וילה בודדת זו ניצבת בנואבה אנדלוסיה, מערבית למרכז מרבייה, על מגרש של 560 מ"ר עם שטח בנוי של 206 מ"ר המחולק לשלושה חדרי שינה ושני חדרי רחצה. הווילה נבנתה ב-1979 וכעת דורשת שיפוץ מלא, והיא פונה לדרום ומציעה נוף לים, להרים ולגינה, לרבות מרפסת גג הצופה אל לה קונצ'ה. המיקום המגורי מציב את פוארטו בנוס והחוף שלו במרחק של כ-300 מטרים, כאשר סופרמרקטים, בתי מרקחת ומספר מגרשי גולף ברדיוס של שני קילומטרים. המחיר המבוקש הוא €750,000, והבנייה הושלמה, כך שניתן להתחיל בעבודות מיד לאחר הרכישה.
מאפיינים מרכזיים של המיקום, הדירות, שלב הפרויקט ונקודות לדיון.
הווילה שוכנת באזור עירוני ותיק ומבוסס בנואבה אנדלוסיה, במרחק הליכה מחנויות, מסעדות ונמל פוארטו בנוס. החוף הקרוב ביותר, פלאיה דה פוארטו בנוס, מרוחק כ-300 מטרים. שלושה מגרשי גולף נמצאים בטווח של שני קילומטרים. מרכז מרבייה נמצא במרחק שבעה קילומטרים מזרחה; נמל התעופה של מאלגה מרוחק כ-45 קילומטרים בנסיעה בכביש.
הנכס מתפקד כווילה בודדת למשפחה עם גינה פרטית, מספר מרפסות שמש וחניה ליותר מרכב אחד. התנועה בין חללי הנכס עוקבת אחר תכנון מסורתי עם ריצוף שיש, מסדרונות מקושתים וסלון ופינת אוכל נפרדים. אח מספקת חימום משלים. מרפסת הגג מרחיבה את שטח המחיה בחוץ עם נוף על ההרים שסביב.
זהו אינו פרויקט של בנייה חדשה. הווילה הושלמה ב-1979 (מועד אינדיקטיבי) והיא מתועדת כדורשת שיפוץ מלא. הרוכשים רוכשים מבנה קיים עם האפשרות לתכנן מחדש או לבנות מחדש בכפוף לכללי התכנון החלים. לא חלות אחריויות יזמים או לוחות זמנים למסירה בשלבים; העסקה נוגעת לנכס קיים ומתוארך.
הנכס אינו מציע דירוג אנרגטי מודרני, תקני בידוד עכשוויים או בריכת שחייה משותפת וספא. נדרש שיפוץ בכל רחבי הנכס, מה שמשמעו הון נוסף מעבר למחיר הרכישה. אין מיקום קו ראשון לים, אין חימום תת-רצפתי ואין התקנת בית חכם מתועדת. שנת הבנייה 1979 משאירה את המערכות, החשמל והאינסטלציה מחוץ לתקנות הבנייה הנוכחיות עד לשדרוגן.
Ref: VL140371
מקור: Wikipedia, Wikidata, INE, Junta de Andalucía
נכס זה מתאים לרוכש עם ניסיון בשיפוצים או עם גישה לאדריכל וקבלן מקומיים, שתקציבו הכולל משתרע באופן משמעותי מעבר למחיר הרכישה של €750,000. תרחישים מוכרים כוללים: רוכש המחפש ערך מגרש בנואבה אנדלוסיה, שבה מגרשים של 560 מ"ר ליד הנמל נסחרים רק לעיתים רחוקות; בעל בית הרוצה לתכנן וילה עכשווית סביב מבנה ותיק במקום לרכוש נכס מוגמר קיים; ומשקיע המחשב אם ערך הנכס לאחר שיפוץ במיקום זה עולה על עלות הרכישה והבנייה. הנכס פחות מתאים לרוכשים המעוניינים בבית מוכן למגורים מיד, בנכס מניב מוכן או במבנה עם אחריויות של בנייה חדשה. תצורת שלושת חדרי השינה ושני חדרי הרחצה מתאימה למשק בית של ארבע עד חמש נפשות, אם כי השיפוץ מאפשר תכנון מחדש. ההתאמה המעשית תלויה גם בסובלנות לתוכנית עבודות של שנים עשר עד שמונה עשר חודשים ברחוב מגורים, ואם גישה רגלית לפוארטו בנוס, עם העומס הקיצי שלה, תואמת את הסביבה המועדפת על הרוכש. רוכשים המעדיפים שקט, פרטיות בעמק הגולף או שטח מגרש מקסימלי עשויים למצוא התאמות טובות יותר במרחק קילומטר עד שניים בפנים הארץ, שם וילות שוכנות סביב המגרשים אך במרחק רב יותר מהים.
