Attico completato nel 2012 a La Duquesa, nel comune di Manilva (Málaga), con licenza turistica attiva. L'immobile conta 3 camere da letto, 2 bagni e una superficie abitabile di 95 m², oltre a una terrazza coperta e una privata con vista sul mare e sul porto. Il prezzo di partenza è di 371.000 euro. La posizione è urbana, a circa 600 metri dalla spiaggia di La Duquesa, con supermercati e farmacie a meno di 200 metri. L'aeroporto di Gibilterra si trova a circa 25 km in linea d'aria; Malaga-Costa del Sol a circa 74 km. La zona registra oltre 3.800 ore di sole all'anno e una temperatura media annua di 18,5 °C.
Caratteristiche principali della posizione, delle abitazioni, della fase del progetto e punti di attenzione.
L'attico si trova nella urbanizzazione di La Duquesa, a Manilva, a 14 metri sul livello del mare e a circa 600 metri dalla spiaggia omonima. La pendenza verso il mare è del 2,3%, quindi il tragitto è pianeggiante. Il Puerto Deportivo de la Duquesa dista 300 metri; supermercato e farmacia sono entro 200 metri, rendendo la zona praticabile a piedi.
La disposizione con tre camere e due bagni consente un uso residenziale stabile da parte di una famiglia, oppure una divisione funzionale per l'affitto turistico, dato che la licenza è già attiva. L'ascensore, l'aria condizionata, gli armadi a muro e il trastero (magazzino) coprono esigenze quotidiane di praticità. La piscina comune e le terrazze ampliano lo spazio utilizzabile all'aperto.
Si tratta di un immobile esistente, completato nel 2012 (data indicativa), non di un progetto in costruzione. Le condizioni sono indicate come eccellenti. Non sono previste fasi di costruzione né attese di consegna: la transazione riguarda un bene pronto e immediatamente utilizzabile, soggetto alla verifica tecnica e catastale consueta per gli immobili di seconda mano.
Il progetto non dispone di piscina privata, parcheggio privato né giardino proprio: la piscina è comune e le aree verdi appartengono alla urbanizzazione. La superficie abitabile è di 95 m², senza indicazione di ampliamenti. Non risultano caratteristiche come riscaldamento a pavimento, caminetto o box auto incluso. Le terrazze sono coperta e privata, ma non è menzionata una solarium esclusiva.
Questo immobile corrisponde a diverse situazioni riconoscibili. La prima è quella dell'acquirente internazionale che cerca una seconda casa già pronta, senza i tempi di costruzione della nuova edilizia, e che intende utilizzarla in modo saltuario trovandola operativa alla consegna. La seconda è quella dell'investitore orientato al reddito: la licenza turistica attiva elimina una delle principali incertezze del mercato della locazione breve in Andalusia, e la posizione a 600 metri dalla spiaggia con 3.845 ore di sole all'anno supporta la domanda stagionale; la possibilità di affitto annuale amplia l'orizzonte oltre la stagione estiva. La terza situazione è quella di una famiglia o coppia che intende risiedere stabilmente in un contesto urbano con servizi a piedi: scuole primarie (3 entro il raggio analizzato), una secondaria, un centro sanitario e una farmacia vicina formano una dotazione di base sufficiente per la residenza ordinaria. Meno adatta appare la scelta per chi cerca privacy totale o ampi spazi verdi privati: piscina e giardini sono comuni, e la superficie di 95 m² è quella che è. Anche chi punta a un parcheggio privato incluso deve verificare la situazione, non essendo questo indicato tra le caratteristiche. La combinazione di licenza turistica e progetto di Beach Club di fronte alla terrazza rende inoltre opportuna una valutazione specifica da parte di chi privilegia la tranquillità assoluta rispetto al potenziale di valorizzazione.
