מחדש, בגיבוי דוח תכנוני מינואר 2024. מחיר התחלתי €3,650,000.
מאפיינים מרכזיים של המיקום, הדירות, שלב הפרויקט ונקודות לדיון.
הנכס ממוקם מתחת ל-La Quinta בתחום השיפוט של בנהאוויס, אזור מגורים פנים-יבשתי ממערב למארבייה. סן פדרו דה אלקנטרה ופוארטו באנוס נמצאים במרחק נסיעה קצר. הסביבה היא שכונה מגודרת ותיקה בחשיפה דרומית עד דרום-מערבית, המשלבת נוף לים עם קרבה למגרשי גולף, שטחי יער ושירותים מקומיים. נמל התעופה של מאלגה נמצא במרחק של כ-45 דקות ברכב.
הווילה עונה על הצורך במרחב, פרטיות ומגורים רב-דוריים או לאירוח אורחים, עם ארבעה חדרי שינה גדולים וארבעה חדרי רחצה הפרוסים על פני 578 מ"ר. מרתף ענק מציע מקום למתקני פנאי או לפיתוח נוסף. מערכות נוחות לכל השנה כוללות חימום תת-רצפתי, מיזוג אוויר ואח. חיי חוץ נתמכים במרפסות שמש, גינה מטופחת ובריכת שחייה פרטית, עם קיבולת חניה לכ-12 כלי רכב בסך הכול.
זהו אינו פרויקט של בנייה חדשה. הווילה הושלמה בשנת 1983 (משוער) ומוצעת במצב טוב כמגורים קיימים. שיפוץ, מודרניזציה או פיתוח מחדש אפשריים בכפוף לאישורי תכנון; דוח תכנוני מינואר 2024 מאשר כי המגרש מסווג לשימוש מגורי של וילה בודדת עם זכות בנייה של 25%, תפוסה מרבית של 25%, עד שתי קומות או 7 מטרים גובה, והרחקות של 3 מטרים מגבולות המגרש.
הנכס אינו מציע בנייה חדשה, תוכנית מתקנים משותפים או גימור עכשווי מפתח. העיצוב הפנימי הנראה בצילומים הנוכחיים מיושן במקומות מסוימים, לרבות מטבח בצבע כחול-כהה וריהוט מסורתי. לא צוינו נתוני תעודת דירוג אנרגטי. כל פיתוח מחדש, הרחבה או בנייה נוספת תלויה בהיתרי תכנון שטרם ניתנו. פרמטרי זכות הבנייה של המגרש מטילים מגבלות מוגדרות על מה שניתן לבנות.
Ref: VL213307
מקור: Wikipedia, Wikidata, INE, Junta de Andalucía
נכס זה מתאים למספר מצבים מוכרים. ראשית, רוכש המחפש מגורי משפחה גדולים ופרטיים בקרבת בתי ספר בינלאומיים, מגרשי גולף ושירותי העיר מארבייה, כאשר תכנון ארבעת חדרי השינה וארבעת חדרי הרחצה הקיים מאפשר מגורים מיידיים בעוד עבודות שיפור מתוכננות בשלבים. שנית, משק בית המאחד מספר נכסים לאחוזה אחת משמעותית, עבורו שטח המגרש, קיבולת החניה לכ-12 כלי רכב וגודל המרתף רלוונטיים ישירות, לרבות משקי בית עם צוות, אורחים תכופים או הסדרים רב-דוריים. שלישית, משקיע או יזם שאסטרטגיית הפעולה שלו מבוססת קרקע: זכות הבנייה המתועדת של 25%, מגבלת הגובה של שתי קומות והסיווג המגורים מספקים מסגרת מוגדרת לשיפוץ או פיתוח מחדש, והנכס משווק במפורש על בסיס זה. המצב פחות מתאים לרוכשים המחפשים גימור עכשווי מפתח, בית שני בתחזוקה אפסית עם ניהול משותף, או מיקום עירוני הליכתי שבו סידורים יומיומיים אינם דורשים רכב. מיקום המדרון וגודל המגרש גם מרמזים על תחזוקת גינה ובריכה שוטפת, שיש לקחת בחשבון בעלויות האחזקה. רוכשים הזקוקים לקרבה לחוף הים יידעו כי החוף בסן פדרו ופוארטו באנוס נמצא במרחק נסיעה קצר ולא במרחק הליכה. בקיצור, הנכס מתאים לדיירים לטווח ארוך ולרוכשי ערך מוסף יותר מאשר למי שמעדיף נוחות או פנים מודרני בטווח הקצר.
