关于地段、户型、工程阶段及注意事项的主要特征。
别墅位于Nueva Andalucía的城市化区域内，靠近Puerto Banús港口。海滩直线距离约301米，超市353米，药店64米，医院1.9公里。高尔夫球场Los Naranjos和Real Club de Golf Las Brisas均在约2公里范围内。马拉加机场直线距离约45公里。该位置兼具海岸接近性与成熟城市配套。
该物业适合寻求可自行规划改造的独立住宅的买家。现有布局包含三间卧室、两间浴室、客厅餐厅、走廊拱门结构和大理石地板。室外空间包括私人花园、多个露台和屋顶露台，可观赏海景与山景。朝南的取向意味着主要生活空间可获得较长的日照时间。
此项目不是新建住宅。别墅于1979年建成，建筑状态为需要全面翻新。交付时间为已完成（交付时间为指示性）。买方需要将翻新预算与采购价格一并考虑，翻新周期和施工许可以当地法规为准。屋顶露台和现有结构为改造提供了基础。
该物业不含游泳池（现有数据未列明），也非节能认证的新建项目。状态标注为需要翻新，室内现有装修不能直接入住。没有列出共同的社区设施，如健身房或公共泳池。停车位为私人及多个车位，非封闭车库（数据未明确）。能源效率标签未在数据中提供。
Ref: VL140371
来源: Wikipedia, Wikidata, INE, Junta de Andalucía
该物业适合几类可识别的买家情况。第一类是希望在同一地块上按个人需求重建或深度改造别墅的买方：560平方米的地块、现有206平方米的建筑面积和屋顶露台为改造提供了结构基础，周边同类翻新项目在该区域较为常见。第二类是有意进入Nueva Andalucía市场、以翻新增值为目标的投资者：该区域交易量较大（4,743笔），地段靠近港口和海滩，租赁需求受旅游设施支撑（52家酒店、约12,781个床位）。第三类是计划长期居住、重视步行可达性的家庭：药店、超市、餐厅和学校均在短距离内，10条公共交通线路提供额外出行选项。不适合的情况同样存在：寻求拎包入住的买家需要另寻已完工项目；对全新建筑能效标准有明确要求的买家需注意该建筑建于1979年；希望使用社区泳池、健身房等共享设施的买家也需确认本物业不含此类配套。此外，偏好全年安静的买家应考虑夏季旅游高峰对港口周边人流和停车的影响。总体上，此物业的核心属性是位置加土地，而非现有建筑的直接居住价值。
该别墅建于1979年，现有 finishes 反映那个时期的建造方式。室内照片显示：卧室带木质床头板和窗景、带烟囱的客厅餐厅、铺有大理石地板并设有拱门和门扇的走廊，以及一处室外功能区域露台。大理石地板是该地区该年代住宅的常见材料，耐磨性较好，但翻新时通常需要检查底层管线、电路和防水。房产状态明确标注为需要翻新，买方应将以下方面纳入技术评估：屋顶结构（包括屋顶露台的防水）、电气系统是否符合现行规范、管道系统、窗户的隔热和隔音性能，以及是否含石棉等年代性材料。供暖方面，现有数据仅列出壁炉，无中央空调或地暖记录；翻新时安装现代空调系统在该区域属于常规做法。能源效率标签未在数据中提供，1979年的建筑在未改造状态下通常无法达到新建住宅的能效水平。停车场为私人车位且不止一个。由于是全面翻新项目，最终的建材和设备水平由买方决定，预算范围也会因此差异较大。建议在报价前进行独立结构检测，以确定建筑主体和地基的实际状况。
该别墅标价为750,000欧元起，按建筑面积206平方米计算，约合每平方米3,641欧元。价格基于需要全面翻新的现状，实际总投入需加上改造费用。在同一区域市场中，该价格反映了Nueva Andalucía靠近Puerto Banús的位置溢价。与区内可比新建项目相比, , 如Torre del Mar的Aquamar（269,950欧元起）、Mijas的Lantana Residencial（205,000欧元起）和Estepona的Etherna Homes 2（269,000欧元起）, , 本物业的定价明显更高，主要差异来自地段和土地面积。该区域近年录得4,743笔房产交易，市场流动性较高。
