Questa villa indipendente si trova a Nueva Andalucía, a ovest del centro di Marbella, su un terreno di 560 m² con 206 m² di superficie coperta distribuiti su tre camere da letto e due bagni. Costruita nel 1979 e ora bisognosa di una ristrutturazione completa, l'immobile offre un'esposizione a sud con vista mare, montagna e giardino, inclusa una terrazza sul tetto orientata verso La Concha. Il contesto residenziale pone Puerto Banús e la sua spiaggia a circa 300 metri, con supermercati, farmacie e diversi campi da golf entro un raggio di due chilometri. Il prezzo richiesto è di €750.000 e la costruzione è completata, permettendo di avviare i lavori subito dopo l'acquisto.
Caratteristiche principali della posizione, delle abitazioni, della fase del progetto e punti di attenzione.
La villa sorge in una zona urbana consolidata di Nueva Andalucía, a pochi passi da negozi, ristoranti e dal porto turistico di Puerto Banús. La spiaggia più vicina, Playa de Puerto Banús, dista circa 300 metri. Tre campi da golf si trovano entro due chilometri. Il centro di Marbella è a sette chilometri a est; l'aeroporto di Málaga è a circa 45 chilometri su strada.
L'immobile funziona come villa familiare indipendente con giardino privato, più terrazze e parcheggio per più di un veicolo. La distribuzione interna segue uno schema tradizionale con pavimenti in marmo, corridoi ad arco e soggiorno e zona pranzo separati. Un camino fornisce riscaldamento supplementare. La terrazza sul tetto amplia lo spazio abitativo esterno con vista sulle montagne circostanti.
Non si tratta di un progetto di nuova costruzione. La villa è stata completata nel 1979 (indicativo) ed è documentata come bisognosa di una ristrutturazione completa. Gli acquirenti acquisiscono una struttura esistente con la possibilità di riconfigurare o ricostruire entro le norme urbanistiche applicabili. Non si applicano garanzie dello sviluppatore né calendari di consegna graduale; la transazione riguarda un immobile completato e datato.
L'immobile non offre una valutazione moderna del certificato energetico, standard di isolamento contemporanei né una piscina condominiale con spa. È richiesta una ristrutturazione totale, il che significa capitale aggiuntivo oltre il prezzo di acquisto. Non c'è posizione fronte mare, riscaldamento a pavimento né installazione di domotica documentata. La data di costruzione del 1979 pone impianti, elettricità e idraulica fuori dalle attuali normative edilizie finché non vengono aggiornati.
Ref: VL140371
Fonte: Wikipedia, Wikidata, INE, Junta de Andalucía
Questo immobile si addice a un acquirente con esperienza di ristrutturazione o accesso a un architetto e un costruttore locali, il cui budget totale si estende significativamente oltre il prezzo di acquisto di €750.000. Situazioni riconoscibili includono: un acquirente che cerca valore fondiario a Nueva Andalucía, dove terreni di 560 m² vicino al porto raramente vengono scambiati; un proprietario-occupante che vuole progettare una villa contemporanea attorno a una struttura consolidata piuttosto che acquistare prodotto finito; e un investitore che calcola se il valore ristrutturato in questo codice postale superi i costi di acquisizione più costruzione. L'immobile è meno adatto ad acquirenti che vogliono una casa immediatamente abitabile, un immobile da reddito pronta consegna o una struttura di garanzia da nuova costruzione. La configurazione con tre camere da letto e due bagni si addice a una famiglia di quattro-cinque persone, sebbene la ristrutturazione consenta una riconfigurazione. L'idoneità pratica dipende anche dalla tolleranza per un programma di lavori di dodici-diciotto mesi in una strada residenziale, e se l'accesso pedonale a Puerto Banús, con la sua frenesia estiva, corrisponda all'ambiente preferito dall'acquirente. Gli acquirenti che privilegiano la tranquillità, la raccolta della valle del golf o la massima superficie del terreno potrebbero trovare soluzioni migliori a uno-due chilometri verso l'entroterra, dove le ville sorgono attorno ai campi ma a maggiore distanza dal mare.
