Cette villa individuelle se situe à Nueva Andalucía, à l'ouest du centre de Marbella, sur un terrain de 560 m² avec une surface construite de 206 m² répartie en trois chambres et deux salles de bains. Construite en 1979 et nécessitant désormais une rénovation complète, le bien immobilier offre une orientation sud avec vue mer, montagne et jardin, notamment un toit-terrasse orienté vers La Concha. Le cadre résidentiel place Puerto Banús et sa plage à environ 300 mètres, avec des supermarchés, des pharmacies et plusieurs parcours de golf dans un rayon de deux kilomètres. Le prix demandé est de 750 000 €, et la construction est achevée, ce qui permet de commencer les travaux directement après l'achat.
Caractéristiques principales de l'emplacement, des logements, de la phase du projet et des points d'attention.
La villa se trouve dans un quartier urbain établi de Nueva Andalucía, avec des commerces, des restaurants et le port de Puerto Banús accessibles à pied. La plage la plus proche, Playa de Puerto Banús, se situe à environ 300 mètres. Trois parcours de golf se trouvent à moins de deux kilomètres. Le centre de Marbella est à sept kilomètres à l'est ; l'aéroport de Málaga est à environ 45 kilomètres par la route.
Le bien immobilier fonctionne comme une villa familiale individuelle avec jardin privatif, plusieurs terrasses et un espace de stationnement pour plus d'un véhicule. La circulation intérieure suit un agencement traditionnel avec sols en marbre, couloirs voûtés et salon et salle à manger séparés. Une cheminée fournit un chauffage d'appoint. Le toit-terrasse étend l'espace de vie extérieur avec des vues sur les montagnes environnantes.
Il ne s'agit pas d'un programme neuf. La villa a été achevée en 1979 (indicatif) et est documentée comme nécessitant une rénovation complète. Les acquéreurs achètent une structure existante avec la possibilité de la réaménager ou de la reconstruire dans le respect des règles d'urbanisme applicables. Aucune garantie de promoteur ni calendrier de livraison échelonné ne s'applique ; la transaction porte sur un bien achevé et daté.
Le bien immobilier ne dispose pas d'une note de certificat énergétique moderne, de normes d'isolation contemporaines, ni d'une piscine commune avec spa. Une rénovation est nécessaire dans l'ensemble du bien, ce qui suppose un capital supplémentaire au-delà du prix d'achat. Il n'y a pas de position en front de mer, pas de chauffage au sol ni d'installation domotique documentée. La date de construction de 1979 place les systèmes, l'électricité et la plomberie hors des réglementations de construction actuelles jusqu'à leur mise à niveau.
Ref: VL140371
Source: Wikipedia, Wikidata, INE, Junta de Andalucía
Ce bien convient à un acheteur ayant une expérience de la rénovation ou accès à un architecte et un entrepreneur locaux, dont le budget total dépasse significativement le prix d'achat de 750 000 €. Les situations reconnaissables incluent : un acheteur recherchant la valeur foncière à Nueva Andalucía, où les terrains de 560 m² près du port se négocient rarement ; un propriétaire occupant souhaitant concevoir une villa contemporaine autour d'une structure établie plutôt que d'acheter du neuf achevé ; et un investisseur calculant si la valeur rénovée dans ce code postal dépasse les coûts d'acquisition et de construction. Le bien convient moins aux acheteurs recherchant une habitation immédiatement habitable, un actif locatif clés en main ou une structure de garantie de programme neuf. La configuration de trois chambres et deux salles de bains convient à un foyer de quatre à cinq personnes, bien que la rénovation permette un réaménagement. L'adéquation pratique dépend aussi de la tolérance à un programme de travaux de douze à dix-huit mois dans une rue résidentielle, et de savoir si l'accès à pied à Puerto Banús, avec son agitation estivale, correspond à l'environnement préféré de l'acheteur. Les acheteurs privilégiant le calme, l'isolement de la vallée du golf ou une taille de terrain maximale peuvent trouver un bien mieux adapté à un ou deux kilomètres à l'intérieur des terres, où les villas se situent autour des parcours mais plus loin de la mer.
