Moradia geminada de 215 m² no conjunto San Javier, em Nueva Andalucía (Marbella), concluída em 1991 e em estado de conservação razoável. A habitação dispõe de quatro quartos, duas casas de banho renovadas, garagem privativa para dois veículos cobertos e acesso direto a piscina comunitária a partir da cozinha. A localização situa-se a cerca de 300 metros da Playa de Puerto Banús e a dois quilómetros de três campos de golfe. A zona é urbana, com supermercado, farmácia e diversos serviços acessíveis a pé. Preço de referência: 640.000 euros.
Características principais da localização, moradias, fase do projeto e pontos de atenção.
A moradia situa-se em Nova Andaluzia, área residencial contígua a Puerto Banús. A praia fica a aproximadamente 300 metros e o supermercado a cerca de 350 metros. Três campos de golfe encontram-se num raio de dois quilómetros. Marbella fica a sete quilómetros e o aeroporto de Málaga a cerca de 45 quilómetros em linha reta.
A habitação responde a necessidades de espaço familiar: quatro quartos com roupeiros, sala ampla com sala de jantar, cozinha independente com zona de lavandaria e garagem para três viaturas. A piscina comunitária e os jardins do conjunto de dez moradias funcionam como extensão do espaço exterior, dado que a moradia não tem piscina privada.
Não se trata de construção nova. O edifício data de 1991 e encontra-se concluído, com estado de conservação classificado como bom. As duas casas de banho foram renovadas. A habitabilidade é imediata, sem dependência de prazos de obra ou de entrega por parte de um promotor.
O imóvel não inclui piscina privada, sendo a existente de uso comunitário entre dez moradias. Não é entregue mobilado. A orientação para a rua implica que parte das vistas sejam urbanas, complementadas por vistas de montanha e jardim. Não há referência a certificação energética atual nem a elevador interno entre pisos.
Este imóvel corresponde a situações de procura de espaço habitacional consolidado numa localização central de Marbella, sem espera por construção nova. Pode enquadrar-se quem pretende uma residência permanente com quatro quartos e garagem para várias viaturas, beneficiando da proximidade a serviços acessíveis a pé, escola internacional a 3,8 quilómetros, centro de saúde e hospital a menos de dois quilómetros. Enquadra-se igualmente quem valoriza o golfe como uso regular, dado o acesso direto a três campos num raio curto. A escala reduzida do conjunto, com dez moradias e maioria de proprietários estrangeiros, pode ser relevante para quem procura um ambiente residencial de baixa rotação em vez de um condomínio turístico de grande dimensão. Por outro lado, não responde a quem procura piscina privada, entrega mobilada ou uma certificação energética de construção recente. A distribuição em três pisos sem elevador interno é um fator a considerar para pessoas com mobilidade condicionada. A data de construção, 1991, implica que a avaliação técnica independente do estado da estrutura e das instalações constitui um passo normal do processo de compra. A proximidade a Puerto Banús, com a oferta hoteleira e a atividade associada, é simultaneamente uma vantagem de serviços e um fator de movimento na zona em períodos de alta temporada, sobretudo nos meses de verão.
Os materiais identificados combinam pavimento de madeira natural na sala de estar e jantar, mármore travertino nas áreas comuns do primeiro piso e instalações sanitárias renovadas nas duas casas de banho, uma delas integrada na suite principal. A cozinha é semi-equipada e dispõe de zona de lavandaria separada. O isolamento acústico conta com vidros duplos, e a climatização por ar condicionado funciona em modo quente e frio nas divisões principais, dado relevante num clima com médias de 12 °C no inverno e 26 °C no verão. O semi-sótão inclui janelas exteriores que proporcionam luz natural, embora o nível de iluminação seja necessariamente inferior ao dos pisos superiores. Os quatro quartos dispõem de roupeiros embutidos. A garagem coberta acomoda duas viaturas e existe espaço para uma terceira descoberta. Tratando-se de uma construção de 1991, aspetos como o desempenho energético, o estado da instalação elétrica e de canalização e a estanqueidade da envolvente devem ser verificados através de inspeção técnica, uma vez que os padrões construtivos da época diferem das exigências atuais em matéria de eficiência. Não é referida certificação energética nos dados disponíveis. O estado geral é classificado como bom, com as duas casas de banho como principal intervenção recente identificada.
O preço de referência é de 640.000 euros, o que corresponde a aproximadamente 2.977 euros por metro quadrado construído. Trata-se de um valor alinhado com o segmento de moradias geminadas consolidadas em Nueva Andalucía, superior ao dos projetos de nova construção comparáveis em Mijas, Torre del Mar ou Estepona, cujos preços de partida se situam entre 205.000 e 269.950 euros, embora se trate de tipologias e localizações distintas. O estado de conclusão implica que não existem pagamentos faseados associados a obra. Eventuais custos adicionais dependem de negociação, nomeadamente quanto a mobiliário e ajustamentos de acabamentos.
