וילה בודדת זו ממוקמת בגוודלמינה באחה (Guadalmina Baja), אזור מגורים ותיק ממערב למרבייה בקוסטה דל סול. הנכס מציע ארבעה חדרי שינה וארבעה חדרי רחצה בשטח בנוי של 280 מ"ר על מגרש פרטי של 1,100 מ"ר, עם בריכת שחייה פרטית, פונה לדרום וחניה בחניון תת-קרקעי. הווילה הושלמה בשנת 1999 ומוצעת כיום במצב הדורש שיפוץ. המיקום נמצא במרחק הליכה משירותים יומיומיים, כאשר סופרמרקט נמצא כ-200 מ' מהנכס והחופים במרחק של כ-1.7 ק"מ.
מאפיינים מרכזיים של המיקום, הדירות, שלב הפרויקט ונקודות לדיון.
גוודלמינה באחה שוכנת בין סן פדרו דה אלקנטרה לאסטפונה, כ-9 ק"מ ממרכז מרבייה. האזור משלב שקט פרברי עם נגישות מעשית: סופרמרקט במרחק 200 מ', בית מרקחת במרחק של פחות מ-150 מ', ושלושה מגרשי גולף ברדיוס 3 ק"מ. החוף נמצא במרחק של כ-1.7 ק"מ בתוואי שטוח, ו-8 קווי תחבורה ציבורית משרתים את האזור הרחב עם כ-50 תחנות.
הנכס מתפקד כווילה משפחתית בגודל מלא עם ארבעה חדרי שינה, ארבעה חדרי רחצה, גינה פרטית של 1,100 מ"ר ובריכת שחייה פרטית. מרפסת שמש של 30 מ"ר הפונה לדרום ומיזוג אוויר תומכים בחיי חוץ. הבית נמכר מרוהט במלואו עם מטבח מאובזר במלואו. כלולה חניה בחניון תת-קרקעי. הפריסה מתאימה הן למגורי קבע והן לשימוש עונתי ממושך.
זהו אינו פרויקט של בנייה חדשה. הווילה הושלמה בשנת 1999 ומוצעת במצב הדורש שיפוץ. בין המאפיינים הנראים בתמונות המודעה: מדרגות שיש עם מעקה ברזל חתוך ורעפי חרס מסורתיים. על הרוכשים לתכנן תקציב לעבודות מודרניזציה; תאריכי התקנת מערכת מיזוג האוויר והמטבח אינם מצוינים. אין פרטים על תעודת דירוג אנרגטי בנתונים הזמינים.
הנכס דורש שיפוץ, דבר המשפיע על המוכנות לכניסה מיידית ועל עלות הרכישה הכוללת. הנוף מוגבל לגינה ולרחוב, ללא נוף לים או להרים. שטח בנוי של 280 מ"ר מחולק על מגרש הכולל גם את הבריכה והגינה. אין מידע על מתקנים משותפים, דירוג אנרגטי או היקף השיפוץ הנדרש מעבר למצב הרשום.
נכס זה מתאים למספר מצבי רוכשים מוכרים. ראשית, רוכשים המחפשים כתובת וילה ותיקה בין מרבייה לאסטפונה שמוכנים לקבל פרויקט שיפוץ בתמורה לשטח מגרש ומיקום; המגרש של 1,100 מ"ר עם בריכה פרטית הוא נכס קבוע ששיפוץ לא יכול ליצור מחדש במקום אחר בטווח מחירים זה. שנית, משפחות הזקוקות לארבעה חדרי שינה וארבעה חדרי רחצה עם מוסדות חינוך בהישג יד, בית הספר הבינלאומי של אסטפונה במרחק 3.1 ק"מ ובית הספר הבינלאומי הבריטי במרחק 8.6 ק"מ הופכים את הסעות בית הספר היומיומיות לאפשריות. שלישית, רוכשים המעדיפים שירותים יומיומיים במרחק הליכה: עם סופרמרקט במרחק 200 מ', בית מרקחת במרחק 146 מ' ושטח שטוח עד החוף, הנכס מתאים למשקי בית המעוניינים להפחית תלות ברכב, דבר שאינו נפוץ ברובעי וילות. רביעית, רוכשים המתמקדים בגולף עומדים בפני שלושה מגרשי גולף ברדיוס 3 ק"מ. הנכס פחות מתאים לרוכשים המעוניינים בבית מוכן למגורים, נוף לים או בנייה מודרנית חסכונית באנרגיה, שכן המצב מוגדר כדורש שיפוץ, הנוף מוגבל לגינה ולרחוב, והבנייה מתוארכת ל-1999. רוכשים המחפשים גימורי בנייה חדשה ללא עבודות צריכים לשקול פרויקטים חלופיים.