La construction existante date de 1979 et l'état documenté est une rénovation nécessaire dans l'ensemble du bien. Les caractéristiques intérieures comprennent des sols en marbre dans les zones de circulation, des passages voûtés typiques de l'architecture résidentielle andalouse de la fin des années 1970, une chambre avec finitions en bois, et un salon-salle à manger dans un état décoratif actuel. Une cheminée fonctionnelle fournit une source de chaleur ; aucun système moderne de contrôle du climat n'est documenté, de sorte que l'installation d'une climatisation et, si souhaité, d'un chauffage au sol fait partie de tout budget de travaux. La série de photos, chambre, terrasse de service, salon-salle à manger, terrasse de la cheminée et couloir, montre un bien habitable mais daté plutôt qu'une coquille vide. Pour les acquéreurs, l'examen technique avant l'achat devrait couvrir l'état structurel, l'humidité, l'état de la toiture, le câblage électrique, la plomberie et les normes parasismiques applicables aux constructions des années 1970 dans la province de Málaga. Une fois rénové, le bien peut être mis aux normes du code technique du bâtiment actuel, y compris l'isolation, la ventilation et un certificat énergétique que la structure actuelle ne possède pas. Aucun certificat énergétique n'est documenté. Le stationnement est privé et couvre plus d'un véhicule, un atout dans un quartier où le stationnement dans la rue près du port se raréfie en été. Un point de recharge pour véhicules électriques se trouve à 368 mètres ; la recharge à domicile nécessiterait des travaux de capacité électrique pendant la rénovation. En résumé, la qualité de la maison finie sera déterminée presque entièrement par le programme de rénovation, et non par l'état livré.
Le bien immobilier est proposé à 750 000 € pour 206 m² construits sur un terrain de 560 m², soit environ 3 640 € par mètre carré construit avant les coûts de rénovation. Dans le contexte de Nueva Andalucía, cela positionne le bien en dessous du niveau de prix des villas individuelles modernisées comparables, reflétant son état nécessitant une rénovation. Les acquéreurs doivent budgéter séparément une rénovation complète, dont l'ampleur peut aller du remplacement des systèmes à une reconstruction intérieure totale. Des appartements neufs comparables ailleurs sur la côte, Aquamar à Torre del Mar à partir de 269 950 €, Lantana Residencial à Mijas à partir de 205 000 €, Etherna Homes 2 à Estepona à partir de 269 000 €, offrent des types de produits différents à des points d'entrée inférieurs, mais sans la composante foncière que cette villa fournit.
La vie quotidienne autour de cette villa suit le rythme d'un quartier résidentiel consolidé en bordure de Puerto Banús. Le supermarché le plus proche se trouve à environ 350 mètres et une pharmacie se situe à 64 mètres de la porte, ce qui réduit la dépendance à la voiture pour les courses courantes. Les matinées peuvent vraisemblablement inclure une marche vers le port, un café parmi les dix cafés dans un rayon de deux kilomètres, et un parcours l'après-midi dans l'un des trois clubs de golf, Los Naranjos, Las Brisas et Magna Marbella, tous dans un rayon de trois kilomètres. L'orientation sud de la villa signifie que les terrasses principales et le jardin reçoivent le soleil de midi et de l'après-midi, tandis que le toit-terrasse ouvre des vues vers la montagne La Concha, le point de repère visuel de la région de Marbella. Avec 69 restaurants dans un rayon de deux kilomètres, l'offre de restauration immédiate figure parmi les plus denses de la Costa del Sol, une conséquence de l'économie touristique du port. La contrepartie est l'animation : les étés amènent le trafic des visiteurs vers le quartier du port, et les rues immédiates connaissent plus de mouvement que les zones résidentielles plus à l'intérieur des terres vers la vallée du golf. Hors haute saison, le quartier se calme considérablement. Cinquante arrêts de transports publics sur dix lignes desservent la zone élargie, de sorte qu'une vie sans voiture est partiellement faisable, bien que la plupart des résidents conservent un véhicule pour le golf, le centre de Marbella et les trajets vers l'aéroport. Le terrain plat, une pente de 0,2 pour cent vers la mer, rend la marche et le vélo pratiques. Pour un acheteur planifiant une rénovation, l'emplacement fournit la permanence qui manque à une structure datée : le terrain, l'orientation et l'environnement restent fixes pendant que l'intérieur est reconstruit aux normes actuelles.