O conjunto San Javier é uma urbanização fechada composta por dez moradias geminadas, com piscina comunitária e jardins mantidos em conjunto. O dia a dia desenrola-se em três níveis: um semi-sótão com receção e um quarto com luz natural através de janelas exteriores, um primeiro piso com sala de estar e jantar em soalho de madeira, áreas comuns em mármore travertino, cozinha semi-equipada e acesso direto à piscina, e um segundo piso com suite principal e mais três quartos. A presença majoritária de proprietários estrangeiros no conjunto indica um uso residencial estável, com menor rotação sazonal do que o habitual em zonas de elevada pressão turística como Puerto Banús. A localização permite resolver grande parte das necessidades diárias a pé: a farmácia fica a 64 metros, o supermercado a cerca de 350 metros e existem aproximadamente 69 restaurantes num raio de dois quilómetros. O acesso ao porto desportivo de José Banús, a cerca de um quilómetro, adiciona oferta de lazer e restauração. A moradia funciona igualmente como base para prática de golfe, com três campos a distâncias entre dois e três quilómetros. O clima, com média anual de 19,2 °C e cerca de 3.856 horas de sol por ano, permite uso prolongado dos espaços exteriores ao longo do ano, com uma temporada de banhos de aproximadamente seis meses em que a temperatura da água atinge ou ultrapassa os 20 °C.
A vida quotidiana na zona caracteriza-se por um equilíbrio entre acessibilidade pedonal e oferta urbana de Puerto Banús. Em raio de dois quilómetros contam-se três farmácias, quatro bancos, dez cafés, um dentista e cerca de 69 restaurantes. O transporte público inclui dez linhas com 50 paragens na área, o que permite deslocações sem viatura em parte dos trajetos. O hospital fica a 1,9 quilómetros. Existe um posto de carregamento elétrico a cerca de 370 metros e um supercharger da Marbella a 2,3 quilómetros. O relevo é plano, com declive de 0,2% na direção da praia e altitude de apenas 10 metros, o que torna os percursos a pé ou de bicicleta praticáveis sem esforço significativo. A proximidade de 52 hotéis com cerca de 12.781 camas indica uma pressão turística sazonal perceptível, sobretudo no verão, contrabalançada pelo carácter residencial do próprio conjunto fechado. A oferta educativa na região inclui 41 escolas primárias e 28 secundárias, além de escolas internacionais como a British International School a 3,8 quilómetros.
O mapa situa a moradia em Nova Andaluzia, junto a Puerto Banús. Podem identificar-se as distâncias à praia (cerca de 300 metros), ao supermercado, à farmácia, aos campos de golfe e às vias de ligação a Marbella e ao aeroporto de Málaga, permitindo avaliar a envolvente pedonal e a acessibilidade regional.
Área aproximada · morada exata mediante pedido
Nueva Andalucía posiciona-se entre o centro de Marbella, a sete quilómetros, e Puerto Banús, imediatamente adjacente. A área é conhecida como o chamado vale do golfe, com uma concentração de campos que estrutura o tecido residencial. Face a Marbella centro, a zona oferece menor densidade e mais proximidade imediata ao porto desportivo. Face a Estepona ou Mijas, mais distantes, apresenta centralidade superior dentro do eixo Marbella-Benalmádena-Málaga, com aeroporto a cerca de 45 quilómetros em linha reta.
A praia mais próxima é a Playa de Puerto Banús, a cerca de 300 metros, seguindo-se a Playa Canina Ventura del Mar e a Playa de Nagüeles a pouco mais de dois a três quilómetros. Os campos de golfe de Los Naranjos, Real Club de Golf Las Brisas e Magna Marbella situam-se entre dois e três quilómetros. Marbella fica a sete quilómetros e Málaga a 54, com o aeroporto de Málaga-Costa del Sol a cerca de 45 quilómetros em linha reta, contando com o tempo real de percurso por via rodoviária. O aeroporto de Gibraltar fica a aproximadamente 52 quilómetros na direção oposta. O porto desportivo de José Banús, a um quilómetro, concentra oferta náutica e de restauração. Para desportistas, o Polideportivo de San Pedro fica a 2,9 quilómetros e existem instalações de CrossFit e escalada num raio de quatro quilómetros.