הבנייה הקיימת היא מ-1979 והמצב המתועד הוא שיפוץ נדרש בכל רחבי הנכס. מאפייני הפנים כוללים ריצוף שיש באזורי המעבר, פתחי דלתות מקושתים אופייניים לאדריכלות מגורים אנדלוסית של סוף שנות השבעים, חדר שינה בגימור עץ, וסלון-פינת אוכל במצב דקורטיבי נוכחי. אח פעילה מספקת מקור חום אחד; לא מתועדת מערכת בקרת אקלים מודרנית, ולכן התקנת מיזוג אוויר וכן, מי שירצה בכך, חימום תת-רצפתי מהווה חלק מתקציב העבודות. סט התמונות, חדר שינה, מרפסת שירות, סלון-פינת אוכל, מרפסת האח ומסדרון, מציג נכס ראוי למגורים אך מתוארך ולא שלד חשוף. עבור רוכשים, הבדיקה הטכנית לפני הרכישה צריכה לכסות מצב מבני, לחות, מצב הגג, חיווט חשמלי, אינסטלציה ותקני בנייה אנטי-סייסמיים החלים על בנייה משנות השבעים בפרובינציית מאלגה. לאחר שיפוץ, ניתן להביא את הנכס לסטנדרטים של הקוד הטכני הנוכחי לבנייה, כולל בידוד, אוורור ותעודת דירוג אנרגטי שהמבנה הנוכחי חסר. לא מתועדת תווית אנרגטית. החניה פרטית ומכילה יותר מרכב אחד, יתרון בשכונה שבה חניה ברחוב ליד הנמל מתמעטת בקיץ. נקודת טעינה לרכב חשמלי קיימת במרחק 368 מטרים; טעינה ביתית תדרוש עבודות שדרוג המערכת החשמלית במהלך השיפוץ. בקיצור, איכות הבית המוגמר תיקבע כמעט כולה על ידי תוכנית השיפוץ, לא על ידי המצב הנוכחי.
הנכס מוצע במחיר של €750,000 עבור 206 מ"ר בנויים על מגרש של 560 מ"ר, כלומר כ-€3,640 למ"ר בנוי בטרם עלויות השיפוץ. בהקשר של נואבה אנדלוסיה הדבר ממקם את הנכס מתחת לרמת המחירים של וילות בודדות מודרניות דומות, בהתאם למצבו הדורש שיפוץ. על הרוכשים לתכנן תקציב נפרד לשיפוץ מלא, שהיקפו יכול לנוע מהחלפת מערכות ועד בנייה פנימית מחדש לחלוטין. דירות בנייה חדשה דומות במקומות אחרים לאורך החוף, אקוומאר בטורה דל מאר החל מ-€269,950, לנטנה רסידנסיאל במיחאס החל מ-€205,000, אתרנה הומס 2 באסטפוניה החל מ-€269,000, מציעות סוגי מוצר שונים בנקודות כניסה נמוכות יותר אך ללא רכיב המגרש שווילה זו מספקת.