Les environs combinent des rues résidentielles avec l'économie commerciale et de loisirs de Puerto Banús. Dans un rayon de deux kilomètres, il y a 69 restaurants, 10 cafés, 4 banques, 3 pharmacies et un dentiste, ainsi qu'un supermarché à 353 mètres et un réseau de cinq centres de santé dans la zone élargie. Un hôpital se trouve à 1,9 kilomètre du bien. L'offre éducative est substantielle : 41 écoles primaires et 28 écoles secondaires desservent la zone, avec la British International School à 3,8 kilomètres. L'environnement est urbain et plat à dix mètres au-dessus du niveau de la mer, avec une pente de 0,2 pour cent vers la côte, de sorte que le vélo et la marche sont des modes réalistes pour la plupart des courses. La pression touristique est mesurable, 52 hôtels et 12 781 lits à proximité, ce qui signifie que les mois d'été apportent nettement plus de trafic piétonnier et automobile, en particulier autour du port, à un kilomètre. En dehors de juillet à septembre, le quartier retrouve un caractère résidentiel plus calme. Les transports publics couvrent dix lignes et 50 arrêts dans la zone, avec des connexions vers Marbella et San Pedro Alcántara.
La carte montre la position de la villa entre le port de Puerto Banús et les parcours de golf de Nueva Andalucía. Les plages apparaissent au sud, les parcours de golf à l'est et au nord-est, et le centre de Marbella à sept kilomètres le long de la côte. La bande côtière plate et l'arrière-plan montagneux encadrent la géographie du quartier.
Zone approximative · adresse exacte sur demande
Nueva Andalucía se situe entre la vieille ville de Marbella (7 km) et San Pedro Alcántara, immédiatement à l'intérieur des terres de Puerto Banús. Le quartier est familièrement connu sous le nom de vallée du golf pour la concentration de parcours, Las Brisas, Los Naranjos, Aloha et Magna Marbella, dans un petit rayon. Dans la hiérarchie régionale, l'emplacement est plus proche des infrastructures de loisirs à forte concentration que presque tout autre code postal de Marbella : port, plages et golf à moins de trois kilomètres. La ville de Málaga (54 km) et Algeciras (59 km) marquent les ancres urbaines élargies respectivement au nord-est et au sud-ouest.
Playa de Puerto Banús se trouve à environ 300 mètres du bien ; Playa Canina Ventura del Mar est à 2,2 kilomètres et Playa de Nagüeles à 3,1 kilomètres. Le port de plaisance Puerto Deportivo José Banús est à un kilomètre. Les parcours de golf se concentrent dans un rayon de deux à trois kilomètres : Golf Los Naranjos (2,0 km), Real Club de Golf Las Brisas (2,1 km) et Magna Marbella Golf (3,1 km). Le centre de Marbella est à sept kilomètres à l'est, accessible en environ dix à quinze minutes en voiture. L'aéroport de Málaga-Costa del Sol se trouve à environ 45 kilomètres, soit généralement 40 à 50 minutes de trajet en voiture ; l'aéroport de Gibraltar est à 52 kilomètres. Un point de recharge pour véhicules électriques se trouve à 368 mètres et un Tesla Supercharger à 2,3 kilomètres. Les installations sportives comprennent le Polideportivo San Pedro (2,9 km), ainsi qu'une salle d'escalade et CrossFit Marbella à moins de quatre kilomètres.
| Distance plage | 2,6 km |
| Malaga-Costa del Sol (AGP) | 45 km |
| Gibraltar (GIB) | 52 km |
Source: OpenStreetMap, Google Maps
La position côtière de Nueva Andalucía à dix mètres au-dessus du niveau de la mer produit un climat méditerranéen avec une température annuelle moyenne de 19,2 °C et une fourchette mensuelle d'environ 12 à 26 °C. Les totaux d'ensoleillement historiques atteignent 3 856 heures par an, parmi les chiffres les plus élevés enregistrés sur les côtes de l'Espagne continentale. La saison de baignade, eau à 20 °C ou plus, s'étend sur environ six mois, généralement de mai à octobre. Le terrain plat entre le bien et la côte (pente de 0,2 pour cent) signifie qu'aucune montée n'est nécessaire pour rejoindre la plage. Vers l'intérieur des terres, la Sierra Blanca et la montagne La Concha forment l'arrière-plan visible depuis le toit-terrasse et donnent à la zone son microclimat abrité, atténuant à la fois la chaleur estivale et le vent hivernal. Les précipitations se concentrent dans les mois les plus frais ; le calendrier de rénovation peut donc être planifié autour d'étés largement secs, ce qui favorise la programmation des travaux extérieurs.