别墅位于Nueva Andalucía的成熟住宅区，介于Puerto Banús港口和数个高尔夫球场之间。日常生活节奏以步行为主：药店64米、超市353米内即可到达，2公里半径内有69家餐厅、10家咖啡馆、4家银行和3家药店。公共交通方面有10条线路和50个站点，许多日常目的地步行或骑行可达，对无车居住有一定支持。该区域同时承担旅游功能, , 周边有52家酒店、约12,781个床位，夏季人口密度和车流量会明显上升，淡季则相对安静。住宅海拔10米，通往海滩的坡度约0.2%，基本为平地，步行前往Puerto Banús海滩（约301米直线距离）没有明显地形障碍。买方获得的是一栋建于1979年、需要全面翻新的传统别墅，占地560平方米，建筑面积206平方米。翻新完成后，其使用方式可由业主自行定义：朝南的客厅、带拱门的走廊结构、屋顶露台以及多个露台可形成室内外连续的生活空间。周边的国际学校（British International School约3.8公里）和医疗机构（5个健康中心在覆盖范围内）为长期居住提供了基础条件。区内的教育资源包括41所小学和28所中学，体育设施包括Polideportivo San Pedro（2.9公里）和CrossFit Marbella（3.8公里）。
Nueva Andalucía是Marbella西侧的成熟城市化区域，以高尔夫谷著称。对别墅住户而言，最近的日常设施分布紧凑：药店64米、超市353米、餐厅在2公里半径内有69家，日常采购和用餐基本不需开车。医疗方面，最近的医院距离1.9公里，区域内有5个健康中心覆盖基础医疗需求。交通上，10条公交线路和50个站点构成公共交通网络，可连接Marbella市中心（7公里）和San Pedro一带。电动车用户可在368米外找到充电桩，Marbella Supercharger在2.3公里处。教育方面，British International School（3.8公里）和The International School of Estepona（7.9公里）提供国际课程选项，区域内共有41所小学和28所中学。体育设施包括Polideportivo San Pedro（2.9公里）、攀岩馆Rocodromo（3.6公里）和CrossFit Marbella（3.8公里）。区域海拔10米，地势平坦，前往海滩的路线坡度仅0.2%，步行和骑行均无地形障碍。需要注意的季节性因素是旅游高峰：港口周边在夏季月份人流和车流增加，而全年32个地方节日也会带来局部活动。
地图显示该别墅位于Nueva Andalucía，紧邻Puerto Banús港口（1.0公里）和海滩（301米）。高尔夫球场集中在东北方向2-3公里范围内，Marbella市中心在西侧7公里处。马拉加机场位于东北约45公里。区域整体地势平坦，海拔10米。
大致区域 · 确切地址可应要求提供
在区域格局中，Nueva Andalucía位于Marbella（7公里，约14.8万居民）紧邻西侧，介于Puerto Banús港口与高尔夫谷之间，属于Marbella都市圈的一部分。向东北方向，Málaga市（54公里，约57.9万居民）是省会城市和主要机场所在地。向西南方向，Algeciras（59公里）连接直布罗陀海峡地区。Nueva Andalucía的定位是住宅与休闲混合区：既承担Marbella的城市功能，又因高尔夫和港口设施具有明确的度假属性。两个机场（AGP约45公里、GIB约52公里）分别位于东北和西南方向，提供了双向的到达选项。
海滩方面，Playa de Puerto Banús直线距离301米，Playa Canina Ventura del Mar约2.2公里，Playa de Nagüeles约3.1公里。高尔夫球场中，Golf Los Naranjos和The Range均在2.0公里，Real Club de Golf Las Brisas为2.1公里，Magna Marbella Golf为3.1公里。Puerto Deportivo José Banús游艇港距离1.0公里。城市方面，Marbella市中心7公里，Málaga市54公里，Algeciras 59公里。机场方面，马拉加-太阳海岸机场（AGP）直线距离约45公里，直布罗陀机场（GIB）约52公里。区内另有EV充电桩（368米）和10条公交线路可用。
| 距海滩 | 2.6 km |
| Malaga-Costa del Sol (AGP) | 45 km |
| Gibraltar (GIB) | 52 km |
来源: OpenStreetMap, Google Maps
该地点气候数据如下：年均气温19.2°C，月度平均区间为12-26°C；历史年日照时数为3,856小时，属于欧洲日照最充足的地区之一；游泳季节约6个月，期间水温不低于20°C。别墅海拔10米，位于海岸平原，通往海滩的坡度为0.2%，基本无高差。自然景观方面，屋顶露台可眺望La Concha山, , Sierra Blanca山系的主峰，是Marbella背山的标志性山体。对居住体验的实际意义是：冬季温和（平均12°C），夏季温暖但不极端（平均26°C），朝南的主要生活空间在全年大部分时间可直接利用户外区域，屋顶露台在春秋两季的使用时间较长。该地区年地方节日为32个，多数在室外举行。