L'immobile è classificato come in condizioni eccellenti, il che in un contesto di costruzione del 2012 (indicativo) significa generalmente manutenzione recente o interventi di aggiornamento. Le caratteristiche documentate includono aria condizionata per il clima interno, armadi a muro nelle camere, ascensore nell'edificio e una dotazione di terrazze: una coperta e una privata, oltre a un trastero per lo stoccaggio. Le immagini disponibili mostrano un bagno con vasca e mobile lavabo, un corridoio con porta scorrevole e vista mare, spazi esterni con prato e palme e viste al tramonto sul giardino della urbanizzazione. Il livello tecnico corrisponde agli standard edificatori spagnoli del primo decennio degli anni 2010: costruzione in muratura tradizionale con isolamento normativo dell'epoca, non ai requisiti energetici della nuova normativa europea. Non essendo indicata l'etichetta energetica, questa va richiesta esplicitamente: per un acquirente che valuta i costi operativi, la classe energetica reale incide su riscaldamento e raffrescamento in un clima con temperatura media di 18,5 °C ma estati caldi. L'orientamento a sud riduce il bisogno di riscaldamento invernale, mentre l'aria condizionata copre i mesi estivi, quando la temperatura dell'acqua supera i 20 °C per cinque mesi l'anno. Elementi da verificare in sede di ispezione: stato dell'impianto elettrico e idraulico, efficienza della caldaia o del sistema di acqua calda, tenuta delle finestre e della porta scorrevole verso la terrazza, e condizioni del tetto o della copertura essendo l'unità un attico. La presenza di ascensore e la disponibilità del trastero nella stessa struttura sono elementi di praticità quotidiana documentati.
Il prezzo di partenza è di 371.000 euro per un attico di 95 m² con 3 camere e 2 bagni, equivalente a circa 3.900 euro/m². Rispetto ai progetti comparabili della zona, il posizionamento è intermedio: Alonia a La Duquesa parte da 316.000 euro e Aby Upper a Estepona da 320.000 euro, mentre Acqua Gardens a Estepona parte da 524.600 euro. La differenza sostanziale è che qui si tratta di un immobile già completato (2012, indicativo) con licenza turistica attiva, elemento che condiziona la valutazione rispetto a nuove costruzioni senza licenza. La disponibilità e le condizioni contrattuali vanno verificate con il venditore; il prezzo indicato non include necessariamente spese notarili, registrali e imposte di trasferimento.
L'immobile si colloca in un contesto urbano consolidato tra il porto turistico di La Duquesa e la costa di Chullera. La vita quotidiana si svolge in gran parte a piedi: supermercato a 172 metri, farmacia a 182 metri, e una densa offerta di ristoranti (33 entro 2 km) e caffè (4). Il ritmo della zona è quello tipico di una località costiera della Costa del Sol occidentale: attiva in estate, più tranquilla nei mesi invernali, ma con popolazione residente stabile lungo tutto l'anno grazie alla vicinanza di Sotogrande ed Estepona. L'attico, orientato a sud, riceve luce diretta per gran parte della giornata; le viste spaziano dal mare al porto e alle montagne dell'entroterra di Manilva. La terrazza coperta consente l'uso esterno anche nei mesi più caldi, mentre la piscina comune funge da punto d'incontro della urbanizzazione. Per chi usa l'immobile come base residenziale, il rapporto con l'auto è flessibile: la spesa quotidiana e la spiaggia sono raggiungibili a piedi in meno di dieci minuti, mentre servizi più specializzati, ospedale a 6,6 km, campi da golf a 2,5-4,9 km, centro sportivo a 3 km, richiedono mezzi propri o i 5 autobus urbani e le 29 fermate presenti nella zona. La presenza di una licenza turistica attiva introduce una duplice modalità d'uso: residenza propria oppure reddito da locazione, con la possibilità di affitto annuale dichiarata nella scheda. Da segnalare che di fronte alla terrazza è previsto un progetto di investimento per un Beach Club, elemento che può influire sull'ambiente costruito futuro e che merita verifica urbanistica diretta.