הווילה הושלמה בשנת 1983 (משוער) ומוצעת במצב טוב, עם סגנון פנים מסורתי ולא עכשווי. החללים שצולמו כוללים סלון רשמי עם אח, יצירות אמנות ופסנתר כנף, חדר רחצה עם אמבטיה וארון כיור, ומטבח בגימור כחול-כהה עם לוחות קיר מעוטרים. פרטים אלה מעידים על נכס שתוחזק ואויש, אך שגימוריו בדרך כלל יעודכנו על ידי בעלים חדשים לסטנדרטים נוכחיים. המפרט הטכני משמעותי יותר מהדקורטיבי: חימום תת-רצפתי מותקן בכל הבית, כאשר חימום תת-רצפתי בחדרי הרחצה צוין במפורש, לצד מיזוג אוויר ואח. שילוב זה מספק חימום וקירור לאורך כל העונות, דבר רלוונטי למגורים בכל השנה. אלמנטים חיצוניים כוללים מרפסת שמש מקורה, מספר מרפסות שמש פתוחות, גינה מטופחת ובריכת שחייה פרטית גדולה. תשתית החניה כוללת חנייה מקורה כפולה בתוספת מקום בתוך המגרש לכעשרה כלי רכב נוספים בקירוב, היצע נדיב במיוחד. מרתף גדול מוסיף שטח פנימי גמיש. לא צוינו נתוני תעודת דירוג אנרגטי, ובנייה מ-1983 לא תעמוד בדרישות ה-CTE (הקוד הטכני לבנייה) הנוכחיות ללא עבודות; רוכשים המתכוונים לשיפוץ נרחב או פיתוח מחדש צריכים להזמין סקר טכני מלא. הדוח התכנוני מינואר 2024 מספק את הפרמטרים הרשמיים, זכות בנייה של 25%, תפוסה מרבית של 25%, עד שתי קומות או 7 מטרים גובה, הרחקות של 3 מטרים, הקובעים מה כל עבודה עתידית יכולה להשיג.
הנכס מוצע החל מ-€3,650,000. הדבר ממקם אותו בפלח העליון של שוק הווילות בבנהאוויס ובאזור מארבייה, שבו הערך מונע במידה רבה משטח הקרקע, סיווג המגרש וכיוון הנוף. התמחור משקף את השילוב של מגרש בשטח 5,287 מ"ר, מגורים קיימים בשטח בנוי של 578 מ"ר ופרמטרי הפיתוח המתועדים בדוח התכנוני מינואר 2024. דירות בנייה חדשה דומות במקומות אחרים בקוסטה דל סול מתחילות בסביבות €205,000 עד €270,000, מה שמציב את הנכס הזה בקטגוריה שונה. הזמינות מיידית, שכן הבנייה הושלמה והנכס מוצע במצב טוב. על הרוכשים לתכנן תקציב נפרד לכל עבודות שיפוץ או פיתוח מחדש.