La costruzione esistente risale al 1979 e la condizione documentata è ristrutturazione necessaria in tutti gli ambienti. Le caratteristiche interne includono pavimenti in marmo nelle zone di passaggio, arcate tipiche dell'architettura residenziale andalusa della fine degli anni Settanta, una camera da letto con finiture in legno e un soggiorno-pranzo in ordine decorativo attuale. Un camino funzionante fornisce una fonte di calore; non è documentato alcun sistema moderno di climatizzazione, quindi l'installazione di aria condizionata e, se desiderato, del riscaldamento a pavimento fa parte di qualsiasi budget lavori. Il servizio fotografico, camera da letto, terrazza di servizio, soggiorno-pranzo, terrazza con camino e corridoio, mostra un immobile abitabile ma datato, non un guscio spoglio. Per gli acquirenti, la revisione tecnica prima dell'acquisto dovrebbe coprire le condizioni strutturali, l'umidità, lo stato del tetto, il cablaggio elettrico, l'idraulica e le norme edilizie sismiche applicabili alle costruzioni anni Settanta nella provincia di Málaga. Una volta ristrutturato, l'immobile può essere portato agli attuali standard del codice tecnico edilizio, inclusi isolamento, ventilazione e un certificato energetico che la struttura attuale manca. Nessuna etichetta energetica è documentata. Il parcheggio è privato e copre più di un veicolo, un vantaggio in un quartiere dove il parcheggio stradale vicino al porto si restringe d'estate. Un punto di ricarica per veicoli elettrici si trova a 368 metri; la ricarica domestica richiederebbe lavori di capacità elettrica durante la ristrutturazione. In breve, la qualità della casa finita sarà determinata quasi interamente dal programma di ristrutturazione, non dallo stato consegnato.
L'immobile è quotato a €750.000 per 206 m² costruiti su un terreno di 560 m², pari a circa €3.640 per metro quadrato costruito prima dei costi di ristrutturazione. Nel contesto di Nueva Andalucía ciò posiziona l'immobile sotto il livello di prezzo di ville indipendenti comparabili modernizzate, riflettendo la condizione di ristrutturazione necessaria. Gli acquirenti dovrebbero preventivare separatamente una ristrutturazione completa, il cui ambito può spaziare dalla sostituzione degli impianti a una ricostruzione interna totale. Appartamenti di nuova costruzione comparabili altrove sulla costa, Aquamar a Torre del Mar da €269.950, Lantana Residencial a Mijas da €205.000, Etherna Homes 2 a Estepona da €269.000, offrono tipologie di prodotto diverse a punti d'ingresso più bassi ma senza la componente fondiaria che questa villa fornisce.
La vita quotidiana intorno a questa villa segue il ritmo di un quartiere residenziale consolidato che confina con Puerto Banús. Il supermercato più vicino è a circa 350 metri e una farmacia si trova a 64 metri dalla porta, il che riduce la dipendenza dall'auto per le commissioni di routine. Le mattine possono plausibilmente includere una passeggiata al porto turistico, un caffè tra i dieci bar entro due chilometri e un giro pomeridiano in uno dei tre golf club, Los Naranjos, Las Brisas e Magna Marbella, tutti entro un raggio di tre chilometri. L'esposizione a sud della villa significa che le terrazze principali e il giardino ricevono il sole di mezzogiorno e del pomeriggio, mentre la terrazza sul tetto apre viste verso la montagna La Concha, l'ancora visiva dell'area di Marbella. Con 69 ristoranti entro due chilometri, l'offerta di ristorazione immediata è tra le più dense della Costa del Sol, funzione dell'economia turistica del porto. Il compromesso è l'attività: le estati portano traffico di visitatori nel quartiere del porto e le strade immediate hanno più movimento rispetto alle zone residenziali più all'interno verso la valle del golf. Fuori dall'alta stagione il quartiere si tranquillizza notevolmente. Cinquanta fermate di trasporto pubblico su dieci linee servono l'area più ampia, quindi vivere senza auto è parzialmente fattibile, anche se la maggior parte dei residenti mantiene un veicolo per il golf, il centro di Marbella e i viaggi in aeroporto. Il terreno pianeggiante, una pendenza dello 0,2 per cento verso il mare, rende praticabili camminare e andare in bicicletta. Per un acquirente che pianifica una ristrutturazione, la località fornisce la permanenza che manca a una struttura datata: il terreno, l'esposizione e i dintorni rimangono fissi mentre l'interno viene ricostruito secondo gli standard attuali.