来源: Open-Meteo (2020, 2025 平均)
最近的海滩为Playa de Puerto Banús，直线距离301米，步行可达。Playa Canina Ventura del Mar（2.2公里）为允许犬只的海滩，Playa de Nagüeles（3.1公里）和Playa de Casablanca（3.5公里）也在短车程范围内。该段海岸的部分海滩持有蓝旗认证，具体认证状态以当年度官方名单为准。高尔夫是Nueva Andalucía的核心休闲资源：Golf Los Naranjos（2.0公里）、Real Club de Golf Las Brisas（2.1公里）和Magna Marbella Golf（3.1公里）构成通常所称的高尔夫谷，The Range（2.0公里）提供练习场和课程。水上活动以Puerto Deportivo José Banús（1.0公里）为中心，游艇港提供泊位、出海和水上运动服务。陆上运动设施包括Polideportivo San Pedro综合体育馆（2.9公里）、攀岩馆（3.6公里）和CrossFit场馆（3.8公里）。观景点Mirador del Muelle de Honor在1.2公里处。
来源: OpenStreetMap
在区域格局中，Nueva Andalucía位于Marbella（7公里，约14.8万居民）紧邻西侧，介于Puerto Banús港口与高尔夫谷之间，属于Marbella都市圈的一部分。向东北方向，Málaga市（54公里，约57.9万居民）是省会城市和主要机场所在地。向西南方向，Algeciras（59公里）连接直布罗陀海峡地区。Nueva Andalucía的定位是住宅与休闲混合区：既承担Marbella的城市功能，又因高尔夫和港口设施具有明确的度假属性。两个机场（AGP约45公里、GIB约52公里）分别位于东北和西南方向，提供了双向的到达选项。
| 月份 | 平均气温 | 降雨量 |
|---|---|---|
| 一月 | °C | 86 mm |
| 二月 | 11.8°C | 87 mm |
| 三月 | 13.6°C | 110 mm |
| 四月 | 15.4°C | 72 mm |
| 五月 | 18.7°C | 32 mm |
| 六月 | 22.6°C | 3 mm |
| 七月 | 25.6°C | 0 mm |
| 八月 | 26.0°C | 2 mm |
| 九月 | 22.6°C | 33 mm |
| 十月 | 19.0°C | 96 mm |
| 十一月 | 14.3°C | 122 mm |
| 十二月 | 12.4°C | 119 mm |
平坦
将本物业与周边区域的可比项目对比，可以更清晰地看到其定价逻辑。Torre del Mar的Aquamar（269,950欧元起）、Mijas的Lantana Residencial（205,000欧元起）和Estepona的Etherna Homes 2（269,000欧元起）均为价格更低的选项，但它们位于距Marbella核心区更远的位置，且多为新建公寓产品。本别墅的750,000欧元价格对应的是不同类型的价值构成：Nueva Andalucía是Marbella西侧公认的高需求住宅区，紧邻Puerto Banús港口，地块560平方米且为独栋形态，在地段、土地和物业类型三个维度上均与上述公寓项目不属同一类别。从每平方米单价看，本物业约3,641欧元/平方米（基于需翻新的现状），处于Marbella近港区域的常见区间；新建公寓在该地段通常单价更高，但不含土地的独立产权。区域市场流动性有数据支撑：该区域录得4,743笔房产交易，供给和需求均较为活跃。需要权衡的方面是：翻新成本和时间不可忽略，且1979年建筑在能效上无法与新建项目直接比较；买方支付的核心是位置和土地，建筑本身需视为改造的基础而非成品。对于预算低于30万欧元的买方，上述东部和西部可比项目在价格上更易入手，但日常生活方式、到港口和高尔夫的距离也会相应改变。这种差异体现了Costa del Sol内部价格分层的典型方式：从Mijas和Torre del Mar的入门价位，到Nueva Andalucía和Marbella核心区的成熟高端住宅市场。
NL
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