החיים היומיומיים בנכס זה נסובים סביב קצב של אחוזה פרטית על מדרון הר. הכניסה לווילה היא דרך כביש גישה פרטי המוביל לחצר, המפרידה בין הבית לכביש ומספקת חיץ של שקט. המיקום המוגבה מביא לכך שהחדרים הראשיים והמרפסות פונים לדרום ולדרום-מערב אל הים, כך שאור אחר הצהריים והערב מציף את אזורי המגורים ואת מרפסת הבריכה במשך רוב היום. הבית עצמו מאורגן בנדיבות: ארבעה חדרי שינה גדולים עם ארבעה חדרי רחצה, סלון שמרכזו אח, ומרתף בקנה מידה המספיק לחדר כושר, מרתף יין, חדר משחקים או חדרי צוות, בכפוף לאישורים הרלוונטיים. הגינה ותיקה ומתוחזקת, עם בריכת שחייה פרטית גדולה כמוקד. מכיוון שהמגרש משתרע על 5,287 מ"ר, תחושת ההפרדה מהשכנים היא מבנית ולא מקרית; צמחיית הגבול והשיפוע עושים את רוב העבודה. כפר בנהאוויס, הידוע בריכוז המסעדות שבו, נמצא במרחק נסיעה קצר, בעוד סן פדרו דה אלקנטרה מספק סופרמרקטים, בתי ספר ושירותי בריאות. פוארטו באנוס ומארבייה בהישג יד לקניות, מסעדות והמרינה. הסביבה הקרובה משלבת שכונה מגודרת, מגרשי גולף ויער, כך שמסלולי הליכה ורכיבה זמינים ישירות מהנכס. רכב נותר אמצעי התחבורה המעשי לרוב הסידורים, אם כי השירותים המקומיים בסן פדרו קרובים. עבור משק בית המחפש מרחב, פרטיות ואת האפשרות לפתח מחדש נכס משמעותי לאורך זמן, הנכס מתפקד הן כמגורים כעת והן כהחזקת קרקע עם פוטנציאל לעבודות עתידיות.
הסביבה מתחת ל-La Quinta משלבת מיקום מגורים מוגבה עם גישה מעשית לשירותי החוף. סן פדרו דה אלקנטרה, עם הסופרמרקטים, המרפאות ובתי הספר שבה, נמצאת במרחק נסיעה קצר, ובתי הספר הבינלאומיים המהוללים של האזור נמצאים בסביבה הרחבה. כפר בנהאוויס, כמה דקות פנימה מהחוף, ידוע במסעדות שבו ושוכן על רקע מסלולי הליכה בהרים וביער. השכונה המגודרת הקרובה כוללת מגרשי גולף, והנכס מתואר כקרוב לגולף, חנויות, עיר, בתי ספר ויער, שילוב המגדיר את החיים היומיומיים כאן: שקט בבית, עם הגעה לשירותים ברכב בחמש עד חמש עשרה דקות. החופים בסן פדרו ופוארטו באנוס נגישים באותה מידה. הנתונים האזוריים של הסביבה מצביעים על רשת שירותים צפופה, ברדיוס 2 ק"מ עשרות מסעדות, בתי מרקחת, בנקים ובתי קפה, לצד בתי ספר ומרפאות, אם כי המגרש על המדרון עצמו הוא מגורים בתנועת רכב נמוכה. קיימת תחבורה ציבורית באזור הרחב אך רכב הוא הסטנדרט המעשי במיקום זה. תחנות הרכבת המשרתות את האזור נמצאות רחוק יותר, ונמל התעופה של מאלגה במרחק של כ-45 דקות בכביש. עבור התושבים, הדפוס המעשי הוא: שטחים פרטיים ונופים בבית, נסיעות קצרות לסידורים יומיומיים, ונסיעות מעט ארוכות יותר לנמל התעופה.
המפה מציגה את מיקום הנכס מתחת ללה קינטה, בנהאוויס, ביחס למארבלה, סן פדרו דה אלקנטרה ופוארטו באנוס. ניתן לראות את המיקום המוגבה בין מגרשי גולף ויער, לצד חיבורי כבישים לכבישי החוף A-7 ו-AP-7 ואת הנסיעה לנמל התעופה של מאלגה.
אזור משוער · כתובת מדויקת לפי בקשה
הנכס תופס מיקום מתחת ללה קינטה בבנהאוויס, רשות מקומית המתפקדת כהרחבה מגורית פנימית של חוף מארבלה. מארבלה מרוחקת כ-10 ק"מ, פוארטו באנוס בנסיעה קצרה דרום-מערבה, ואסטפונה נמצאת הלאה לאורך החוף. העיר מאלגה ונמל התעופה שלה מרוחקים כ-45 דקות עד שעה בכביש. הדבר ממקם את הנכס ב'משולש הזהב' המבוסס של מארבלה, בנהאוויס ואסטפונה, שבו וילות צד הגבעה מחליפות קרבה לקו החוף תמורת גובה, נוף ושטח מגרש.