L'area circostante combina strade residenziali con l'economia commerciale e ricreativa di Puerto Banús. Entro un raggio di due chilometri ci sono 69 ristoranti, 10 bar, 4 banche, 3 farmacie e un dentista, accanto a un supermercato a 353 metri e una rete di cinque centri medici nella zona più ampia. Un ospedale si trova a 1,9 chilometri dall'immobile. L'offerta educativa è sostanziale: 41 scuole primarie e 28 secondarie servono l'area, con la British International School a 3,8 chilometri. L'ambiente è urbano e pianeggiante a dieci metri sul livello del mare, con una pendenza dello 0,2 per cento verso la costa, quindi bicicletta e camminata sono modalità realistiche per la maggior parte delle commissioni. La pressione turistica è misurabile, 52 hotel e 12.781 posti letto nei dintorni, il che significa che i mesi estivi portano notevolmente più traffico pedonale e veicolare, in particolare attorno al porto, a un chilometro. Fuori luglio-settembre il quartiere si assesta su un carattere residenziale più tranquillo. Il trasporto pubblico copre dieci linee e 50 fermate nell'area, con collegamenti verso Marbella e San Pedro Alcántara.
La mappa mostra la posizione della villa tra il porto di Puerto Banús e i campi da golf di Nueva Andalucía. Le spiagge appaiono a sud, i campi da golf a est e nord-est, e il centro di Marbella a sette chilometri lungo la costa. La fascia costiera pianeggiante e lo sfondo montuoso inquadrano la geografia del quartiere.
Zona approssimativa · indirizzo esatto su richiesta
Nueva Andalucía si trova tra il centro storico di Marbella (7 km) e San Pedro Alcántara, immediatamente nell'entroterra rispetto a Puerto Banús. Il distretto è noto colloquialmente come valle del golf per la concentrazione di campi, Las Brisas, Los Naranjos, Aloha e Magna Marbella, in un piccolo raggio. Nella gerarchia regionale, la località è più vicina alle infrastrutture ricreative ad alta concentrazione rispetto a quasi ogni altro codice postale di Marbella: porto, spiagge e golf entro tre chilometri. Le città di Málaga (54 km) e Algeciras (59 km) rappresentano i poli urbani più ampi rispettivamente a nord-est e sud-ovest.
Playa de Puerto Banús dista circa 300 metri dall'immobile; Playa Canina Ventura del Mar è a 2,2 chilometri e Playa de Nagüeles a 3,1 chilometri. Il porto turistico Puerto Deportivo José Banús dista un chilometro. Le opportunità golfistiche si concentrano entro due-tre chilometri: Golf Los Naranjos (2,0 km), Real Club de Golf Las Brisas (2,1 km) e Magna Marbella Golf (3,1 km). Il centro di Marbella è a sette chilometri a est, raggiungibile in circa dieci-quindici minuti in auto. L'aeroporto di Málaga-Costa del Sol dista circa 45 chilometri, con un tempo di percorrenza in auto tipico di 40-50 minuti; l'aeroporto di Gibilterra è a 52 chilometri. Un punto di ricarica per veicoli elettrici si trova a 368 metri e un Tesla Supercharger a 2,3 chilometri. Le strutture sportive includono il Polideportivo San Pedro (2,9 km), una palestra di arrampicata e CrossFit Marbella entro quattro chilometri.
| Distanza dal mare | 2,6 km |
| Malaga-Costa del Sol (AGP) | 45 km |
| Gibraltar (GIB) | 52 km |
Fonte: OpenStreetMap, Google Maps
La posizione costiera di Nueva Andalucía a dieci metri sul livello del mare produce un clima mediterraneo con una temperatura media annua di 19,2°C e un intervallo mensile di circa 12-26°C. Il totale storico delle ore di sole raggiunge 3.856 ore all'anno, tra i valori più alti registrati sulle coste della terraferma spagnola. La stagione balneare, acqua a 20°C o più, si estende per circa sei mesi, generalmente da maggio a ottobre. Il terreno pianeggiante tra l'immobile e la costa (pendenza dello 0,2 per cento) significa che non bisogna affrontare alcuna salita per raggiungere la spiaggia. Verso l'entroterra, la catena della Sierra Blanca e la montagna La Concha formano lo sfondo visibile dalla terrazza sul tetto e danno all'area il suo microclima riparato, mitigando sia il caldo estivo che il vento invernale. Le precipitazioni si concentrano nei mesi più freschi; il calendario dei lavori di ristrutturazione può quindi essere pianificato attorno a estati in gran parte asciutte, il che avvantaggia la programmazione dei lavori esterni.