La Duquesa si trova nella parte occidentale di Manilva, tra il centro di Manilva e Sotogrande. Il tessuto urbano è a densità media, con urbanizzazioni residenziali affiancate dal lungomare in stile Miami menzionato nella scheda e dal Puerto Deportivo de la Duquesa a 300 metri, che funge da centro gravitazionale della zona con ristoranti e servizi nautici. La dotazione quotidiana entro 2 km comprende 33 ristoranti, 4 caffè, 3 farmacie e un dentista: una proporzione che indica un'economia orientata al residente oltre che al turista. Per la mobilità, 29 fermate di autobus su 5 linee collegano la zona con Manilva, Estepona e il corridoio della Costa del Sol. L'auto resta lo strumento principale per gli spostamenti medi: l'ospedale è a 6,6 km (circa 15-20 minuti), i supermercati Lidl, Aldi, Mercadona e Supercor sono indicati a circa 10 minuti di guida, e i campi da golf Doña Julia e Finca Cortesín a 2,5 e 4,3 km. La stazione di ricarica per veicoli elettrici più vicina è a 10 km, dato rilevante per chi possiede o prevede di acquistare un'auto elettrica. Il contesto scolastico conta 3 scuole primarie e 1 secondaria nel raggio analizzato. Fuori dalla stagione estiva la zona mantiene i servizi essenziali attivi, con una popolazione residente stabile; il ritmo si rallenta rispetto a luglio e agosto, quando la pressione turistica aumenta sensibilmente nei pressi del porto e delle spiagge.
La mappa mostra la posizione dell'attico rispetto al Puerto Deportivo de la Duquesa (300 m), alla spiaggia omonima (600 m) e ai servizi quotidiani entro 200 metri. Verso ovest si estendono Sotogrande e Gibilterra; verso est, Estepona e la A-7 per Malaga. Il contesto è quello della dolce vita mediterranea: lungomare, porto e colline di Manilva sullo sfondo.
Zona approssimativa · indirizzo esatto su richiesta
La Duquesa occupa una posizione occidentale nella Costa del Sol, nel comune di Manilva, al confine con Casares e Sotogrande (San Roque, Cadice). A est si trovano Estepona (circa 20-25 minuti) e Marbella oltre; a ovest, Sotogrande e Gibilterra (circa 30 minuti). Questa collocazione rende la zona più vicina a Gibilterra che a Malaga, un elemento da considerare per chi vola frequentemente. Il profilo immobiliare è intermedio tra Estepona, con offerta più ampia, e Sotogrande, con segmento alto e campi da golf internazionali.
La spiaggia di La Duquesa dista circa 600 metri, percorribili a piedi in 7-8 minuti su percorso pianeggiante (pendenza 2,3%); Playa de Manilva è a 835 metri e Playa de la Chullera a 2,6 km. Gli aeroporti: Gibilterra (GIB) a circa 25 km in linea d'aria, equivalente a circa 30 minuti di guida secondo la scheda; Malaga-Costa del Sol (AGP) a circa 74 km in linea d'aria, in pratica 60-75 minuti su autostrada A-7/AP-7. Per il golf: Doña Julia a 2,5 km, Finca Cortesín a 4,3 km, Golf Academy Albayt Resort a 4,9 km ed Estepona Golf a 6,3 km, una densità notevole per il golfista abituale. Il Puerto de Sotogrande è a 8,9 km, circa 10 minuti. L'ospedale più vicino è a 6,6 km; gli ospedali principali di Estepona sono indicati a circa 20 minuti. La supermercatistica di prossimità è a 172 metri, la farmacia a 182 metri.
| Distanza dal mare | 0,6 km |
| Gibraltar (GIB) | 25 km |
| Malaga-Costa del Sol (AGP) | 74 km |
Fonte: OpenStreetMap, Google Maps
Il clima della zona è mediterraneo con 3.845 ore di sole storiche all'anno, una media superiore a 10 ore giornaliere nei mesi estivi, e una temperatura media annua di 18,5 °C. Il periodo di balneabilità con acqua a o sopra i 20 °C si estende per cinque mesi, generalmente da giugno a ottobre, il che colloca la località in una fascia intermedia rispetto alle zone più a est della Costa del Sol, dove la corrente atlantica raffredda l'acqua. L'altitudine è di 14 metri sul livello del mare con pendenza verso la spiaggia del 2,3%: il territorio è pianeggiante e non presenta dislivelli significativi negli spostamenti quotidiani. L'entroterra di Manilva sale rapidamente verso le colline, offrendo le viste montane menzionate tra le caratteristiche. Il microclima costiero occidentale, influenzato dalla vicinanza dello Stretto di Gibilterra, registra estati calde ma spesso ventilate e inverni miti; i 32 giorni festivi locali all'anno riflettono un calendario tradizionale andaluso ricco di sagre e ricorrenze, tra cui quelle legate al vino moscatel di Manilva.