המרחקים המפורטים להלן הם אינדיקטיביים ומשקפים את אזור בנהאוויס, סן פדרו. חופים: החוף בסן פדרו דה אלקנטרה ובפוארטו באנוס נמצא בנסיעה קצרה מהנכס. גולף: מספר מגרשי גולף מקיפים את לה קינטה, כאשר מועדון הגולף לה קינטה נמצא בסמוך המיידי, ומגרשים נוספים לכיוון מארבלה ואסטפונה. ערים: סן פדרו דה אלקנטרה מרוחקת כמה דקות נסיעה ברכב, מארבלה כ-10 ק"מ, וכפר בנהאוויס בנסיעה קצרה פנימה מהחוף. נמל תעופה: נמל התעופה מאלגה, קוסטה דל סול מרוחק כ-45 דקות נסיעה ברכב. בתי ספר: מספר בתי ספר בינלאומיים נמצאים באזור הסובב. בריאות: בתי מרקחת ומרפאות זמינים בסן פדרו ובבנהאוויס. בהתחשב באופיו המוגבה והמגורים של המגרש, כמעט כל השירותים האלה נגישים ברכב פרטי; הליכה ברגל מציאותית לצורכי פנאי בתוך השכונה המגודרת ולא לסידורים יומיומיים.
| מרחק מהים | 2.3 km |
| Malaga-Costa del Sol (AGP) | 5 km |
| Gibraltar (GIB) | 101 km |
| Barbarela | 1.2 km |
| El Torcal | 1.3 km |
מקור: OpenStreetMap, Google Maps
האקלים האזורי הוא ים תיכוני, עם ממוצע היסטורי של כ-3,888 שעות שמש בשנה וטמפרטורה שנתית ממוצעת של 18.8°C באזור הרחב; הממוצעים העונתיים נעים בערך בין 12°C בחודשים הקרירים ל-27°C בקיץ. עונת השחייה בים, שבה טמפרטורות המים מגיעות ל-20°C ומעלה, נמשכת כחמישה חודשים. הנכס יושב על מגרש במדרון מוגבה, מה שמשמעו בפועל אוויר ערבי קריר יותר בקיץ ונוף רחב יותר מנכסים בגובה הרחוב; שיפוע מתון אופייני למדרונות של לה קינטה ולא לתוואי שטח תלול. הכיוון הוא דרום עד דרום-מערבי, ולכן המרפסות הראשיות ואזור הבריכה מקבלים שמש של אחר הצהריים והערב, מה שמאפשר שימוש בחוץ משעות הבוקר המאוחרות והלאה והופך את השקיעה למאפיין קבוע בחזיתות הפונות מערבה. אזורי היער וההרים סביב בנהאוויס מספקים מסלולי הליכה מוצלים בחודשים החמים, ואילו הגובה תורם לאוורור. בשילוב עם חימום תת-רצפתי ומיזוג אוויר, נתוני האקלים תומכים באכלוס נוח כל השנה ולא בשימוש עונתי בלבד.
מקור: Open-Meteo (2020–2025 ממוצע)
החופים הקרובים ביותר הם חופי סן פדרו דה אלקנטרה ופוארטו באנוס, שניהם בנסיעה קצרה מהנכס. חופי הדגל הכחול של הקוסטה דל סול, המרוכזים סביב מארבלה, סן פדרו ואסטפונה, מציעים מסעדות חוף (צ'ירינגיטוס), ספורט ימי וטיילת להליכה. בתחום הגולף, המיקום מתחת ללה קינטה רלוונטי ישירות: מועדון הגולף והכפר לה קינטה נמצא בסמיכות מידית, ומגרשים נוספים כוללים את אלה לכיוון מארבלה, גואדלאורסה והמגרשים שתכנן מיגל אנחל חימנס באזור הרחב יותר. היצע הפנאי של הווילה עצמה משמעותי: בריכת שחייה פרטית גדולה, גינה מטופחת, מרפסות שמש מרובות ובהן מרפסת מקורה לצל, ומרתף גדול עם יכולת להקמת חדר כושר או מתקני פנאי בכפוף לאישורים. מרכזי ספורט, בתי ספר לטניס ומתקני כדורגל מתועדים באזור הסובב. מסלולי טיול בגבעות מעל בנהאוויס ובפארק הטבע סיירה דה לאס נייבס שבעומק היבשה מרחיבים את טווח הפנאי מעבר לרצועת החוף.