| Distância até à Praia | 2,6 km |
| Malaga-Costa del Sol (AGP) | 45 km |
| Gibraltar (GIB) | 52 km |
Fonte: OpenStreetMap, Google Maps
O clima é mediterrânico, com temperatura média anual de 19,2 °C e amplitudes entre 12 °C nos meses mais frios e 26 °C nos mais quentes. O histórico aponta para cerca de 3.856 horas de sol por ano, valor elevado mesmo no contexto da Costa del Sol. A temporada de banhos estende-se por cerca de seis meses, período em que a temperatura da água do mar atinge ou ultrapassa os 20 °C. A altitude é de 10 metros acima do nível do mar e o declive na direção da praia é de 0,2%, praticamente plano. A envolvente combina urbanização consolidada com proximidade a espaços verdes e a montanha, visível a partir da habitação, com vistas ainda para o jardim do conjunto e para a rua. A orientação leste e oeste distribui a exposição solar entre as fachadas ao longo do dia.
Fonte: Open-Meteo (2020, 2025 média)
No raio de poucos quilómetros encontram-se as praias de Puerto Banús, Ventura del Mar, Nagüeles e Casablanca. A praia de Puerto Banús, a cerca de 300 metros, funciona como extensão natural do quotidiano, servida pela atividade do porto. Para recreio desportivo, o golfe é a oferta dominante: três campos num raio de dois a três quilómetros, incluindo o Real Club de Golf Las Brisas e Los Naranjos, campos com percurso de 18 buracos tradicionalmente associados à identidade de Nueva Andalucía. O Polideportivo de San Pedro, a 2,9 quilómetros, cobre desportos coletivos e instalações cobertas, com complementos como um rocódromo e um box de CrossFit nas proximidades. O miradouro do Muelle de Honor, a 1,2 quilómetros, oferece um ponto de observação sobre o porto. A piscina comunitária do conjunto, com exposição solar prolongada, reduz a dependência da praia para banhos diários.
Fonte: OpenStreetMap
Nueva Andalucía posiciona-se entre o centro de Marbella, a sete quilómetros, e Puerto Banús, imediatamente adjacente. A área é conhecida como o chamado vale do golfe, com uma concentração de campos que estrutura o tecido residencial. Face a Marbella centro, a zona oferece menor densidade e mais proximidade imediata ao porto desportivo. Face a Estepona ou Mijas, mais distantes, apresenta centralidade superior dentro do eixo Marbella-Benalmádena-Málaga, com aeroporto a cerca de 45 quilómetros em linha reta.
| Mês | Temperatura Média | Pluviosidade |
|---|---|---|
| Janeiro | °C | 86 mm |
| Fevereiro | 11.8°C | 87 mm |
| Março | 13.6°C | 110 mm |
| Abril | 15.4°C | 72 mm |
| Maio | 18.7°C | 32 mm |
| Junho | 22.6°C | 3 mm |
| Julho | 25.6°C | 0 mm |
| Agosto | 26.0°C | 2 mm |
| Setembro | 22.6°C | 33 mm |
| Outubro | 19.0°C | 96 mm |
| Novembro | 14.3°C | 122 mm |
| Dezembro | 12.4°C | 119 mm |
Plano
Ref: VL667864
Fonte: Wikipedia, Wikidata, INE, Junta de Andalucía
No contexto da Costa del Sol ocidental, a oferta de moradias geminadas divide-se entre construção nova em municípios como Mijas, Estepona e Vélez-Málaga e stock consolidado nas áreas centrais de Marbella. Os projetos comparáveis indicados, Aquamar em Torre del Mar a partir de 269.950 euros, Lantana Residencial em Mijas a partir de 205.000 euros e Etherna Homes 2 em Estepona a partir de 269.000 euros, representam o segmento de nova construção em localizações mais periféricas, com tipologias em regra mais pequenas e dependência maior da viatura. O conjunto San Javier insere-se num registo diferente: produto de 1991, com 215 m² construídos, quatro quartos e distribuição por três pisos, num preço por metro quadrado na ordem dos 2.977 euros. A diferença de preço face aos comparáveis reflete sobretudo a localização dentro da área de influência imediata de Puerto Banús e a maturidade da urbanização. Em termos de mercado, a zona registou 4.743 transações imobiliárias, com procura sustentada pela combinação de golfe, praia e serviços. O rendimento mediano provincial de 16.450 euros anuais é um indicador pouco representativo para este segmento, dado o peso de compradores internacionais. A escala do conjunto, com dez unidades e maioria de proprietários estrangeiros, distingue-o igualmente dos grandes condomínios turísticos da região. Como contraponto, a construção de 1991 não oferece os padrões energéticos atuais nem as comodidades de projeto recente, pelo que a comparação com nova construção deve ponderar o custo e a incerteza de eventuais renovações. Quem compara com Estepona ou Mijas avalia, em substância, uma troca entre preço de entrada mais baixo e centralidade superior em Marbella.
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