הווילה הושלמה בשנת 1999 ומצבה הנוכחי מוגדר במפורש כדורש שיפוץ. מתמונות המודעה עולה כי הפנים כולל מדרגות שיש עם מעקה ברזל חתוך, חדרי שינה עם ריהוט מסורתי, ומרפסת הצופה על עצים עם רעפי חרס, חומרים האופייניים לבניית וילות מסוף שנות ה-90 בקוסטה דל סול המערבית. הנכס נמכר מרוהט במלואו עם מטבח מאובזר במלואו, אם כי גיל המטבח ומפרטו אינם מתועדים. ויסות האקלים כולל מיזוג אוויר; אין אזכור של חימום מרכזי, חימום תת-רצפתי או התקנת אנרגיה סולארית תרמית בנתונים הזמינים, ואין דירוג תעודת דירוג אנרגטי. החניה מכוסה הן בחניון תת-קרקעי והן בגראז'. הפנייה לדרום תומכת בחימום פסיבי בחורף, ומרפסת השמש של 30 מ"ר מרחיבה את שטח המחיה השימושי כלפי חוץ. בהתחשב בדרישת השיפוץ, על הרוכשים להתייחס לרמת הגימור הנוכחית כנקודת פתיחה ולא כתוצאה סופית: המעטפת המבנית, המגרש והתכנון נושאים את הערך, בעוד שמטבחים, חדרי רחצה, זיגוג ומערכות הבניין ידרשו הערכה וככל הנראה החלפה. בדיקה טכנית היא צעד סטנדרטי עבור נכסים בגיל זה, במיוחד בכל הנוגע למערכות חשמל, תקני בידוד שקדמו לתקנות הנוכחיות, וציוד הבריכה. שילוב של בנייה מ-1999 ונתוני אנרגיה לא מתועדים משמעו שעלויות התפעול לאחר השיפוץ יהיו תלויות במידה רבה בהחלטות שיתקבלו במהלך המודרניזציה.
המחיר המבוקש הוא €1,895,000 עבור וילה בודדת מיד שנייה מושלמת. הדבר ממקם את הנכס בפלח העליון של שוק מרבייה המערבית. המחיר משקף את שטח המגרש, תכנון ארבעת חדרי השינה והכתובת הוותיקה של גוודלמינה באחה, אך דרישת השיפוץ משמעה שההשקעה הכוללת תחרוג ממחיר הרכישה בלבד. לשם השוואה, פרויקטי דירות של בנייה חדשה באזור הרחב, כגון Aquamar בטורה דל מאר (החל מ-€269,950) או Etherna Homes 2 באסטפונה (החל מ-€269,000), פועלים בקטגוריה ובטווח מחירים שונים. היצע דומה של וילות בגוודלמינה באחה מתחרה בעיקר בשטח המגרש, בכיוון ובמצב.