מקור: OpenStreetMap
La Quinta is a desert resort city in Riverside County, California, United States. Located between Indian Wells and Indio, it is one of the nine cities of the Coachella Valley. The population was 37,558 at the 2020 census, up from 37,467 at the 2010 census.
| חודש | טמפ' ממוצעת | משקעים |
|---|---|---|
| ינואר | 12.5°C | 62 mm |
| פברואר | 13.2°C | 56 mm |
| מרץ | 14.9°C | 66 mm |
| אפריל | 16.9°C | 41 mm |
| מאי | 19.8°C | 23 mm |
| יוני | 23.6°C | 4 mm |
| יולי | 26.1°C | 0 mm |
| אוגוסט | 26.7°C | 3 mm |
| ספטמבר | 23.8°C | 25 mm |
| אוקטובר | 19.9°C | 61 mm |
| נובמבר | 15.8°C | 77 mm |
| דצמבר | 13.4°C | 88 mm |
שטוח
בתוך שוק בנהאוויס ומארבלה רבתי, נכס זה מתחרה בפלח הווילות המבוסס ולא בשוק הדירות בבנייה חדשה. פרויקטים חדשים דומים הרשומים באזור, Aquamar בטורה דל מאר מ-€269,950, Lantana Residencial במיחאס מ-€205,000 ו-Etherna Homes 2 באסטפונה מ-€269,000, פועלים בקטגוריית מחיר ומוצר שונה לחלוטין, ומיועדים לרוכשי דירות ולא לרוכשי וילות או קרקעות. קבוצת ההשוואה הרלוונטית לנכס זה היא במקום זאת וילות הגבעה של לה קינטה, לוס ארקרוס, אל מדרוניאל ולה סגאלטה, שבהן תמחור של בערך €3 מיליון עד מעל €10 מיליון מונע על ידי שטח המגרש, כיוון הנוף ופרמטרי הבנייה. מה שמבדיל נכס זה בפרט הוא המצב התכנוני המתועד: דוח תכנוני עירוני מינואר 2024 המאשר סיווג מגורים של בית בודד עם זכות בנייה של 25%, שתי קומות והרחקות מוגדרות, מעניק לרוכש מסגרת מכומתת לשיפוץ או פיתוח מחדש, ולא הנחה בלבד. בשוק שבו מגרשי גבעה רבים נושאים שאלות תכנוניות בלתי פתורות או שאפתניות, לתיעוד כזה יש משקל מעשי. הפשרה ביחס לנכסים בחוף עקבית בכל הפלח: גובה ושטח מגרש מוחלפים במרחק נסיעה לחוף, כאשר סן פדרו ופוארטו באנוס נגישים בתוך דקות ולא ברגל. ביחס ללה סגאלטה, הסביבה פחות סגורה ונגישה יותר לסן פדרו; ביחס לווילות חדשות 'מפתח ביד' בלוס ארקרוס או אטלאיה, הנכס מציע קרקע והיקף במקום גימורים עכשוויים. היקפי העסקאות האזוריים בסביבה, שתועדו בכמה אלפים במאגר הנתונים הזמין, משקפים שוק פעיל, אם כי הנתונים מצרפים את אזור החוף הרחב ולא את המיקרו-שוק הזה. עבור רוכש שהתזה שלו היא ערך קרקע בצירוף וילה קיימת בעלת פוטנציאל הכנסה, המיקום מתחת ללה קינטה נמצא באחד המסדרונות הסחירים ביותר באופן עקבי בקוסטה דל סול, נתמך בבסיס השירותים של מארבלה במרחק 10 ק"מ ונמל התעופה בתוך כ-45 דקות.
NL
EN
DE
FR
ES
IT
PT
DA
SV
NO
FI
PL
ZH
RU
AR
TR
CS
RO
HU
LT
ET
BG
HR
SK
HE
JA
KO
HI
UK
SR
EL
SL
LV
ID