Fonte: Open-Meteo (2020, 2025 media)
La spiaggia di riferimento è La Duquesa a 600 metri, affiancata dal lungomare moderno che collega il porto turistico alla zona di Chullera. Playa de la Chullera, a 2,6 km, è nota per le sue formazioni rocciose e le calette; Playa de Manilva a 835 metri completa l'offerta balneare immediata. Per la nautica, il Puerto Deportivo de la Duquesa a 300 metri e il porto di Sotogrande a 8,9 km offrono ormeggi e club nautici. Il golf è una delle componenti ricreative principali: quattro campi entro 6,5 km (Doña Julia, Finca Cortesín, Golf Academy Albayt, Estepona Golf) coprono livelli dal principiante al campionato. Il Complejo Deportivo Las Viñas a 3 km fornisce dotazioni sportive pubbliche; la scheda menziona inoltre palestre, campi da padel e un polo club nella zona di Sotogrande. Nel complesso, la ricreazione è orientata alla vita all'aria aperta: mare, golf e sport, coerentemente con il clima soleggiato e la pianura costiera.
Fonte: OpenStreetMap
La Duquesa occupa una posizione occidentale nella Costa del Sol, nel comune di Manilva, al confine con Casares e Sotogrande (San Roque, Cadice). A est si trovano Estepona (circa 20-25 minuti) e Marbella oltre; a ovest, Sotogrande e Gibilterra (circa 30 minuti). Questa collocazione rende la zona più vicina a Gibilterra che a Malaga, un elemento da considerare per chi vola frequentemente. Il profilo immobiliare è intermedio tra Estepona, con offerta più ampia, e Sotogrande, con segmento alto e campi da golf internazionali.
| Mese | Temp. Media | Precipitazioni |
|---|---|---|
| Gennaio | °C | mm |
| Febbraio | °C | mm |
| Marzo | °C | mm |
| Aprile | °C | mm |
| Maggio | °C | mm |
| Giugno | °C | mm |
| Luglio | °C | mm |
| Agosto | °C | mm |
| Settembre | °C | mm |
| Ottobre | °C | mm |
| Novembre | °C | mm |
| Dicembre | °C | mm |
Pianeggiante
Ref: VL807868
Fonte: Wikipedia, Wikidata, INE, Junta de Andalucía
Nel contesto della Costa del Sol occidentale, La Duquesa occupa una fascia di mercato diversa sia da Estepona centro sia da Sotogrande. I comparabili più prossimi confermano questa lettura: Alonia a La Duquesa parte da 316.000 euro e Aby Upper a Estepona da 320.000 euro, entrambi progetti di nuova costruzione; Acqua Gardens a Estepona parte da 524.600 euro, collocandosi in un segmento superiore. L'attico in questione, a 371.000 euro, si posiziona sopra i due primi comparabili, ma con un profilo sostanzialmente diverso: è un immobile esistente, non in costruzione, e include una licenza turistica attiva. Questa differenza è rilevante: la nuova costruzione sulla Costa del Sol occidentale offre standard energetici più elevati e finiture aggiornate, ma la licenza turistica su nuove unità richiede spesso tempi comunali incerti. Il mercato locale registra 1.351 transazioni nell'area analizzata, un volume che indica liquidità adeguata. Rispetto a Sotogrande, a 8,9 km, La Duquesa presenta prezzi al metro quadrato inferiori e un tessuto più urbano che residenziale-esclusivo; rispetto a Estepona, la dotazione di golf è comparabile (Finca Cortesín è tra i campi più prestigiosi d'Europa) ma i servizi urbani sono meno estesi. Un elemento distintivo è la vicinanza a Gibilterra (25 km in linea d'aria), che orienta la scelta verso questo versante per chi lavora o vola da lì, mentre Malaga resta a circa 74 km. Il progetto di Beach Club previsto di fronte alla terrazza è un fattore locale da monitorare: interventi di questo tipo hanno storicamente sostenuto la domanda turistica nelle zone costiere, ma possono modificare il carattere tranquillo della prima fila attuale. La vita qui riflette la dolce vita andalusa: il lungomare, il porto con i suoi ristoranti e un clima che consente la vita all'aperto quasi tutto l'anno.
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