החיים היומיומיים סביב וילה זו פועלים לפי הקצב של שכונת מגורים מבוססת הגובלת בפוארטו בנוס. הסופרמרקט הקרוב ביותר נמצא במרחק של כ-350 מטרים ובית מרקחת נמצא 64 מטרים מהדלת, מה שמפחית את התלות ברכב לסידורים שגרתיים. בוקר טיפוסי יכול לכלול הליכה לנמל, קפה בין עשרת בתי הקפה ברדיוס של שני קילומטרים, וסבב אחר הצהריים באחד משלושת מועדוני הגולף, לוס נרנחוס, לאס בריאס ומאגנה מרבייה, כולם ברדיוס של שלושה קילומטרים. החזית הדרומית של הווילה משמעה שהמרפסות הראשיות והגינה מקבלות שמש בצהריים ואחר הצהריים, בעוד שממרפסת הגג נפתח נוף לעבר הר לה קונצ'ה, העוגן החזותי של אזור מרבייה. עם 69 מסעדות ברדיוס של שני קילומטרים, היצע האוכל המיידי הוא מהעשירים בקוסטה דל סול, תוצאה של כלכלת התיירות של הנמל. המחיר שמשלמים על כך הוא עומס: בקיץ מגיעה תנועת מבקרים לאזור הנמל, והרחובות הסמוכים עמוסים יותר מאזורי מגורים הממוקמים עמוק יותר בפנים הארץ לעבר עמק הגולף. מחוץ לעונה החמה השכונה נרגעת במידה ניכרת. חמישים תחנות תחבורה ציבורית בעשרה קווים משרתות את האזור הרחב, כך שחיים ללא רכב אפשריים באופן חלקי, אם כי רוב התושבים מחזיקים רכב לגולף, למרכז מרבייה ולנסיעות לנמל התעופה. הקרקע השטוחה, שיפוע של 0.2 אחוז לעבר הים, הופכת את ההליכה והרכיבה על אופניים למעשיות. עבור רוכש המתכנן שיפוץ, המיקום מספק את היסודות הקבועים שחסרים במבנה מתוארך: המגרש, הכיוון והסביבה נשארים קבועים בעוד הפנים נבנה מחדש לסטנדרטים עכשוויים.
האזור הסובב משלב רחובות מגורים עם הכלכלה המסחרית והפנאי של פוארטו בנוס. ברדיוס של שני קילומטרים ישנן 69 מסעדות, 10 בתי קפה, 4 בנקים, 3 בתי מרקחת ורופא שיניים, לצד סופרמרקט במרחק 353 מטרים ורשת מרפאות של חמישה מרכזים באזור הרחב. בית חולים נמצא במרחק 1.9 קילומטרים מהנכס. ההיצע החינוכי משמעותי: 41 בתי ספר יסודיים ו-28 תיכוניים משרתים את האזור, כאשר בית הספר הבינלאומי הבריטי נמצא במרחק 3.8 קילומטרים. הסביבה עירונית ושטוחה בגובה עשרה מטרים מעל פני הים, עם שיפוע של 0.2 אחוז לעבר החוף, כך שרכיבה על אופניים והליכה הם אמצעים מציאותיים לרוב הסידורים. לחץ התיירות ניתן למדידה, 52 בתי מלון ו-12,781 מיטות בסביבה, כלומר חודשי הקיץ מביאים תנועת הולכי רגל ורכב רבה יותר באופן מורגש, במיוחד סביב הנמל, במרחק קילומטר אחד. מחוץ ליולי-ספטמבר השכונה מתייצבת לאופי מגורים שקט יותר. התחבורה הציבורית מכסה עשרה קווים ו-50 תחנות באזור, המחברים לעבר מרבייה וסן פדרו אלקנטרה.
המפה מציגה את מיקום הווילה בין נמל פוארטו בנוס למגרשי הגולף של נואבה אנדלוסיה. החופים נמצאים בדרום, מגרשי הגולף במזרח ובצפון-מזרח, ומרכז מרבייה במרחק שבעה קילומטרים לאורך החוף. רצועת החוף השטוחה ורקע ההרים ממסגרים את גאוגרפיית השכונה.