Source: Open-Meteo (2020–2025 moyenne)
L'accès côtier le plus proche est Playa de Puerto Banús à environ 300 mètres, adossée à la promenade du port, aux restaurants et aux chiringuitos. Playa Canina Ventura del Mar (2,2 km) est une plage autorisée aux chiens, et Playa de Nagüeles (3,1 km) offre une portion plus calme vers Marbella. Les sports nautiques, les excursions en bateau et les services du port de plaisance sont proposés depuis Puerto Deportivo José Banús à un kilomètre. Le golf est le principal loisir organisé de la zone : Golf Los Naranjos et Real Club de Golf Las Brisas, deux parcours de championnat, se trouvent à moins de deux kilomètres, avec Magna Marbella Golf à 3,1 kilomètres et des installations de practice à The Range. Pour les autres sports, le Polideportivo San Pedro (2,9 km) fournit des installations municipales, et des salles de sport privées dont CrossFit Marbella et un centre d'escalade se trouvent à moins de quatre kilomètres. Le point de vue Mirador del Muelle de Honor (1,2 km) offre une destination de promenade locale le long de la côte.
Source: OpenStreetMap
La Nouvelle Andalousie et Paria est une province espagnole pendant le XVIe siècle. Elle comprenait alors ce qui est maintenant l'est du Venezuela, l'ouest de la Guyane et le nord du Brésil.
| Mois | Temp. moyenne | Précipitations |
|---|---|---|
| Janvier | 12.9°C | 80 mm |
| Février | 13.7°C | 47 mm |
| Mars | 14.8°C | 154 mm |
| Avril | 16.8°C | 70 mm |
| Mai | 20.0°C | 27 mm |
| Juin | 23.8°C | 6 mm |
| Juillet | 26.7°C | 1 mm |
| Août | 27.1°C | 7 mm |
| Septembre | 24.0°C | 28 mm |
| Octobre | 20.7°C | 72 mm |
| Novembre | 16.3°C | 89 mm |
| Décembre | 14.0°C | 80 mm |
Plat
À Nueva Andalucía, cette villa mise sur la valeur foncière plutôt que sur la spécification finie. Les villas individuelles modernisées du quartier se négocient généralement bien au-dessus de 1,2 million d'euros, de sorte qu'un point d'entrée à 750 000 € avec rénovation obligatoire est le mécanisme par lequel un acheteur acquiert un terrain de 560 m² si proche de Puerto Banús. Comparé aux rues de la vallée du golf à deux kilomètres à l'intérieur des terres, l'emplacement échange la tranquillité contre l'accessibilité à pied : la plage, le port et une offre commerciale complète sont à courte distance de marche, tandis que les biens de la vallée exigent généralement la voiture pour presque chaque déplacement. Par rapport aux produits neufs comparables ailleurs sur la côte, les différences sont structurelles. Aquamar à Torre del Mar commence à 269 950 €, Lantana Residencial à Mijas à 205 000 € et Etherna Homes 2 à Estepona à 269 000 €, tous des points d'entrée substantiellement inférieurs, mais tous des appartements dans des zones côtières plus calmes et moins centrales, livrés finis avec garanties de promoteur. Cette villa offre à la place un terrain en pleine propriété, une vie individuelle et un quartier établi et mature dans l'un des codes postaux les plus demandés de la côte, contrebalancés par le coût de rénovation et le risque du programme. L'activité transactionnelle dans la zone, 4 743 transactions immobilières enregistrées, indique un marché de revente liquide, pertinent tant pour sécuriser l'achat que pour la revente éventuelle. Les acheteurs comparant les deux voies devraient noter que le neuf achevé comporte un coût prévisible tandis que la rénovation comporte un risque d'ampleur ; inversement, seule la voie de la rénovation permet un agencement sur mesure sur un terrain de cette taille à cet emplacement. Le centre de Marbella, à sept kilomètres à l'est, fournit la vieille ville, les hôpitaux et des services plus larges, tandis que Málaga et son aéroport restent à moins d'une heure.
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