גוודלמינה באחה הוא רובע מגורים נמוך המאופיין בווילות, גנים וקרבה לתשתית גולף. החיים היומיומיים כאן מתנהלים סביב הבית והגינה ולא סביב מגורים צפופים בדירות. המגרש של 1,100 מ"ר מכיל בריכה פרטית, גינה ואת הבית בן 280 המ"ר, עם מרפסת שמש של 30 מ"ר הפונה לדרום, שבה חשיפת השמש היא הארוכה ביותר במהלך היום. הסביבה הקרובה שטוחה, עם שיפוע לכיוון החוף של 0.2% בלבד, כלומר הליכה ורכיבה על אופניים מעשיות עבור רוב הצרכים. סופרמרקט נמצא במרחק 200 מ' ובית מרקחת במרחק 150 מ', מה שמפחית את התלות ברכב לקניות שגרתיות. באזור נספרים 69 מסעדות ברדיוס 2 ק"מ, לצד 10 בתי קפה ו-4 בנקים, המספקים לתושבים היצע מסחרי רחב אך צנוע. קצב הרובע פרברי ולא תיירותי, על אף שפוארטו באנוס והמרינה שלו נמצאים במרחק של כ-4.4 ק"מ לבילויי ערב ופנאי. עם טמפרטורה שנתית ממוצעת של 19.3°C וכ-3,856 שעות שמש בשנה, השימוש בבריכה ובמרפסת נמשך הרבה מעבר לחודשי הקיץ. תחבורה ציבורית זמינה באמצעות 8 קווים וכ-50 תחנות, דבר יוצא דופן עבור רובע וילות מסוג זה. מצב הווילה דורש שיפוץ, ולכן הקצב היומיומי בתקופה הראשונה של הבעלות יכלול ככל הנראה עבודות בנייה לפני שהנכס יגיע לרמה הרצויה. עבור משקי בית המשלבים ילדים בגיל בית ספר עם גולף או ים, בית הספר הבינלאומי של אסטפונה במרחק 3.1 ק"מ ובית הספר הבינלאומי הבריטי במרחק 8.6 ק"מ נמצאים במרחק נסיעה יומי סביר.
הסביבה הקרובה של גוודלמינה באחה פרברית ושטוחה, בגובה של כ-9–16 מ' מעל פני הים. תשתית יומיומית צפופה יחסית לאזור וילות: ברדיוס 2 ק"מ ישנן 69 מסעדות, 10 בתי קפה, 3 בתי מרקחת, 4 בנקים ורופא שיניים, בעוד שהסופרמרקט ובית המרקחת הקרובים נמצאים במרחק הליכה של שתי דקות, ב-200 מ' וב-146 מ' בהתאמה. גישה לשירותי בריאות כוללת בית חולים במרחק 3.1 ק"מ. מתקני ספורט קרובים, עם מרכז הספורט אפולו במרחק 0.8 ק"מ ופולידפורטיבו סן פדרו במרחק 1.5 ק"מ, וכן מתקן טיפוס (רוקודרומו) במרחק 1.6 ק"מ. התחבורה נתמכת על ידי 8 קווים ציבוריים וכ-50 תחנות. השיפוע לכיוון החוף הוא 0.2%, שטוח למעשה, כך שהמרחק של 1.7–1.8 ק"מ לפלאיה דה סן פדרו, פלאיה אטלאיה ופלאיה קנינה ונטורה דל מאר ניתן להליכה או רכיבה. עמדות טעינה לרכב חשמלי זמינות החל ממרחק של כ-1.5 ק"מ. הרובע נמצא במרחק 9 ק"מ ממרבייה, כך ששירותים עירוניים, תרבות והמרינה של פוארטו באנוס (4.4 ק"מ) נגישים מבלי לגור באזורים העמוסים ביותר.
המפה מציגה את מיקום הווילה בגוודלמינה באחה, בין סן פדרו דה אלקנטרה לאסטפונה בקוסטה דל סול המערבית. שימו לב לאשכול מגרשי הגולף מצפון וממערב, לחופים במרחק של פחות מ-2 ק"מ דרומה, ולפוארטו באנוס במרחק 4.4 ק"מ מזרחה. מרבייה, נמל התעופה של מאלגה וגיברלטר מסומנים לצורך התמצאות.