אזור משוער · כתובת מדויקת לפי בקשה
נואבה אנדלוסיה שוכנת בין העיר העתיקה של מרבייה (7 ק"מ) לסן פדרו אלקנטרה, מיד בפנים הארץ מפוארטו בנוס. הרובע מוכר בכינוי עמק הגולף בזכות ריכוז המגרשים, לאס בריאס, לוס נרנחוס, אלוהה ומאגנה מרבייה, ברדיוס קטן. במסגרת ההיררכיה האזורית, המיקום קרוב יותר לתשתית פנאי בריכוז גבוה כמעט מכל מיקום אחר במרבייה: נמל, חופים וגולף בטווח של שלושה קילומטרים. העיר מאלגה (54 ק"מ) ואלחסירס (59 ק"מ) מסמנות את העוגנים העירוניים הרחבים בצפון-מזרח ובדרום-מערב בהתאמה.
פלאיה דה פוארטו בנוס נמצאת במרחק של כ-300 מטרים מהנכס; פלאיה קנינה ונטורה דל מאר במרחק 2.2 קילומטרים ופלאיה דה נגואלס במרחק 3.1 קילומטרים. מרינת פוארטו דפורטיבו חוסה בנוס מרוחקת קילומטר אחד. אפשרויות גולף מתרכזות בטווח של שניים עד שלושה קילומטרים: גולף לוס נרנחוס (2.0 ק"מ), ריאל קלוב דה גולף לאס בריאס (2.1 ק"מ) ומאגנה מרבייה גולף (3.1 ק"מ). מרכז מרבייה נמצא במרחק שבעה קילומטרים מזרחה, בזמן נסיעה של כעשר עד חמש עשרה דקות ברכב. נמל התעופה מאלגה-קוסטה דל סול נמצא במרחק של כ-45 קילומטרים, בדרך כלל נסיעה של 40 עד 50 דקות; נמל התעופה של גיברלטר מרוחק 52 קילומטרים. נקודת טעינה לרכב חשמלי נמצאת במרחק 368 מטרים וטעינת טסלה סופרצ'ארג'ר במרחק 2.3 קילומטרים. מתקני ספורט כוללים את פולידפורטיבו סן פדרו (2.9 ק"מ), מרכז טיפוס ו-CrossFit מרבייה בטווח של ארבעה קילומטרים.
| מרחק מהים | 2.6 km |
| Malaga-Costa del Sol (AGP) | 45 km |
| Gibraltar (GIB) | 52 km |
מקור: OpenStreetMap, Google Maps
מיקומה החופי של נואבה אנדלוסיה בגובה עשרה מטרים מעל פני הים מייצר אקלים ים תיכוני עם טמפרטורה שנתית ממוצעת של 19.2°C וטווח חודשי של כ-12 עד 26°C. סך שעות השמש ההיסטוריות מגיע ל-3,856 שעות בשנה, מהנתונים הגבוהים בחופי ספרד היבשתית. עונת השחייה בים, מים בטמפרטורה של 20°C ומעלה, נמשכת כשישה חודשים, בדרך כלל ממאי עד אוקטובר. הקרקע השטוחה בין הנכס לחוף (שיפוע של 0.2 אחוז) משמעה שאין טיפוס בדרך לחוף. בפנים הארץ, רכס סיירה בלנקה והר לה קונצ'ה יוצרים את הרקע החזותי הנראה ממרפסת הגג ומעניקים לאזור את המיקרו-אקלים המוגן שלו, הממתן הן את החום הקיצי והן את הרוח החורפית. הגשמים מתרכזים בחודשים הקרירים; לוח הזמנים של השיפוץ יכול להיבנות סביב קיץ יבש ברובו, מה שמועיל לתזמון עבודות חוץ.