Fonte: Open-Meteo (2020–2025 media)
L'accesso costiero più vicino è Playa de Puerto Banús a circa 300 metri, affiancata dalla passeggiata del porto, da ristoranti e chiringuitos. Playa Canina Ventura del Mar (2,2 km) è una spiaggia riservata ai cani, e Playa de Nagüeles (3,1 km) offre un tratto più tranquillo in direzione di Marbella. Sport acquatici, escursioni in barca e servizi del porto turistico operano da Puerto Deportivo José Banús a un chilometro. Il golf è la principale attività ricreativa organizzata dell'area: Golf Los Naranjos e Real Club de Golf Las Brisas, entrambi campi da gara, si trovano entro due chilometri, con Magna Marbella Golf a 3,1 chilometri e un driving range presso The Range. Per gli altri sport, il Polideportivo San Pedro (2,9 km) offre strutture comunali, e palestre private tra cui CrossFit Marbella e un centro di arrampicata si trovano entro quattro chilometri. Il belvedere Mirador del Muelle de Honor (1,2 km) offre una meta locale per passeggiate lungo la costa.
Fonte: OpenStreetMap
| Mese | Temp. Media | Precipitazioni |
|---|---|---|
| Gennaio | 12.9°C | 80 mm |
| Febbraio | 13.7°C | 47 mm |
| Marzo | 14.8°C | 154 mm |
| Aprile | 16.8°C | 70 mm |
| Maggio | 20.0°C | 27 mm |
| Giugno | 23.8°C | 6 mm |
| Luglio | 26.7°C | 1 mm |
| Agosto | 27.1°C | 7 mm |
| Settembre | 24.0°C | 28 mm |
| Ottobre | 20.7°C | 72 mm |
| Novembre | 16.3°C | 89 mm |
| Dicembre | 14.0°C | 80 mm |
Pianeggiante
Entro Nueva Andalucía, questa villa compete sul valore del terreno piuttosto che sull'immobile finito. Le ville indipendenti modernizzate nel distretto si scambiano tipicamente ben oltre €1,2 milioni, quindi un punto d'ingresso di €750.000 con ristrutturazione obbligatoria è il meccanismo con cui un acquirente acquisisce un terreno di 560 m² così vicino a Puerto Banús. Rispetto alle strade della valle del golf due chilometri nell'entroterra, la località rinuncia alla posizione raccolta in cambio della percorribilità a piedi: spiaggia, porto e un'offerta commerciale completa si trovano a breve passeggiata, mentre le proprietà della valle richiedono generalmente l'auto per quasi ogni spostamento. Contro prodotti di nuova costruzione comparabili altrove sulla costa, le differenze sono strutturali. Aquamar a Torre del Mar parte da €269.950, Lantana Residencial a Mijas da €205.000 ed Etherna Homes 2 a Estepona da €269.000, tutti punti d'ingresso sostanzialmente più bassi, ma tutti appartamenti in zone costiere più tranquille e meno centrali, consegnati finiti con garanzie dello sviluppatore. Questa villa offre invece un terreno in piena proprietà, vita indipendente e un quartiere maturo consolidato in uno dei codici postali più richiesti della costa, controbilanciati da costo di ristrutturazione e rischio sui tempi. L'attività transattiva nell'area, 4.743 transazioni immobiliari registrate, indica un mercato dell'usato liquido, rilevante sia per garantire l'acquisto che per l'eventuale uscita. Gli acquirenti che confrontano le due vie dovrebbero notare che la nuova costruzione finita comporta costi prevedibili mentre la ristrutturazione comporta rischi di varianti; viceversa, solo la via della ristrutturazione consente una disposizione su misura su un terreno di questa dimensione in questa località. Il centro di Marbella, sette chilometri a est, offre il centro storico, gli ospedali e servizi più ampi, mentre Málaga e il suo aeroporto restano a meno di un'ora.
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