אזור משוער · כתובת מדויקת לפי בקשה
גוודלמינה באחה תופסת את רצועת החוף בין סן פדרו דה אלקנטרה לאסטפונה, 9 ק"מ ממערב למרבייה (אוכלוסייה 147,958). הדבר ממקם את הנכס בחגורת הווילות הוותיקה של 'מייל הזהב החדש', קרוב יותר לשירותי מרבייה מאשר לאלו של אסטפונה, אך מחוץ לאזורי התנועה הצפופים סביב פוארטו באנוס. מאלגה (579,076 תושבים) נמצאת 57 ק"מ מזרחה; אלחסירס 57 ק"מ מערבה. זהות הרובע מוגדרת על ידי מגרשי גולף, וילות נמוכות וקרבה לים ולא על ידי צפיפות נופש.
החופים נמצאים במרחק של כ-1.7–1.8 ק"מ (פלאיה דה סן פדרו, פלאיה אטלאיה, פלאיה קנינה ונטורה דל מאר) בתוואי שטוח. מגרשי גולף מרוכזים בקרבת מקום: אל קמפנאריו במרחק 1.8 ק"מ, אל איגראל במרחק 2.5 ק"מ ואל פראיסו גולף קלאב במרחק 2.8–3.0 ק"מ. מרכז מרבייה במרחק 9 ק"מ; אסטפונה נמצאת מערבה יותר לאורך החוף. נמל התעופה מאלגה-קוסטה דל סול (AGP) במרחק של כ-46–47 ק"מ בקו ישר, ואילו נמל התעופה גיברלטר (GIB) מהווה חלופה במרחק של כ-52 ק"מ, דבר יוצא דופן באזור, שכן ברוב המקומות ישנה אפשרות אחת של נמל תעופה מעשי בלבד. המרינות בפוארטו באנוס במרחק 4.4–4.5 ק"מ. סופרמרקט במרחק 200 מ', בית מרקחת במרחק 146 מ', בית חולים במרחק 3.1 ק"מ ובתי ספר במרחק 3.1 ו-8.6 ק"מ משלימים את תמונת הנגישות היומיומית.
| מרחק מהים | 2 km |
| Gibraltar (GIB) | 48 km |
| Malaga-Costa del Sol (AGP) | 50 km |
מקור: OpenStreetMap, Google Maps
נתוני האקלים מצביעים על אחד מפרופילי החיים בחוץ האמינים ביותר בדרום אירופה. סך שעות השמש ההיסטוריות עומד על כ-3,856 בשנה, והטמפרטורה השנתית הממוצעת היא 19.3°C בטווח של 12–26°C. עונת השחייה, תקופות שבהן טמפרטורת הים 20°C לפחות, נמשכת כשישה חודשים, דבר המתאים לשימוש בבריכה הפרטית מסוף האביב ועד הסתיו. הנכס נמוך, בגובה 9–16 מ' מעל פני הים עם שיפוע לחוף של 0.2%, כלומר אין צורך בטיפוס מדרגות או גישה תלולה בין הבית לחוף. החורפים מתונים בסטנדרטים של צפון אירופה, אם כי המינימום הממוצע של 12°C משמעו שמיזוג האוויר יצטרך ככל הנראה השלמה בחימום בחודשים הקרים ביותר, גורם שכדאי לטפל בו בשיפוץ המתוכנן. נוף הגינה והרחוב, יחד עם עצים בוגרים הנראים מהמרפסת, מעידים על פרופיל שתילה בוגר האופייני למגרשי הווילות באזור.
מקור: Open-Meteo (2020–2025 ממוצע)
שלושה חופים נמצאים במרחק של כ-1.7–1.8 ק"מ: פלאיה דה סן פדרו, פלאיה אטלאיה ופלאיה איסדבה, כאשר פלאיה קנינה ונטורה דל מאר, חוף לכלבים, הוא הקרוב ביותר במרחק 1.8 ק"מ. הגישה השטוחה הופכת אותם לנגישים ברגל או באופניים. הגולף מהווה את העמוד השני של הפנאי, עם אל קמפנאריו (1.8 ק"מ), אל איגראל (2.5 ק"מ) ואל פראיסו גולף קלאב (2.8–3.0 ק"מ) במרחק נסיעה קצר. לפנאי ימי, מרינת פוארטו באנוס ופוארטו דפורטיבו חוסה באנוס נמצאות במרחק 4.4–4.5 ק"מ. ספורט יבשתי מכוסה על ידי מרכז הספורט אפולו (0.8 ק"מ), פולידפורטיבו סן פדרו (1.5 ק"מ) ומתקן טיפוס במרחק 1.6 ק"מ. צפיפות המסעדות, 69 בטווח 2 ק"מ, תומכת בסצנת אוכל מבוססת מבלי להסתמך על מרכז מרבייה.