מקור: Open-Meteo (2020–2025 ממוצע)
הגישה החופית הקרובה ביותר היא פלאיה דה פוארטו בנוס במרחק של כ-300 מטרים, מלווה בטיילת הנמל, מסעדות וצ'ירינגיטוס. פלאיה קנינה ונטורה דל מאר (2.2 ק"מ) היא חוף מוסדר ידידותי לכלבים, ופלאיה דה נגואלס (3.1 ק"מ) מציעה קטע שקט יותר לעבר מרבייה. ספורט ימי, שיט תיירותי ושירותי מרינה פועלים מפוארטו דפורטיבו חוסה בנוס במרחק קילומטר אחד. הגולף הוא פעילות הפנאי המאורגנת המרכזית באזור: גולף לוס נרנחוס וריאל קלוב דה גולף לאס בריאס, שניהם מגרשי אליפות, נמצאים בטווח של שני קילומטרים, עם מאגנה מרבייה גולף במרחק 3.1 קילומטרים ומתקני מסלולי חביטה ב-The Range. לספורט אחר, פולידפורטיבו סן פדרו (2.9 ק"מ) מספק מתקנים עירוניים, וחדרי כושר פרטיים כוללים CrossFit מרבייה ומרכז טיפוס בטווח של ארבעה קילומטרים. נקודת התצפית מיראדור דל מואייה דה אונור (1.2 ק"מ) מציעה יעד הליכה מקומי לאורך החוף.
מקור: OpenStreetMap
| חודש | טמפ' ממוצעת | משקעים |
|---|---|---|
| ינואר | 12.9°C | 80 mm |
| פברואר | 13.7°C | 47 mm |
| מרץ | 14.8°C | 154 mm |
| אפריל | 16.8°C | 70 mm |
| מאי | 20.0°C | 27 mm |
| יוני | 23.8°C | 6 mm |
| יולי | 26.7°C | 1 mm |
| אוגוסט | 27.1°C | 7 mm |
| ספטמבר | 24.0°C | 28 mm |
| אוקטובר | 20.7°C | 72 mm |
| נובמבר | 16.3°C | 89 mm |
| דצמבר | 14.0°C | 80 mm |
שטוח
בתוך נואבה אנדלוסיה, וילה זו מתחרה על ערך המגרש ולא על המפרט המוגמר. וילות בודדות מודרניות ברובע נסחרות בדרך כלל מעל €1.2 מיליון, ולכן נקודת כניסה של €750,000 עם שיפוץ חובה היא המנגנון שבאמצעותו רוכש רוכש מגרש של 560 מ"ר קרוב כל כך לפוארטו בנוס. בהשוואה לרחובות עמק הגולף שני קילומטרים בפנים הארץ, המיקום מחליף פרטיות בהליכתיות: החוף, הנמל והיצע קמעונאי מלא במרחק הליכה, בעוד שנכסי העמק דורשים בדרך כלל רכב כמעט לכל נסיעה. מול מוצרי בנייה חדשה דומים במקומות אחרים בחוף, ההבדלים מבניים. אקוומאר בטורה דל מאר מתחיל ב-€269,950, לנטנה רסידנסיאל במיחאס ב-€205,000 ואתרנה הומס 2 באסטפוניה ב-€269,000, כולם נקודות כניסה נמוכות משמעותית, אך כולם דירות באזורי חוף שקטים ופחות מרכזיים, הנמסרות מוכנות למגורים עם אחריויות יזם. וילה זו מציעה במקום זאת מגרש בבעלות מלאה, מגורים חד-משפחתיים ושכונה ותיקה ובשלה באחד המיקומים המבוקשים בחוף, מול עלות שיפוץ וסיכון בתוכנית. פעילות העסקאות באזור, 4,743 עסקאות נדל"ן רשומות, מעידה על שוק יד שנייה נזיל, רלוונטי הן להשגת הרכישה והן ליציאה עתידית. רוכשים המשווים בין שני המסלולים צריכים לשים לב שבנייה חדשה גמורה כרוכה בעלות צפויה מראש, בעוד ששיפוץ טומן בחובו סיכון בהיקף; לעומת זאת, רק מסלול השיפוץ מאפשר תכנון מותאם אישית על מגרש בגודל כזה במיקום זה. מרכז מרבייה, שבעה קילומטרים מזרחה, מספק את העיר העתיקה, בתי חולים ושירותים רחבים, בעוד מאלגה ונמל התעופה שלה נשארים במרחק של פחות משעה.
NL
EN
DE
FR
ES
IT
PT
DA
SV
NO
FI
PL
ZH
RU
AR
TR
CS
RO
HU
LT
ET
BG
HR
SK
HE
JA
KO
HI
UK
SR
EL
SL
LV
ID