מקור: OpenStreetMap
| חודש | טמפ' ממוצעת | משקעים |
|---|---|---|
| ינואר | 12.7°C | 80 mm |
| פברואר | 13.6°C | 47 mm |
| מרץ | 14.7°C | 154 mm |
| אפריל | 16.7°C | 70 mm |
| מאי | 19.8°C | 27 mm |
| יוני | 23.7°C | 6 mm |
| יולי | 26.6°C | 1 mm |
| אוגוסט | 27.0°C | 7 mm |
| ספטמבר | 23.9°C | 28 mm |
| אוקטובר | 20.6°C | 72 mm |
| נובמבר | 16.2°C | 89 mm |
| דצמבר | 13.9°C | 80 mm |
שטוח
Ref: VL193241
מקור: Wikipedia, Wikidata, INE, Junta de Andalucía
בתוך הקוסטה דל סול המערבית, גוודלמינה באחה שייכת לפלח הווילות הוותיק בין סן פדרו דה אלקנטרה לאסטפונה, אזור המזוהה בדרך כלל עם מייל הזהב החדש. מחיר המודעה של €1,895,000 משקף מיצוב זה: הוא מתחרה בווילות יד שנייה באל פראיסו, אטלאיה ומחוזות גוודלמינה על בסיס שטח המגרש, הכיוון והמצב, ולא בהיצע דירות של בנייה חדשה. הפרויקטים ההשוואתיים שצוינו, Aquamar בטורה דל מאר (החל מ-€269,950), Lantana Residencial במיחס (החל מ-€205,000) ו-Etherna Homes 2 באסטפונה (החל מ-€269,000), הם פרויקטי דירות בתת-שווקים שונים ממזרח וממערב למאלגה ומשרתים פרופיל רוכשים אחר; הם שימושיים בעיקר כהתייחסות לרצפת המחירים של החוף הרחב. מה שמבדיל מיקום זה הוא השילוב של מגרשים בקנה מידה של וילה עם שירותים יומיומיים במרחק הליכה: סופרמרקט במרחק 200 מ' ובית מרקחת במרחק 146 מ' הם דבר יוצא דופן עבור רובע וילות שבו תלות ברכב היא הנורמה. החיבור השטוח של 1.7 ק"מ לשלושה חופים ושלושה מגרשי גולף ברדיוס 3 ק"מ מוסיף צפיפות פנאי שאזורי דירות של בנייה חדשה פנימה יותר לא יכולים להתחרות בה. מול מרכז מרבייה (9 ק"מ), גוודלמינה באחה מוותרת על חיי לילה ואווירת חוף תוססת תמורת שקט פרברי, תוך שהיא נשארת במרחק נסיעה קצר מפוארטו באנוס. עבור רוכשים המשווים לווילות חדשות מודרניות במקומות אחרים בחוף, הפשרה כאן ברורה: מגרש ותיק וסביבה בוגרת מול דרישת שיפוץ מתועדת והיעדר מפרטי יעילות אנרגטית עכשוויים. הגישה לשני נמלי תעופה, מאלגה במרחק של כ-46 ק"מ וגיברלטר במרחק 52 ק"מ בקו ישר, היא יתרון לוגיסטי שמעט מקומות באזור חולקים, ורלוונטי עבור בעלים בינלאומיים.
NL
EN
DE
FR
ES
IT
PT
DA
SV
NO
FI
PL
ZH
RU
AR
TR
CS
RO
HU
LT
ET
BG
HR
SK
HE
JA
KO
HI
UK
SR
EL
SL
LV
ID
